Рынок жилья, несмотря на заверения застройщиков, находится в плачевном состоянии: огромное количество «замороженных» строек, отсутствие инвестиционного капитала и действенных схем финансирования.
Банкиры твердят, что ипотека есть, существуют и финансовые схемы, нужно просто уметь ими пользоваться. Что на самом деле происходит с финансированием строительства и почему застройщики не могут найти общий язык с банкирами. Финансовая пропасть.
Еще год назад развитие строительства обеспечивалось в значительной степени за счет банковских кредитов. Но сегодня кредитование застройщиков практически остановлено, несмотря на наличие разных схем финансирования. «Мы должны признаться себе в том, что сегодня существует пропасть между нами (застройщиками, — ред.) и финансовым сектором», — заявил член совета Ассоциации «Региональное строительство», директор ООО «Макрокап Девелопмент Украина» Дмитрий Кутовой.
По его словам, схемы финансирования строительства в нашей стране придумываются и создаются ради схем. Хотя на самом деле финансовые механизмы призваны упрощать взаимоотношения между участниками рынка.
«Все возможные схемы, которые существуют в мире, Украина уже опробовала. И имущественные права, и ценные бумаги, и облигации, и закладные — все эти схемы работали.
Не хочу никого ни к чему призывать, но в банковском секторе следует действовать более решительно — четко определить те объекты, которые банк желает сам достроить», — считает генеральный директор компании «ТММ», первый заместитель председателя Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА) Николай Толмачев.
В то же время банкиры отмечают, что каждый год на строительном рынке появляются новые схемы финансирования. «Мы работаем с фондами финансирования строительства (ФФС), облигациями, с компаниями по управлению активами, изучаем тему закладных и т. д. и для себя постоянно ведем аналитику, сравниваем: что из этих механизмов дает наибольший результат.
Для банка выгодно брать в залог имущественные права, а не ценные бумаги», — заявила заместитель председателя правления АКБ «Меркурий» по инвестициям и ценным бумагам Людмила Данилова, добавив, что принципиально важным моментом для всех механизмов финансирования является их законность.
ФФС
Воспеваемые банками и навязанные государством ФФС — очень больная тема для строителей. По словам президента Ассоциации «Региональное строительство», председателя правления ООО «Трест Жилстрой-1» Александра Харченко, все застройщики к этой теме «относятся негативно».
Так, заместитель председателя правления Строительной палаты Днепропетровской области Леонид Турчин считает, что нормы Закона про ФФС не выгодны и не логичны. «В Законе четко написано, что если строитель задержал сдачу какого-то этапа более чем на 30 дней, банк имеет право забрать эту стройку себе. Какой клиент возьмет квартиру чрез ФФС?», — говорит Л. Турчин.
По его мнению, нет ни одной отрасли, где так зарегулирован выпуск товара (ограничение рентабельности — 15%). «Давайте освободимся от законов, которые мешают работать. Я хочу продавать квартиры.
А мне говорят: нельзя, ты сначала потрать миллион на выпуск облигаций или организацию ФФС или КУА, а потом тебе будет можно. Но почему я, строитель, должен этим заниматься?», — недоумевает Л. Турчин.
В ответ на это банкиры предлагают застройщикам внести изменения в уже действующие законы. «Вам не нравится Закон о ФФС? Так внесите изменения в него. Чтобы получить кредит, необходимо наличие определенных условий.
Должна быть законодательная база, которая позволила бы банку без особых рисков эти кредиты выдавать», — говорит Л. Данилова.
По ее словам, для банкиров ФФС — это законный механизм, который позволяет обращать взыскания и получать то, что банки давали застройщику и клиенту.
А все остальные механизмы этого обещать не смогут и вернуть деньги будет проблематично.
Член Ассоциации «Региональное строительство», директор ООО «Финансово-строительная группа» Владимир Лепесей пришел к выводу, что ФСС является хорошей схемой только тогда, когда застройщик сотрудничает с дружественным банком. «Если это не так, то застройщик может сильно пострадать в случае осложнений, так как практически не защищен», — заявил В. Лепесей.
Однако банкиры настаивают на том, что сегодня механизм ФФС наиболее актуален, поскольку банки будут ужесточать условия кредитования, исходя из полученного негативного опыта. «Банки не будут идти на рискованные схемы», — подчеркнула Л. Данилова.
Что банкам хорошо, то строителям…?
Основной проблемой в сфере финансирования строительства остается рентабельность, которая была завышена в период строительного бума и от которой игроки рынка не готовы отказаться, несмотря на ужесточившиеся кризисные условия. Застройщики уверены — банкиры должны взять часть проблемы на себя и вместе с ними поступиться рентабельностью.
«Не бывает такого, чтобы одна часть бизнеса стремительно падала и предпринимала яростные усилия выжить, а вторая часть сидела и думала о том, как сохранить свои нормы рентабельности», — заявил директор «Макрокап Девелопмент» Д. Кутовой.
По мнению застройщика, банки также должны чем-то рисковать, а не пытаться решать только свои проблемы, сохраняя и повышая нормы рентабельности, в то время как строители вынуждены продавать государству жилье по 4200 грн. за квадратный метр.
В частности, застройщики уверены, что банки не смогут добиться реализации ипотечного залога, если не пожертвуют своей рентабельностью и не опустятся до рыночной цены этих залогов. Конечно, отмечают представители строительной отрасли, рыночная цена никогда не будет разумной, если новые дома не строятся и не будут строиться, ведь даже объекты со степенью готовности 80% без денег достроить невозможно.
«Застройщики в состоянии вернуть банкам часть денег, но только после того, как они реализуют стройки, которые были начаты. И конечно же, они не найдут этих денег, потому что они были вложены в стройки — в бетон, кирпич, арматуру, зарплаты и все остальное», — подчеркнул Д. Кутовой.
В свою очередь банкиры объясняют, что для любой стройки «необходимо получение постоянных денег». «Где их можно взять сегодня? Замечательно, если бы у нас были иностранные и институциональные инвесторы, у которых мы могли бы занимать деньги.
К сожалению, сегодня нет у нас сегодня на рынке таких компаний», — отметила Л. Данилова.
Двое в лодке
По словам управляющего Харьковским областным филиалом АКБ «Укрсоцбанк» Игоря Калиниченко, кредитование строительства уже начинает выходить в Украине из замороженного состояния, но кредиты выдаются все еще крайне осторожно.
«Мы не очень понимаем, в какую сторону пойдет рынок недвижимости в Украине. Если, не дай Бог, он пойдет еще вниз и стоимость жилья упадет ниже себестоимости, то это будет катастрофическая ситуация для отрасли и страны», — заявил банкир.
По его мнению, если в Украине сохранится тенденция к росту цен, которая наметилась сейчас в Киеве, и рынок не будет уходить ниже рентабельности, банк начнет понемногу кредитовать: вначале готовое жилье, а затем переходить к первичному жилью. Однако кредитования, которое было раньше, в принципе не будет, потому что былой бурный рост повторить вряд ли возможно.
«Что касается цены на деньги, их цена определяется тем, какие риски есть в стране. Если у нас риски в стране колоссальные, естественно, тогда и цена на деньги высокая. Риск новостроек тоже достаточно серьезен.
Согласен с тем, что надо совместно выработать механизм, который будет защищать нас с вами по одну сторону баррикад», — сказал И. Калиниченко.
«Хочу призвать строителей к тому, чтобы вы реально смотрели, оценивали свои возможности в части использования механизма финансирования.
Он должен быть прост, ясен, законодательно обоснован. В нем не должно быть темных мест, которые бы в дальнейшем дали бы возможность банку или инвестору отказаться от вложения денег в ваши программы.
Иначе вы ее (проблему финансирования, — ред.) не решите», — предупредила зампредседателя правления банка «Меркурий»Л. Данилова.
Но застройщики прекрасно понимают, что никуда не денутся от банков, а банки — от них. «Мы обречены жить и работать вместе», — подытожил А. Харченко.