Чем хороши сезонные «спецпредложения» на рынке ипотеки и где ждать подвоха
«Налетай — подешевело!»
Таким призывом сейчас заманивают многие банки, нередко добавляя, что этот порыв щедрости продлится не так уж долго — до конца августа — сентября.
Процентные ставки.
В среднем их падение в рамках специальных весенне-летних акций составляет порядка 0,5% по валютным кредитам и 1,5% по рублевым займам. При этом, напомним, банки торопят клиентов, ограничивая сроки действия льготных ставок.
Одна из крупных строительных компаний совместно с банком-партнером с июня запустила программу по выдаче кредитов на новостройки под невиданно низкий процент: аж 8% годовых в рублях. Причем такая ставка применяется на самом трудном этапе приобретения жилья — в инвестиционный период, когда дом еще не сдан и права собственности на квартиры у граждан-заемщиков нет.
В дальнейшем, после регистрации квартиры в собственность, льготная ставка действовать перестает. Однако клиентов заверяют, что они смогут сами выбирать, по какой кредитной программе продолжать оплачивать стоимость жилья и оставаться ли в этом же банке либо перейти в другой, если там условия покажутся выгоднее.
Первоначальный взнос. Все больше банков начинают практиковать минимальный 10-процентный взнос и кредиты с «нулевым» взносом. Среди революционных предложений — ипотечные кредиты без первоначального взноса на квартиру в новостройке.
Расходы и время на оформление кредита. Многие банки снижают, а некоторые вообще отменяют комиссии за выдачу кредита. Сокращаются сроки рассмотрения кредитных заявок — до 3 — 5 рабочих дней.
Один из банков предлагает необычную экспресс-программу: ипотечный кредит оформляется за один день, и при этом заемщик не обязан предъявлять документы, подтверждающие платежеспособность. Правда, впоследствии процедур по сбору справок все равно не избежать: в течение 90 дней после получения кредита заемщик обязан представить в банк полный пакет документов.
Наряду с выгодным понижением показателей по кредитам есть и радующее повышение: растут сроки кредитования. Так, немалый 20-летний срок уже применяется в большинстве банков. В то же время теперь можно найти программы и с 30-летним, и даже с 40-летним сроком погашения займа.
Где ждать подвоха
1. Как правило, при выгодных ипотечно-кредитных программах у заемщика резко ограничена возможность выбора жилья. И пониженные ставки, и невысокие первоначальные взносы предлагаются только в случае приобретения квартиры у конкретной компании — партнера банка.
Неудобство такого жесткого условия заключается, во-первых, в том, что можно выбирать жилье только в определенных районах, где работает «дружественный» застройщик. Во-вторых, расценки на жилплощадь могут оказаться выше среднего.
Не исключено, что фирма вообще предлагает квартиры исключительно в дорогостоящих домах, а вариантов «попроще и подешевле» у нее просто нет.
2. При уменьшенном и «нулевом» первоначальном взносе вас ожидают гораздо более высокие ежемесячные платежи по кредиту. «Засада» в том, что, вкладывая минимум собственных средств, вы берете заем большего размера, а вернуть его нужно в те же сроки, что и при обычной, классической схеме.
3. Чем дольше срок кредитования, тем выше процентная ставка. Так, например, по займам на срок 20 — 25 лет ставка на 2 — 3% выше, чем по кредитам на срок до 7 лет.
«Приобретайте загородные дома!»
В теплое время года особенно тянет пожить на даче, и к лету многие банки приурочили введение программ кредитования на покупку загородной недвижимости.
— Еще некоторое время назад банки неохотно выдавали кредиты под объекты загородной недвижимости, — сообщает наш эксперт, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентства недвижимости Владимир МИЛЬДЗИХОВ. — Это было связано, с одной стороны, с небольшим спросом на такие предложения.
А с другой стороны, вызвано проблемами с набором правоустанавливающих документов на загородные дома и участки (сложности с кадастровыми планами землевладений, оформлением построек и т. д.). Однако в последнее время ситуация на рынке загородной ипотеки меняется.
Растет спрос на дачные участки и коттеджи, а также появляются банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются на ипотеке загородного жилья.
Где ждать подвоха
Загородная недвижимость больше подвержена рискам: пожары из-за неисправной электропроводки, наводнения и т. п. Поэтому увеличиваются платежи на страхование имущества, обязательное при оформлении ипотеки.
«Берите франки!»
С конца весны один из банков ввел программу выдачи кредитов в экзотической для нас валюте: швейцарских франках.
Предложение само по себе выглядит необычно и уже поэтому привлекает внимание. Но главным сюрпризом является процентная ставка: от 7% годовых при традиционных 10 — 11% в привычной для нас валюте — долларах и евро.
По словам представителя банка-новатора, получение кредита на таких условиях позволяет экономить до 500 тыс. рублей с каждого 1 млн. руб. (эквивалента в швейцарских франках).
Где ждать подвоха
По мнению нашего эксперта Владимира Мильдзихова, новое предложение стоит проанализировать, разобрать повнимательнее.
— Прежде всего возникает вопрос: в какую сумму обойдется конвертация, т. е. перевод рублей, которыми будет расплачиваться заемщик, во франки.
Думаю, можно ожидать, что банки-кредиторы приложат все усилия, чтобы издержки на конвертацию не обесценили преимущество в ставке.
Второй вопрос — как будут вести себя валюты в дальнейшем.
По мнению финансовых экспертов, в обозримом будущем швейцарский франк будет весьма устойчив, и валютный риск в этом случае окажется не выше, чем при кредитовании в долларах или евро. Поэтому по крайней мере в ближайшие 3 года такие кредиты будут действительно дешевле и выгоднее.
В то же время не стоит забывать, что при кредитной ставке, меньшей, чем ставка рефинансирования (на сегодня это 10% годовых), у заемщика возникает материальная выгода, подлежащая налогообложению.
В принципе сумма этого налога невелика — примерно в 7 раз ниже, чем потенциальная экономия на процентах.
Однако я все-таки порекомендовал бы получать у работника банка или у ипотечного брокера подробный расчет всех платежей.
НА ЗАМЕТКУ
Продолжает набирать обороты такая услуга, как перекредитование (рефинансирование).
Поскольку процентные ставки постепенно падают, то со временем оказывается, что заемщик, получивший кредит ранее, платит более высокий процент, чем новые клиенты банков. В такой ситуации другие банки предлагают взять у них в долг, чтобы расплатиться по первоначальному кредиту, а затем возвращать новый заем уже на более выгодных условиях, по сниженным ставкам.
Серьезных подвохов в этой услуге эксперты не отмечают.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Теперь можно взять кредит на выкуп доли в квартире
Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости «Новый дом»:
— Процентные ставки постепенно снижаются, но все равно еще велики и падать дальше будут очень медленно — скорее всего, не более чем на 0,5% в год.
Из новых предложений я бы особо отметила возможность получения кредита для выкупа долей в праве собственности на недвижимость. Пока такую возможность предоставляют всего 3 — 4 банка, рассматривая каждый случай очень пристально. Зато у сособственников появилась возможность выкупить в своей квартире доли у остальных лиц даже при недостатке собственных средств.