За первые полгода вторичное жилье в столице подорожало на 10%, и в июле, несмотря на спад продаж, обусловленный не только летом, но и общей ситуацией на рынке, продолжило дорожать. При чем, как сознаются эксперты рынка, дорожает все, от элитных домов на Липках до хрущевок на ДВРЗ.
Снижение цен? Всего на $4
По данным экспертов компании «Канзас», на 28 июля 2008 года индекс стоимости вторичной недвижимости Киева составляет в среднем 2770 $/м2.
Конечно, идет сегрегация по районам, но среднее значение индекса только растет.
В то же время, лишь в последнюю неделю июля эксперты из компании «Канзас» отметили снижение цен на жилье вторичного рынка – на $4.
Временное падение интереса населения к недвижимости «в это время года вполне характерно», — считают в компании. Сокращение спроса, замедление роста цен, а то и вовсе их снижение – вполне нормальная ситуация для лета.
Спад цен, который прослеживается, прежде всего вызван уменьшением количества предложений жилья высокого качества.
В компании «Планета Оболонь» согласны с коллегами и считают, что большинство продавцов «заняли выжидательную позицию, предпочитая придержать объекты к традиционно активной по продажам осени».
В то же время, не так оптимистично настроены банкиры. Мало того, что уже в конце июля они начали снижать ставки по ипотеке (в среднем на 0,5% — 1%), так еще и практически приостановили ее выдачу.
Как заявил начальник управления продаж ДОД «Райффайзен банк Аваль» Станислав Садовой, за первое полугодие ДОД «Райффайзен банк Аваль» выдал 1298 кредитов. Наименьше количество кредитов, выданных банком пришлось на март и май этого года – 179 и 180 соответственно.
Что касается структуры портфеля ипотечных кредитов, то 43% заемщиков ДОД «Райффайзен банк Аваль» брали кредит на покупку вторичного жилья, такое же количество обратилось для получения кредита под залог жилья. Доля кредитов на покупку жилья на первичном рынке составила 8%, еще 6% заемщиков брали кредит для покупки земельного участка.
Исходя из данных компании «Канзас», перелом в росте цен на жилье произошел в конце июня 2007 года, когда они впервые за последние 5 лет пошли на убыль. «Пока еще цены снижаются лишь на $4-5 еженедельно, но это уже сигнал для рынка», — говорят в «Планете Оболонь».
Районные цены
В то же время, дабы не снижать цены кардинально, в столице начался передел рынка в плане выделения его географических районов, и, если на окраинах цены медленно, но начинают идти на убыль, то в районах, более приближенных к центру, они продолжают расти.
Стоимость жилья в микрорайонах новой застройки на столичном Печерске, по оценкам экспертов, сейчас достигает от $7 тыс. до $12 тыс за 1 м2.
А жилплощадь в районе рабочей окраины ДВРЗ стоит от $2,5 тыс. до $3 тыс. за «квадрат», а это в три-четыре раза дешевле.
Специалист по недвижимости Ирина Овчаренко из столичной компании «Арко Недвижимость» считает, что основная зона интереса представителей отечественного среднего класса пока все же даже не центр Киева, а районы современных застроек.
Историческая часть столицы становится местом проживания в большей степени экономической и политической элиты страны. Перебраться туда ее обязывает положение.
По данным компании «Планета Оболонь», на данный день существуют такие расценки на однокомнатные квартиры в столичных районах (грн за 1м2):
Голосеевский – 9 650
Дарницкий — 10 768
Деснянский — 8 475
Днепровский — 11 398
Оболонский – 9 189
Печерский – 19 876
Подольский – 13 835
Святошинский – 8 974
Соломенский – 12 365
Шевченковский – 14 534
Говоря о динамике средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений выросли:
— в сегменте однокомнатных квартир — на14,0%;
— в сегменте двухкомнатных квартир — на 8,3%;
— в сегменте трехкомнатных квартир — на 15,9%.
В то же время, директор компании RealNest Елена Сафронова считает, что понижение цен на вторичное жилье – это сезонное явление, но в целом сегодня наблюдается тенденция к росту стоимости жилья. «Слухи о скором кризисе рынка жилья и обвале цен были и в 2005, и в 2006, и в 2007 годах.
Но цены росли. Не упадут они и в этом году, хотя есть новая тенденция – ранее цены после торможения двигались стремительно, а сейчас этот процесс затянут.
В этом году можно ожидать так называемого «скрытого» понижения цен на вторичном рынке, то есть продавец готов торговаться», — говорит Елена Сафронова.
С ней согласны и в риелторской компании «Столичная недвижимость»: «На данный момент рынок замер в ожидании, поэтому покупок происходит очень мало, соответственно, большинство продавцов, дабы хоть что-то получить, готовы сбросить порой несколько тысяч долларов».
К тому же, в связи с падением доллара на украинском рынке, на данный момент начинается плавный переход оценки жилья в гривны, что также несет в себе некую переоценку и, зачастую, удешевление, считают в SV Development.
Хотя, по мнению президента АО «Холдинговая компания Киевгорстрой» Петра Шилюка, предпосылок для снижения стоимости 1 м2 жилья в столице нет.
«Я сам за то, чтобы она (стоимость 1 м2 жилья) дешевела. Но есть два основных фактора. Первый — спрос на квадратные метры, второй — городская нагрузка на строителей составляет до 40%», — отметил он.
По данным компании «Канзас», наименьший рост цен в июле был зафиксирован в спальных районах. Минимальное значение зафиксировано в Соломенском районе – 4,33%. Наибольшие темпы роста демонстрировали центральные и прицентральные районы.
Максимальное подорожание отмечено в Голосеевском районе – 18,04%, немного меньшие показатели имеют Печерский и Шевченковский районы, здесь рост цен был практически равным и составил соответственно 13,0% и 14,8%.
Для центральных районов – Печерского и Шевченковского – характерно возрастание цены квадратного метра с увеличением количества комнат в квартире.
В спальных районах наибольший прирост отмечается в сегменте однокомнатных квартир. Меньше поднялись в цене двух- и трехкомнатные квартиры. В Голосеевском, Оболонском и Подольском районах отмечается прирост на одно- и трехкомнатные квартиры.
Цены же на двухкомнатные квартиры не показывают таких стремительных скачков.
В свою очередь, риелторы зачастую привязывают тенденцию к падению цен на вторичное жилье к прекращению кредитования банками частных лиц.
В банках зачастую уверяют, что никто не прекращал ипотечные программы, просто сокращен объем их выдачи.
По прогнозам аналитиков компании «Канзас», до начала осени не следует ожидать ни больших темпов роста, ни обвала рынка.
Уже сейчас цены на квадраты в Киеве находятся на уровне большинства европейских стран. А качество жилья редко дотягивает до западных стандартов.
В то же время, от украинского рынка недвижимости ждут реакции на происходящее в мире.
Как известно, стоимость недвижимости в США упала почти на 16% в первом полугодии 2008 года.
Эксперты из компании «Планета Оолонь» говорят, что украинский рынок недвижимости еще не настолько развит и внедрен во всемирную экономику, чтоб прореагировать на подобные явления, но все же соглашаются, что некоторое снижение цен может произойти и в Украине.
А тем временем, компания MPP Consulting назвала топ-10 самых рискованных для инвестирования отраслей в Украине за последние полгода, и, естественно, первые две позиции заняли земля и недвижимость.