Московскую недвижимость с инвестиционными целями сегодня может покупать только неисправимый оптимист, но поскольку квадратным метрам в качестве средства сохранения денег россияне доверяют больше, чем депозитам или акциям, многие стали обращать внимание на рынки зарубежной недвижимости. Стоит ли вкладывать свои накопления в сильно подешевевшее заграничное жилье, выяснял Эксперт Online.
Рано или поздно любая недвижимость снова начнет дорожать
Кризис на американском рынке жилья мы наблюдаем больше года, и если поначалу катализатором снижения цен на дома и квартиры был рост предложения на рынке жилья (вызванный массовыми просрочками по ипотечным займам и отказами заемщиков гасить кредиты), то сегодня масла в огонь добавила безработица.
За прошедший год в зависимости от города и категории жилья недвижимость потеряла 20-40% от прошлогоднего "прайса". "Наиболее ощутимо пострадали Флорида и Калифорния. Причем больше всего подешевели объекты, находящиеся вдали от деловых центров.
Значительное падение цен наблюдается и в Майами. Ситуация коснулась всех категорий недвижимости, как бизнес-сегмента, так и класса люкс. В среднем жилье подешевело на 10-40%", — говорит директор компании Avenue Property Лариса Хорева.
Максимальное падение можно было наблюдать в экономсегменте.
Несмотря на постоянно возрастающие объемы предложения, многие продавцы не торопятся сбрасывать цены. "Цены на ликвидное качественное жилье никто снижать не желает.
Все понимают, что отсутствие спроса — временное явление, связанное с ухудшением платежеспособности граждан", — считает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "Бест-недвижимость" Юлия Титова. Да и в целом, по ее мнению, на рынке США все обстоит не так скверно, как кажется со стороны. "В США большинство людей решают не срочные жилищные вопросы, а улучшают условия жизни.
Это можно сравнить с тем, как мы, имея хороший мобильный телефон, хотим поменять его на более дорогой. Если интересные для нас модели по доступным ценам не поступают, то мы просто отложим покупку до лучших времен", — приводит она пример.
Вопрос лишь в том, когда наступят такие времена.
США: достигли дна?
Моя знакомая Ольга около года назад, когда ипотечный кризис вовсю шагал по Штатам, купила себе дом в Калифорнии за $500 тыс. (250 кв. м плюс участок земли).
Причем основную часть она заплатила не из собственных накоплений, а при помощи кредита. Ольга намерена приезжать с семьей в Америку на лето, греться на калифорнийских пляжах, а в остальное время сдавать дом в аренду, тем самым покрывая выплаты по ипотеке.
Привлекательность такой покупки для нее не умаляет даже тот факт, что из Москвы до США минимум десять часов лета.
Для человека, мечтающего о собственном доме на берегу океана, сейчас действительно удачное время, чтобы обзавестись собственностью во Флориде или Майями.
Таких низких цен, возможно, уже не будет. "Цены в большинстве случаев уже достигли дна, теперь у них только один путь — вверх. В сегодняшней ситуации покупателю предоставляется значительно больше возможностей, чем два года назад.
Люди могут позволить себе такую недвижимость, о которой раньше только мечтали", — рисует ситуацию Лариса Хорева. Действительно, сейчас у покупателя есть роскошный выбор объектов, и можно не спеша подобрать жилье, соответствующее всем запросам. "Это хорошее время для тех, кто давно хотел приобрести недвижимость за рубежом, но считал местные цены слишком завышенными.
Сейчас у них появился реальный шанс стать владельцем понравившегося дома или квартиры за более низкую стоимость. Особенно это касается США", — говорит руководитель департамента курортной недвижимости компании "Новое качество" Елена Некрытова.
Но рекомендация "брать немедленно" относится исключительно к тем, кто собирается использовать дом для собственного проживания и не особенно рассчитывает на получение прибыли от покупки. Ведь в условиях кризиса нельзя даже приблизительно угадать, когда и каким темпами будет восстанавливаться рынок.
Низкие цены и большие скидки, безусловно, представляют немалый соблазн для того, кто знает, что рано или поздно любая недвижимость снова начнет дорожать. "Объекты, которые уже находятся в стадии строительства, постепенно завершаются. Сегодня спрос низкий, и они будут продаваться дольше, чем ожидалось.
Но поскольку новые предложения не выйдут на рынки в том объеме, как раньше, постепенно рынок придет к балансу спроса и предложения.
Вне зависимости от кризиса люди продолжают улучшать свои жилищные условия.
К тому же лучшего способа для сохранения денег, чем недвижимость, пока еще никто не придумал. При любом раскладе, даже упав на 10-20%, цены постепенно начнут расти и в пятилетней перспективе дадут 100-процентный прирост, что как минимум полностью покрывает инфляцию", — рассуждает Юлия Титова.
В то же время восстановление стоимости жилья будет происходить неравномерно: не факт, что наиболее дешевая сегодня недвижимость в будущем восстановит свою прежнюю стоимость. Для человека, планирующего инвестировать в США, низкая цена может оказаться ловушкой.
Наиболее существенно к сегодняшнему дню здесь подешевело жилье дефолтных заемщиков, которое банки массово выставили на продажу. "Но реальность такова, что 80% этих домов принадлежало афроамериканцам либо латиноамериканцам и находилось в специфических районах. Да, его сейчас можно купить и с 70-процентной скидкой.
Но что делать с ним дальше?" — рассуждает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Да и привычного для российского инвестора дефицита жилья в США нет. А значит, нет и гарантий ликвидности.
Инвестировать можно, но имеет смысл выбирать отнюдь не самые дешевые объекты и только в тех местах, которые всегда пользовались популярностью как у самих американцев, так и у приезжих. В этом смысле интересна качественная курортная недвижимость.
То есть можно присматривать дома в той же Калифорнии. Но стоит быть готовым к тому, что скидки на наиболее удачные объекты (рядом с морем, высокого качества) будут не слишком большими — лишь 10-15%.
Аналитики PricewaterhouseCoopers и некоммерческой организации Urban Land Institute выделили пять крупных городов США, где сегодня имеет смысл инвестировать в недвижимость: Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сиэтл и Сан-Франциско.
Причем первые два наименее привлекательны, поскольку в Нью-Йорке как финансовой столице США и Лос-Анджелесе как центре кино- и телеиндустрии ожидается значительное сокращение рабочих мест.
Наиболее перспективными в плане роста цен эксперты сочли Сиэтл, где находится центральный офис Microsoft, и Сан-Франциско, рядом с которым располагается Кремниевая долина. Кроме того, аналитики советуют инвестировать не столько в жилье, сколько в коммерческие объекты.
По их мнению, этот рынок в США восстановится уже в 2009 году. Причем частному инвестору удобнее делать такие вложения не напрямую, а через аналоги наших закрытых ПИФов недвижимости — так называемые REIT (Real Estate Investment Trust).
Европа: много шума из ничего
В Европе снижение стоимости жилья почти нигде не носит масштабного характера. "В некоторых странах ЕС цены на недвижимость либо стабилизировались, либо слегка просели по сравнению с первым полугодием 2008 года. Но о массовом и ощутимом падении говорить не приходится", — отмечает ведущий консультант департамента зарубежной недвижимости компании "Калинка-риэлти" Ольга Багрова.
Ситуация с динамикой цен и спросом развивается очень неравномерно — как от страны к стране, так и порой в пределах одного государства. Сегодня можно выделить три основные группы рынков недвижимости в странах ЕС.
Первая — это государства Западной Европы, где рынки недвижимости претерпели наибольший ущерб в результате финансового кризиса. Хуже всего дела обстоят в Великобритании и Ирландии: застройщики, чтобы продать здесь дома, предлагают в нагрузку квартиры в Болгарии и Кабо-Верде. "В среднем цены на недвижимость экономкласса снизились уже на 15-20%, в отдельных районах — на 25%.
Кризис затронул и элитную недвижимость, хотя обычно этот сегмент достаточно спокойно переживал подобные катаклизмы", — рассказывает Лариса Хорева. Существенное падение стоимости 1 кв. м. произошло также в Испании и Италии.
"В Испании цены просели на 20-25%, а что касается сегмента недорогого жилья, то на все 35%, причем спад может продлиться несколько лет. Дома вдали от побережья или крупных городов вообще перестали продаваться.
Это связано с тем, что все покупки сейчас делают состоятельные иностранцы: они приобретают дома в курортной зоне, чтобы приехать туда раз в год, а все остальное время получать доход от сдачи в аренду. Эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость в Испании не будут расти вплоть до 2011 года", — говорит Ольга Багрова.
Правда, по мнению некоторых аналитиков, здесь рынок всего лишь возвращается к разумным ценам.
"Там, где наблюдался перегрев (север Италии, юг Испании), сейчас наблюдается либо стагнация, либо снижение стоимости.
Напротив, города и регионы, которые всегда пользовались популярностью вследствие своего исторического, культурного или делового значения, мало реагируют на подобные катаклизмы. Юг Италии (Калабрия, окрестности Неаполя), север Испании, элитная недвижимость Парижа, Лазурного Берега даже подросли в цене", — утверждает Лариса Хорева.
Вторая группа — страны, где цены на недвижимость до сих пор стабильны и падать не собираются. В первую очередь это государства Восточной Европы. Так, в Болгарии в течение этого года недвижимость даже продолжала потихоньку дорожать.
Прежние позиции сохраняли Польша, Чехословакия, Черногория, Хорватия и т. п. Твердо держится и столь популярный у россиян рынок недвижимости Кипра. По оценкам ряда экспертов, жилье с начала года подорожало здесь на 18%, что на фоне других стран выглядит суперростом.
Кроме того, здесь до сих пор исправно работает ипотека, а условия кредитования практически не изменились.
Правительство следит, чтобы банки не задирали ставки.
Минфин и Центральный банк Кипра, к примеру, выразили резкое недовольство поведением местных кредитных учреждений в условиях мирового финансового кризиса. В результате Bank of Cyprus объявил, что отказывается от планов повысить проценты по ипотечным кредитам, а Marfin Popular Bank Co.
Ltd заморозил планы по пересмотру процентных ставок до 31 декабря 2008 года.
Третья группа — так называемые новые рынки. До сих пор они не только не падали, но еще и мало росли. Теперь эксперты прочат им большое будущее.
В первую очередь это такие развивающиеся страны, как Македония и Албания.
Большая часть стран Европы на сегодня не лучшее место для инвестиций в недвижимость, особенно для любителей быстрой прибыли, уверяют эксперты.
Покупать квадратные метры в Европе сейчас можно либо для своих личных нужд, либо рассчитывая на консервативные инвестиции, которые если и не принесут прибыли, то сохранят ваши деньги. Более или менее достойный доход можно будет получить только при операциях с элитным жильем, например в Лондоне.
В том, что столица Великобритании наверстает упущенное, сегодня никто из экспертов не сомневается. "Очевидно, что к Олимпиаде 2012 года цены здесь вернут свои позиции. С учетом того, что сейчас падение составляет в среднем 5-10%, эти вложения могут стать весьма выгодными для инвесторов.
Аналогичная ситуация с элитной недвижимостью Испании. Интересно, что рынок аренды здесь фактически не претерпел изменений. Квартиры и виллы очень быстро сдаются, да и арендная плата осталась на прежнем уровне", — рассказывает Лариса Хорева.
Качественная недвижимость в курортных местах также обладает высоким запасом прочности и наверняка отыграет понесенные в кризис падения стоимости. Причем речь идет не только о самых престижных курортах Лазурного побережья (Ницца, Канны, Сен-Тропез), но и тех, что пользуются популярностью у среднего класса. "Инвестировать стоит в недвижимость, расположенную в курортных морских районах.
Спрос на такое жилье будет всегда. К тому же это гарантированный доход уже года через два, независимо от кризиса", — считает Елена Некрытова.
Если рассматривать менее затратный вариант, чем элитные и курортные объекты, можно присмотреться к домам и апартаментам на Кипре, в Черногории и Болгарии. Но в последних двух в силу затоваренности рынка придется очень тщательно выбирать объект и делать упор на его уникальность, выигрышное положение и т. п.
И все же если вы рассматриваете варианты инвестиций в европейскую недвижимость, то доходность будет зависеть не столько от страны, сколько от конкретного объекта. Этот вывод подтверждает и Юлия Титова: "Сейчас рынок принадлежит покупателям.
Этим стоит пользоваться, выбивая при помощи агентства более выгодные условия от продавцов. И главное — не где покупать, а что".