В Украине начали работать аналоги немецких строительных сберегательных касс «Баушпаркассе». Как выяснили «Деньги», первый их представитель уже предлагает ипотечные гривневые кредиты под 4,6—6% в пересчете на курс евро и выглядит подозрительно щедрым.
Первая строительная сберкасса (ССК) — так это учреждение себя позиционирует — создана в Украине в виде кредитного союза. Имя намекает на немецкие корни — «Берлинер Баушпаркассе» (берлинская строительно-сберегательная касса — в вольном переводе).
В Германии такие структуры существуют не одно десятилетие и работают примерно по такой накопительно-кредитной схеме: 10 лет будущий заемщик копит деньги на первый взнос, затем берет кредит на покупку жилья и выплачивает его еще 10 лет.
Конечно, такие долгосрочные программы, считающиеся нормой в Германии, в Украине пока невозможны.
Посему местные условия ипотечного кредитования в ССК видоизменены с учетом местных, украинских реалий. Однако изменения, если честно, слишком разительны и вызывают массу вопросов. Уж не пожаловали ли к нам новые эксперты по покупкам в группах?
Те, кто сперва раздает обещания и собирает деньги, а потом исчезает «в грядущем», как известный шарлатан граф Калиостро?
«Утром деньги — вечером стулья»…
Первое, что удивляет: кредит в «Берлинер Баушпаркассе» предлагается взять под нереально низкие для Украины проценты — 4,6—6% годовых в евро (кредит выдается и погашается в гривнах по курсу, установленному НБУ).
Никаких дополнительных комиссий при этом не взимается (так утверждают в ССК). Напомним: средняя ставка по кредитам в евро в банках — 11—12,5% годовых. Услышав о таких низких ставках, «Деньги» сразу начали искать подвох.
Нашли, причем достаточно быстро.
Дело в том, что ипотечный кредит выдают не сразу. 
Для начала просят внести на депозит союза 20% стоимости жилья — в качестве начального взноса.
На эти деньги обещают начислять 5% годовых в гривнах (в банках годовой депозит на такие суммы приносит 14—15% годовых — втрое больше). Далее будущему заемщику предстоит пройти так называемый период подтверждения платежеспособности.
В течение этого срока, который длится от трех до десяти месяцев, предстоит каждый месяц выплачивать сумму рассчитанного компанией ежемесячного взноса по будущему кредиту. Эти средства якобы могут быть добавлены к сумме первого взноса (депозиту) или использованы в качестве ежемесячных платежей в первые месяцы после получения кредита.
От продолжительности предварительного периода (а еще — от суммы первого взноса) зависит размер кредитной ставки: чем этот период дольше, тем ниже ставка. Чтобы получить минимальную ставку (4,6% годовых), нужно выбрать предварительный период — 10 и более месяцев и внести первый взнос — не менее 40% стоимости объекта кредитования.
Интересно, что кредитная ставка фиксируется (!) на весь срок погашения займа, и есть возможность досрочной выплаты — без штрафов (но не ранее, чем через год после получения кредита). Правда, кредит выдается только на условиях аннуитета, однако даже в этом случае переплата по такому займу в два раза ниже, чем в банке.
Если у заемщика нет денег на первый взнос, ему предлагается накопительно-кредитная программа на срок до пяти лет. Иными словами, в течение этого срока он накапливает деньги на депозите союза под 19% годовых в гривнах.
При этом определяется примерная стоимость желаемого объекта недвижимости и, исходя из минимального первого взноса в 20%, рассчитывается сумма ежемесячного взноса на депозит. Если есть желание через пять лет купить жилье стоимостью около ?100 тыс., то за пятьт лет соответственно нужно накопить как минимум ?20 тыс., делая ежемесячные взносы в сумме ?250 (с учетом капитализации процентов).
Что делать, если вожделенное жилье за это время подорожает, — неясно. 
Если появится желание выйти из накопительной программы (расторгнуть депозитный договор), проценты обещают выплатить в полном объеме, вплоть до последнего дня.
По истечении накопительного периода или периода подтверждения платежеспособности заемщик может обращаться за кредитом. Если в течение срока ожидания у него не было просрочек — в кредите ему не откажут.
Если же кредитная история оставляет желать лучшего, то, как заверили нас в союзе, … кредит все равно выдадут. В чем тогда смысл предварительного периода, если честно, для нас так и осталось загадкой.
И кому все это нужно?
Период подтверждения платежеспособности, конечно, сильно портит предложенную «немцами» схему кредитования. Если заемщик уже готов брать кредит под покупку конкретной квартиры, то в случае со строительно-сберегательной кассой придется буквально «уламывать» продавца подождать как минимум три месяца до истечения срока подтверждения своей финансовой состоятельности.
Не исключено, что в итоге придется искать другую квартиру.
Главное требование к заемщику — наличие киевской регистрации.
Правда, в «Берлинер Баушпаркассе» тут же оправдываются: дескать, эта формальность нужна лишь на стадии вступления в кредитный союз (за вступление взимается по 1 грн. вступительного и обязательного паевого взноса) и не имеет никакого значения при получении кредита. При общении с корреспондентом «Денег» кредитный инспектор компании на ходу предложила несколько вариантов выхода из ситуации с неместной пропиской — например, временная регистрация только на момент вступления в союз.
Что примечательно, ипотечный кредит на сумму минимум ?20 тыс. может быть выдан … без справки о доходах. То есть главное — накопленная кредитная история и депозит в союзе.
Пока что своей кассы для внесения ежемесячных платежей у «Берлинер Баушпаркассе» нет, посему финучреждение сотрудничает с ПриватБанком, через который в первые месяцы заемщики и будут вносить ежемесячные платежи. В ССК обещают, что никакой комиссии при внесении платежей взиматься не будет, но, вообще-то, в ПриватБанке комиссия за прием платежа без открытия счета — 1%.
Еще один минус: союз, как мы уже сказали, выдает кредит в гривнах с привязкой к евро по официальному курсу НБУ на день совершения платежей. То есть в случае роста курса (эксперты прогнозируют рост курса евро до 7 грн. уже к концу 2007 года — примерно на 3%), пропорционально вырастут и переведенные в гривны ежемесячные платежи.
Правда, справедливости ради отметим, что с банковским кредитом в евро произойдет то же самое.
Пока компания работает всего два месяца, поэтому не было выдано еще ни одного ипотечного кредита.
Но, учитывая столь низкие проценты, не исключено, что предложенная схема вызовет ажиотаж на рынке ипотеки. Правда, в хорошем смысле или плохом — ясно станет разве что в следующем году, когда завершится предварительный период и КС все же начнет выдавать первые ипотечные кредиты.
На вопрос «Денег» о том, за счет чего именно компания собирается выдавать столь дешевые займы, ее представители сообщили — за счет дохода от потребительских кредитов, которые собираются активно продвигать на рынке. Ну, как говорится, на здоровье, главное — чтобы не за счет депозитов, которые заемщики будут хранить на счетах ССК.
Взять задешево!
Есть ли смысл идти в стройсберкассу?
За:
• Низкие ставки — 4,6—6% годовых
• Отсутствие комиссий
• Срок кредитования — до 30 лет (банки дают до 25)
• Свободный выбор страховой компании
• Наличие накопительных программ
Против:
• Длинный период подтверждения платежеспособности может стать причиной срыва сделки по покупке жилья
• Отсутствие практики выдачи кредитов (компания работает около двух месяцев, и пока не было реальной выдачи ипотечных кредитов) и впечатлений «пострадавших»
• Рост курса евро приведет к росту расходов на обслуживание кредита