По подсчетам компании SV Development, за второй квартал 2007 года предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га. и достигло 13,9 тыс. гектаров.
Как комментируют в компании, на сегодняшний день объем предложения по 8 районам Киевской области — 13,9 тыс.га., что на 4,8 тыс.га. меньше чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров.
Объем всего предложения земельных участков (с апреля по июль 2007 года):
1. Киево-Святошинский район — снижение с 2,33 тыс. га. до 1,25 тыс. га.
2. Обуховский район — снижение с 1,06 тыс. га. до 0,69 тыс. га.
3. Бориспольский район — снижение с 2,71 тыс. га. до 1,55 тыс. га.
4. Вышгородский район — снижение с 0,44 тыс. га. до 0,31 тыс. га.
5. Броварской район — снижение с 2,43 тыс. га. до 1,09 тыс. га.
6. Васильковский район — рост с 2,06 тыс. га. до 2,09 тыс. га.
7. Бородянский район — снижение с 0,18 тыс. га. до 0,08 тыс. га.
8. Макаровский район — снижение с 7,44 тыс. га. до 6,8 тыс. га.
В то же время, стоимость представленных на продажу участков по 8 районам Киевской области — $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к $7,2 млрд.
Стоимость всего предложения земельных участков (с апреля по июль 2007 года):
1. Киево-Святошинский район — снижение с $1,78 млрд. до $1,14 млрд.
2. Обуховский район — снижение с $0,8 млрд. до $0,5 млрд.
3. Бориспольский район — снижение с $1,27 млрд. до $0,8 млрд.
4. Вышгородский район — снижение с $0,22 млрд. до $0,16 млрд.
5. Броварской район — снижение с $0,86 млрд. до $0,47 млрд.
6. Васильковский район — рост с $0,73 млрд. до $0,92 млрд.
7. Бородянский район — снижение с $0,37 млрд. до $0,21 млрд.
8. Макаровский район — рост с $1,47 млрд. до $1,49 млрд.
При этом общее количество представленных к продаже наделов практически не изменилось — 3,2 тыс. сегодня и 3,3 тыс. в первом квартале.
Количество предложений земельных участков (с апреля по июль 2007 года):
1. Киево-Святошинский район — снижение с 858 до 780 лотов;
2. Обуховский район — снижение с 442 до 306 лотов;
3. Бориспольский район — снижение с 440 до 367 лотов;
4. Вышгородский район — рост с 153 до 349 лотов;
5. Броварской район — снижение с 390 до 198 лотов;
6. Васильковский район — рост с 583 до 623 лотов;
7. Бородянский район — рост с 112 до 182 лотов;
8. Макаровский район — рост с 365 до 442 лотов.
На лицо — тенденция сокращения средней площади участков, выставленных на продажу.
Если в апреле размер среднестатистического надела приближался к 6 га., то в июле — едва превышает 4 га.
Средняя площадь продаваемых земельных участков (с апреля по июль 2007 года):
1. Киево-Святошинский район — снижение с 272 до 161 сотки;
2. Обуховский район — снижение с 242 до 227 соток;
3. Бориспольский район — снижение с 616 до 423 соток;
4. Вышгородский район — снижение с 289 до 90 соток;
5. Броварской район — снижение с 623 до 551 сотки;
6. Васильковский район — снижение с 354 до 336 сотки;
7. Бородянский район — снижение с 165 до 47 соток;
8. Макаровский район — снижение с 2 039 до 1 538 соток.
Следует упомянуть и о временном прекращении активного роста стоимости земли, продолжавшегося весь первый и начало второго квартала 2007 года.
Так для примера, если за 3 первых месяца 2007 года средняя стоимость сотки выросла на 30% с $4 166 до $5 437/сотка, то в течение второго квартала рост едва превысил 10% (до $5 990/сотка).
Рейтинг стоимости земельных участков (с апреля по июль 2007 года):
1. Киево-Святошинский район — рост с $8 980 до $9 101/сотка.
2. Обуховский район — снижение с $8 343 до $7 215/сотка.
3. Бориспольский район — снижение с $5 399 до $5 244/сотка.
4. Вышгородский район — снижение с $5 853 до $5 348/сотка.
5. Броварской район — снижение с $4 615 до $4 338/сотка.
6. Васильковский район — рост с $3 864 до $4 402/сотка.
7. Бородянский район — рост с $2 256 до $2 460/сотка.
8. Макаровский район — снижение с $2 207 до $2 192/сотка.
Основные причины текущих тенденций:
В консалтинговой компании SV Development комментируют, что снижение объема предложений в меньшей степени вызвано ежегодными сезонными колебаниями, в большей мере — развитием инвестиционных проектов коммерческого и жилого назначения на загородном рынке.
Как следствие земля выступает не как пассивное средство приумножение капитала, а как реальный инструмент девелопмента объектов недвижимости.
Если еще год назад у крупных землевладельцев практически не оставалось альтернативы использования участка, а основным источником доходов служил спекулятивный фактор. То уже сегодня гораздо более прибыльным является строительство логистических комплексов и коттеджных поселков, при этом нет проблем в привлечении финансирования (банки, иностранные и отечественные девелоперы, частные структуры, др.) для развития высоколиквидных проектов.
Разукрупнение земельных участков — еще один фактор постепенного совершенствования рынка с элементами цивилизованной подосновы. Как правило, у крупного землевладельца существует две основных альтернативы получения дохода — продажа участка и развитие инвестиционного проекта.
Зачастую, ввиду несоответствия ряду требований, второй вариант реализовать невозможно, а большой участок в том виде, в котором он есть, никто не купит кроме девелоперов-застройщиков или лэнд-девелоперов (в Украине практически нет). Выход один — разукрупнение (дробление) участка и продажа конечным потребителям небольшими частями.
Прекращение активного роста стоимостных показателей по ряду районов области, выставленных на продажу, вызвано не просто сезонными колебаниями, а реальным дефицитом интересных предложений в близлежащей пригородной зоне и постепенным удалением рынка от границ Киева.