В 2006 году обороты рынка новостроек в Москве сократились на 20 процентов, а объем предложения упал на 30 процентов. Об этом сообщается в аналитическом обзоре рынка, подготовленном компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость».
Средняя цена квадратного метра в московской новостройке составляет около 4400 долларов США. С октября 2005 по октябрь 2006 года она выросла более чем на 80 процентов.
Интересно, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке в среднем выше на 14 процентов, чем на рынке новостроек. В отчете указывается, что в 2007 году цены на жилье будут ежеквартально расти на 5-7 процентов.
Каждая пятая квартира в московских новостройках приобретается жителями регионов России. При этом только каждая десятая квартира покупается с целью перепродажи.
Квартирный дефицит аналитики связывают с вступлением в силу в апреле 2005 года федерального закона о долевом строительстве. Кроме того, отмечается в документе, ввод жилья по Московской области идет с большим отставанием от плана.
На сегодня план ввода коммерческого жилья выполнен менее чем на половину. В Москве объемы ввода коммерческого жилья в 2006 году сократились на 12 процентов.
Напомним, в апреле 2005 года вступил в силу закон «О долевом строительстве», который запретил привлекать средства дольщиков до получения всех разрешительных документов на строительство и оформления отведенного земельного участка в собственность или аренду. Таким образом власти отреагировали на демарши десятков тысяч обманутых соинвесторов.
Кроме того, закон ввел солидарную ответственность перед дольщиками как застройщика, так и банка-кредитора.
Фактически застройщики оказались в безвыходном положении: привлекать средства физлиц на ранних стадиях строительства они уже не могли, а банки рисковать не хотели.
Рынок сразу потерял 20-30% — небольшие компании, которые выживали в основном за счет средств соинвесторов, были вынуждены уйти. «Закон ударил по обеим сторонам процесса кредитования. До его принятия застройщики для реализации проекта могли одновременно использовать как кредитные ресурсы, так и средства дольщиков.
После вступления закона в силу банки стали нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Кроме того, дольщики становились залогодержателями первой очереди, а банку имущество передавалось только в порядке последующего залога.
При таких условиях риски кредитных организаций значительно возрастали», — говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов.
Банкам стало куда проще отказать застройщику в кредитовании проектов с участием дольщиков (а это большая часть возводимого жилья), чем предоставлять средства по более высоким ставкам. «С апреля 2005 года объем банковского финансирования строительства сократился в отдельных регионах в 3 раза», — констатирует Игорь Жигунов.
В результате нескольким мелким игрокам пришлось уйти с рынка. Для оставшихся привлечение средств в проекты стало большой проблемой.
Так, во имя спасения обманутых дольщиков власти своими действиями фактически подкосили рынок: сократили объемы возводимого жилья и ускорили рост цен на новостройки.
Декларируя громкие цели, такие, как, например, национальный проект «Доступное жилье» и федеральная целевая программа «Жилище», никаких внятных рыночных мер по росту объемов возводимого жилья государство не предусмотрело. «Изначально были поставлены неправильные приоритеты.
Государство сделало ставку на доступную ипотеку, однако эта схема эффективно работает в тех странах, где жилья строится много и необходимо простимулировать платежеспособный спрос, то есть заставить людей зарабатывать больше денег, одновременно обеспечив им доступные условия получения кредита на жилье. У нас же ситуация обратная: платежеспособность населения растет, но объемы возводимого жилья не могут удовлетворить спрос», — рассуждает руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Слова эксперта подтверждают и цифры, приводимые участниками рынка. «Сегодня на одного продавца вторичного рынка приходится 3-5 покупателей, с апреля 2005 года наблюдается сокращение объемов нового строительства почти на 40% в отдельных регионах, при этом рост цен на жилье составил: за I квартал 2006 года — 10-12%, за II квартал в отдельных регионах до 25%, а на октябрь — до 100% на вторичном рынке и до 120% в строящемся жилье», — рассказывает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.