К весне 2009-го квартиры подешевеют на 15-20%, а к концу следующего года падение цен может превысить 40-50%. Вначале октября прогноз Александра Тютенко был, пожалуй, самым радикальным.
Несмотря на отсутствие спроса, после замораживания большинством банков ипотечных программ в начале осени риелторы рассуждали в основном "о возможной стагнации рынка". Отчасти оптимистичным прогнозам подыгрывала статистика: осенью цена предложения квартир б/у падала от силы на 0,1-0,4% в неделю, по сути, оставаясь неизменной.
Не снижали цены и застройщики. Тот факт, что покупатель с деньгами легко мог рассчитывать на 10-15% скидки, большинство риелторов предпочитали не замечать. Как, впрочем, и более чем десятикратное падение количества реально заключаемых сделок.
Но всего лишь за два месяца настроения и соответственно прогнозы на рынке недвижимости кардинально изменились. К ноябрю были вынуждены свернуть деятельность около трети агентств недвижимости, а реальный дисконт на вторичном рынке вырос до 30-35% от цены предложения. "Если год назад в процессе торга продавец уступал максимум 3-5%, то сегодня — 20-25%, в некоторых случаях — до 50%", — подтверждает тенденцию президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
Впрочем, на спрос скидки не повлияли: большинство потенциальных покупателей все же предпочли отложить приобретение квадратных метров в расчете на дальнейшее падение цен.
В итоге с октября по декабрь цена предложения, к примеру, на столичном рынке "вторички" упала в среднем на 8,6% (данные realt.kiev.ua).
Если к этому добавить скидки, на которые готовы идти продавцы, то покупка квартиры за половину докризисной цены в 2009-м уже не будет казаться фантастикой.
Тем не менее большинство игроков рынка и в декабре предпочитали воздерживаться от каких-либо ценовых прогнозов.
И дело тут вовсе не в боязни ошибиться. Не нужно быть большим специалистом в макроэкономике, чтобы понять: последствия нынешнего кризиса для рынка будут серьезнее, нежели в 1998 году, когда недвижимость подешевела почти на 40%.
К примеру, в 1999- 2000 годах 1-комнатную хрущевку в Киеве можно было купить за $5 тыс. после $8 тыс. в 1998-м. Говорить о таком падении вслух у большинства риелторов и девелоперов просто не поворачивается язык. Хотя и не у всех.
3 декабря гендиректор российской группы "Альянс Континенталь" (девелопмент) Алексей Чаленко прямо заявил, что падение на российском рынке недвижимости составит более 40%, так как кризис в России намного глубже по сравнению с 1998 годом, когда цены упали на 40%. "За последние 20 лет в мире на рынках недвижимости произошло 11 кризисов. Самый недолгий, в Норвегии, просуществовал 26 месяцев; последний ипотечный кризис в Великобритании длился 12 лет и закончился только в 2000-м.
В России в 1998 году падение цен на недвижимость составило 40%, а восстановление рынка длилось 52 месяца", — проводит параллели Алексей Чаленко.
"Если раньше условия диктовали застройщики, то теперь — потребители, — констатирует исполнительный директор украинской компании Praeter Development Андрей Волков. — Рентабельность проектов строительства жилья из-за экономического кризиса сократится до 25-35%, тогда как до начала кризиса она составляла в среднем 65%".
Себестоимость строительства сегодня даже в Киеве не превышает $1-1,2 тыс. и продолжает падать из-за снижения спроса и цен на цемент, кирпич, арматуру и т. д. При этом на первичном рынке столицы квадрат все еще предлагают по цене от $2,2 тыс. В ближайшие месяцы строителям придется снизить цены минимум на 30%, чтобы сохранить свой бизнес.
Вторичная недвижимость будет дешеветь примерно такими же темпами.
Первичный рынок
Номинированные в гривне цены (без учета скидок) на столичные новостройки в ноябре-декабре в среднем выросли на 0,12%, данные realt.kiev.ua.
Но с учетом девальвации нацвалюты стоимость новостроек в долларовом эквиваленте существенно снизилась. При этом эксперты прогнозируют падение гривневых цен.
Индексы
К 8 декабря индекс стоимости вторичной недвижимости Киева упал до 2647$/кв. м; индекс ценового ожидания составлял 1,8% в неделю. Индекс доходности столичных квартир (по сравнению с банковскими депозитами) оставался отрицательным, данные АН "Планета Оболонь".
Вторичный рынок
Среднее падение цены предложения столичной недвижимости б/у с ноября по декабрь превысило 7%, данные realt.kiev.ua. Больше всего подешевели квартиры в Голосеевском и Дарницком районах, меньше всего — в Шевченковском.