Угрожает ли Украине ипотечный кризис?

Ипотечный кризис в США очень серьезно ударил по жилищному строительству, а также по банковской системе, финансовому и фондовому рынкам страны. В средствах массовой информации появились прогнозы, что такое же может случиться и в Украине.

Причем предположения, как правило, мотивируются слишком высокими ценами на жилье. Но насколько справедливы эти параллели?

На наш взгляд, среди причин, приведших к нынешнему ипотечному кризису в США, надо выделить три главные:
1. Чрезмерное строительство и предложение жилья на рынке.
2. Чрезмерное и некачественное ипотечное кредитование населения.

3. Непрозрачное и неконтролируемое переплетение ипотечного рынка с фондовым.
Рассмотрим каждую из них в отдельности и попробуем разобраться, может ли нечто подобное произойти и у нас.
Причина первая.

Жилищное строительство в США переживало разные времена — и взлетов, и кризи­сов. Наибольший жилищно-строительный бум датирован 1972—1973 годами, когда в течение двух лет построили 4,1 млн. единиц жилья (односемейных домов и квартир).

Самый большой спад наблюдался в 1982-м и 1991-м — тогда за год возводили только по 1 млн. единиц жилья. Наиболее продолжительным был кризис 70-х годов, когда строительство жилья сократилось вдвое.

Конъюнктура жилищного строительства поражает: объемы введения жилья в эксплуатацию между соседними годами иногда колеблются в 1,5—2 раза.
За последние 40 лет в США построено 62,5 млн. единиц жилья общей площадью около 12,5 млрд. кв. метров.

В расчете на одного жителя — это свыше 40 кв. метров, или по 1 кв. метру ежегодно.
В течение последних 15 лет объемы строительства постоянно росли. В 2005—2006 годах они были наибольшими за последние 23 года — почти по 2 млн. единиц ежегодно.

Таким образом, на рынке США образовался большой излишек предложения жилья.
Именно на отсутствие такого излишка и наоборот — значительный дефицит жилья в Украине нужно прежде всего обратить внимание, сравнивая предпосылки ипотечного кризиса у нас и в США.

Так, площадь построенного в Украине за последние 28 лет жилья в расчете на одного человека была в 3,8 раза меньше, чем в Соединенных Штатах. За последние пять лет на каждого украинца было сооружено в среднем только 0,8 кв. метра жилья, что уже в 7,4 раза меньше, чем в США.

Только в 2007-м введение жилья в Украине превысило рубеж в 10 млн. кв. метров, достигнув 0,22 кв. метра на каждого жителя.
Также следует учесть, что в Украине почти три четверти жилищного фонда физически и морально изношены и требуют реконструкции или сноса как аварийные.

Обновление жилищного фонда составляет менее 1% в год.
С учетом количества и качества жилья потребность в его строительстве на одного человека в Украине в 10 раз выше, чем в США или Европе.

Для сравнения: в Чехии (население — 10,3 млн. чел.) в 2007 году введено почти 42 тыс. единиц жилья, или почти половину того, что в Украине. Чехия уже преодолела рекорд по строительству жилья в 1991 году, а в 2007-м получила 38% прироста этого показателя.

Украина пока вышла на 40% рекордного уровня введения жилья, зафиксированного в 1987 году. Таким образом, в отличие от США, а также стран Западной и Центральной Европы, у нас остро не хватает жилья, и до насыщения рынка еще очень далеко.
Причина вторая.

Резкий рост жилищного строительства в США сти­мулировался не столько жилищными потребностями, сколько бизнес-мотивами. В свое время Фе­деральная резервная система (ФРС) с целью недопущения кризиса, угроза которого возникла после 11 сентября 2001 года, значи­тельно снизила процентную ставку, в частности до 1% в 2003 году.

Банки, «накачивая» экономику деньгами, намного упростили условия выдачи кредитов под строительство жилья. Спрос на жилье резко вырос, и цены, в свою очередь, пошли вверх.

Это еще больше подстегнуло банки к кредитованию жилищного строительства как сферы относительно простого и масштабного вложения средств. Как следствие, объемы ипотечного рынка в США достигли 75% ВВП.

При этом была пересмотрена и фактически отброшена классическая кредитная политика банков, всегда требующая тщательной проверки платежеспособности заемщиков при выдаче ипотечных займов. Ставку сделали на максимальную доступность и дешевизну ипотеки для населения (без справки о доходах, выписки из бюро кредитных историй, нередко — без залога или под залог специально оформ­ленных брокерами краткосрочных депозитов).

Фактически ипотекой смогли воспользоваться свыше 90% трудоспособных граждан. Это привело к втягиванию в нее некредито­способных категорий населения и к снижению кредитной дисциплины. Средства ипотечных кредитов стали массово использоваться на потребительские нужды.

По экспертным оценкам, объем таких рискованных кредитов превышал 1 трлн. долл. США.
Например, чрезмерно упростили достаточно эффективную систему балльной оценки кредитных рисков (так называемую скоринговую систему), используемую в США еще с 50-х годов прошлого века.

Поначалу банки перестали требовать от клиентов подтверждающих документов ко всем или основным вопросам анкеты. Нача­лись массовые фальсификации, особенно относительно сумм доходов и платежеспособности.

Кроме того, были введены льготные сроки на погашение тела кредита и уплату процентов. В течение первых пяти лет тело кредита не выплачивалось, а проценты начислялись минимальные.

Начало массового погашения тела кредитов и уплаты повышенных процентов пришлось на 2006—2009 годы. Тогда и начали выясняться неприятные подробности: четверть выданных кредитов не могут быть возвращены.

Весной 2007 года, когда все это выплыло на поверхность, кредитование остановилось. Инвесторы, чьим бизнесом было строительст­во жилья, стали массово сворачивать финансирование.

По данным аналитиков американского инвестиционного банка Lehman Brothers, в 2007 году в США было почти
300 тыс. дефолтов по ипотечным кредитам, а на 2008 год их прогнозируется еще около 1 млн. Почти 3 млн. заемщиков угрожает пересмотр условий ипотечного кредито­вания в более жесткую сторону.

По подсчетам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в целом в 2007 году потери банковских и финансо­вых институтов от ипотечного кризиса достигли 300 млрд. долл. США. Прогнозируется, что в 2008-м эти потери превысят 1 трлн. долл.

Ситуация усложнилась после вмешательства центрального банка (Федеральной резервной системы) США. В 2006 году, когда перегрев ипотечного рынка стал очевидным, ФРС резко повысила процентную ставку. Заемщики были не в состоянии погашать кредиты.

Банки столкнулись с серьезным ростом объема невозвратов — до 10% выданных кредитов. Только за июль 2007-го зафиксировали
180 тыс. ипотечных дефолтов.

Вслед за ними начались банкротст­ва кредитных и инвестиционных компаний: более ста из них свернули кредитные и инвестиционные программы. МВФ считает, что для выхода банков из кризиса потребуется несколько лет.

Резкое сворачивание ипотечного кредитования привело к сокращению строительства жилья. Особенно серьезно его объемы снизились в четвертом квартале 2007 года, что повлекло за собой уменьшение темпов прироста ВВП — с 4,9% в третьем квартале до 0,6% в четвертом.

За весь 2007 год объемы построенного жилья сократились на четверть. В этом году прогнозируется их падение еще на треть, вследствие чего показатель опустится до уровня 1991-го —
1 млн. единиц.

Вместе с тем невозвращение кредитов обусловило начало ликвидации залога, а следовательно, на рынке снова резко выросло предложение. Остатки не проданных на конец года домов увеличились вдвое.

Всего за последние три года строительство жилья выросло на 20%, а предложения на продажу — на 60%.
Значительные потери понесли и рынок недвижимости, и строительная индустрия.

Цены на жилье из-за излишка его предложения на рынке снизились на 10—15%, продажа домов сократилась на 15—20%. Потеря объемов жилищного строительства оценивается в сотни миллиардов долларов.

Возможна ли подобная ситуация в Украине, где нет аналогичных масштабов ипотечного кредитования — ни в абсолютных показателях, ни в относительных? Вопрос риторический.

У нас ипотека воз­никла менее десяти лет назад, а динамично она развивается только последние три-пять лет. И хотя за последние три года объемы ипотечного кредитования в Украине выросли в 15 раз, но как абсолют­ные, так и относительные его показатели остаются еще очень незначитель­ными.

Сегодня недвижимость в кредит покупает только 1% населения. Следовательно, портфель незадействованных платеже­способных клиентов еще очень большой.

Ипотечные кредиты в Украине довольно дорогие, их могут выплачивать только 10% трудоспособных лиц с относительно высокими доходами. Поэтому несложно подсчитать, что на сегодняшний день лишь 10% потенциальных заемщиков смогли воспользоваться ипотекой для приобретения недвижимости.

Требования к ипотечному кредитованию в Украине более жесткие, чем в США. При выдаче таких кредитов обстоятельно проверяется платежеспособность заемщиков. Украинские банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20—30% выше суммы кредита.

То есть у банков есть определенный запас ликвидности предмета ипотеки. Случаев невозврата ипотечных кредитов очень мало. Скорее наоборот — они массово погашаются досрочно.

Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков составляет около 12%. Поэтому, несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования, объем этого рынка остается незначительным — только 8% ВВП (по состоянию на 1 января с. г. общий ипотечный портфель банков достиг отметки 57,2 млрд. грн.), тогда как в США, напомним, — 75% ВВП.

Таким образом, в Украине на ипотечном рынке пока нет тех тенденций и рисков, которые были в США (см. рис.).
Третья причина. Когда в США разворачивался ипотечный бум, банки для подстраховки продавали пакеты однородных ипотечных кредитов другим финансовым учреждениям.

Те, в свою очередь, под купленные облигации выпускали другие ценные бумаги и т. д. Таким образом, многие финансовые инструменты оказались привязаны к недвижимости. Стоимость ценных бумаг в несколько раз превышала объемы ипотечного кредитования и стоимость жилищного строительст­ва.

Получилась такая себе финансовая пирамида с непрозрачной системой связей финансовых фирм, что пошатнуло фондовый рынок США, а через него — всего мира.
К ипотеке подключились многочисленные небанковские учреждения, работающие с высокими рисками, недостаточно оцененными регуляторами и инвесторами.

Страны Европы и Азии покупали сложные финансовые инструменты раскрученных финансовых учреждений США, широко используя сомнительные соглашения с фьючерсами (Societe Generale), техническую продажу, маржинальные соглашения (Citigroup, Merrill Lynch), что сыграло на фондовом рынке роль снежной лавины. По­этому в конечном итоге американские проблемы спровоцировали масштабный финансовый кризис, приведший к дефициту и подорожанию кредитных ресурсов во всей мировой финансовой системе.

Чрезмерно распространилась практика «секьюритизации» проблемных кредитов. Предполагая возможность невозврата, многие банки и финансовые институты начали консолидировать ипотечные кредиты и, конвертировав их в другие финансовые инструменты, продавать другим финансовым институтам, в частности зарубежным банкам (в основном Великобритании, Франции, Германии, Японии).

Этот процесс проходил непрозрачно. До сих пор нет статистики, сколько проблемных ипотечных кредитов консолидировано, сколько — конвертировано в другие финансовые инструменты, сколько раз они перепродавались и сколько финансовых инструментов в итоге оказались привязанными к заложенной недви­жимости.

Пока речь идет о десяти крупных банках и более сотни мелких и небанковских финансовых учреждений. Получилась финансовая пирамида, параметры которой — около 1 трлн. долл. США.

Вследствие интенсивного межбанковского кредитования невозвращение кредитов стало проблемой не только банков — прямых кредиторов, но и многих банков-субкредиторов. Купля европейскими и азиатскими банками финансовых инструментов, привязанных к недвижимости, привела к перенесению последствий американского ипотечного кризиса на Евра­зийский континент.

Глобальное межбанковское кредитование и перекредитование, давшее в 2001—2005 годах положительный мультипликативный эффект, сейчас имеет негативный мультипликативный реверс, что и привело к быстрой транснационализации и глобализации американского ипотечного кризиса.
Специалисты говорят о 2001—2007 годах в США как о периоде чрезмерной либерализации банковской системы и особенно кредитной деятельности.

Деятельность ФРС тоже оценивают критически, указывая на ее неадекватное реагирование, несвоевременное повышение и снижения ставок, чрезмерное ослабление разрешительной системы, контроля и т. п. Эксперты указывают также на слабое внимание со стороны других государственных контролирующих и регуляторных органов к деятельности небанковских финансовых учреждений на фондовом рынке, где система контроля оказалась неадекватной реальным масштабам финансовых операций.
В США объемы фондового рын­ка в несколько раз превышают ВВП, в Украине этот показатель меньше 3%.

Соотношение объемов фондового и ипотечного рынков в Украине на порядок меньше, чем в США. У нас немало своих проблем, но нет таких угрожающих, как в США, масштабов привязки финансовых инструментов к недвижимости, а также угрожающего и неконтролируемого переплетения фондового и ипотечного рынков.

Вместе с тем выводы из ипотечного кризиса в США Украине нужно сделать обязательно, и довольно серьезные. Американский ипотечный кризис оказывает и еще будет оказывать негативное влияние на ипотечный и фондовый рынки, а также на отечественную банковскую систему.

Чрезмерная либерализация кредитной деятельности банков США — как прямо, так и опосредованно, через европейские банки, — проявилась в Ук­раи­не в виде чрезмерной доступности для украинских заемщиков внешних ресурсов. Продолжи­тельное недоверие к отечественным банкам сменилось «накачиванием» их деньгами.

Вследствие этого и произошел частичный экспорт кризиса в Украину.
В 2005—2007 годах более чем в десять раз выросли объемы внешних заимствований украинских банков, значительная часть которых является краткосрочными.

Даже в третьем квартале 2007-го, уже после начала ипотечного кризиса в США, украинские банки взяли в кредит еще 4,5 млрд. долл., что составляло 20% их существующего долга. Таким образом, американский ипотечный пузырь как бы подтолкнул украинские банки к увеличению внешних заимствований, значительную часть которых необходимо рефинансировать в текущем году.

Следовательно, в Украине пока отсутствуют предпосылки, приведшие к ипотечному кризису в США. Но американский кризис объективно изменит параметры ипотечного кредитования в Украине путем снижения его объемов и повышения стоимости из-за ограниченности внешних ресурсов.

Отдельно стоит коснуться вопроса: может ли ипотечный кризис в Украине быть обусловленным чрезмерным ростом цен на жилье? В действительности это разные вещи. Рост цен никогда не был фактором кризиса в условиях спроса, не обеспеченного предложением.

Американский ипотечный кризис — это классический кризис перепроизводства (излишка жилья, кредитных ресурсов и механизмов финансового обеспечения), но не в реальном секторе (как это было в 30-х годах ХХ в.), а в макроэкономической сфере. Совершен­но иная ситуация в Украине.

Здесь проблема состоит в необеспеченности спроса на жилье, в неразвитости ипотечного рынка (мало ипотечных кредитов), неразвитости фондового рынка (небольшой набор и объемы финансовых инструментов).
Поэтому аргументировать приближение ипотечного кризиса ростом цен на жилье было бы неправомерно.

По законам рынка, повышение цен должно вызвать строительный бум, затем — чрезмерное предложение, усиление конкуренции и, наконец, снижение цен. Это возможно, но не раньше чем через пять-семь лет.

А в течение этого периода будет происходить умеренное повышение стоимости жилья не менее чем на 20—30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты.
В течение ближайших пяти-cеми лет повышение цен на жилье — единственное, что может сдерживать превышение спроса над предложением.

В таких условиях несколько снизится спрос на квартиры за счет сокращения объемов спекулятивного инвестирования. В значительной степени это уже произошло в 2007 году, когда доля спекулятивного инвестирования, по оценкам экспертов, снизилась с 50 до 30%.

Основная причина — снижение темпов повышения цен на жилье до уровня годовой инфляции. Но этот показатель будет снижаться и в дальнейшем.