Наиболее приемлемым вариантом в случае купли-продажи является предварительный договор, в котором стороны берут на себя обязательство в течение определённого срока заключить основной договор купли-продажи.
Хочешь, мы тебя удивим?
Если приходилось покупать квартиру, дом или участок, наверняка оформлялся так называемый договор задатка, позволяющий будущему владельцу недвижимости обрести уверенность в будущей сделке. По условиям этого договора или соглашения отказ покупателя означает присвоение задатка продавцом.
Если же передумает продавец, тогда ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. В общем, все честно, логично и правильно. Только фишка в том, что это не задаток.
Все дело в том, что по закону задаток должен быть включен в сумму, подлежащую уплате по договору. А договора то еще нет, поскольку он подписывается позже, при сделке купли — продажи, и станет действительным только после государственной регистрации.
Так что плакали денежки покупателя, если он не оформил все должным образом. Но с другой стороны, как можно составить и подписать основной договор, если еще и сделка не состоялась? Оказывается, из этого замкнутого круга выход есть.
«Наиболее приемлемым вариантом в случае купли-продажи недвижимости является предварительный договор, в котором стороны берут на себя обязательство в течение определённого срока в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре, — поясняет юрист юридической фирмы «Астерс» Ирина Шевчук. — В предварительном договоре можно предусмотреть не только все основные условия последующего договора купли-продажи, но и порядок согласования сторонами тех условий основного договора, которые стороны не учли в предварительном договоре». По сути, предварительный договор — основа договора купли-продажи, в нем можно (и нужно) прописать буквально все детали — от подробного описания объекта сделки до указания конкретных сумм ее цены и предварительного платежа, то есть аванса (или по-народному — задатка), указав, что он входит в оплату при заключении сделки.
Если такая «мелочь» указана отдельным пунктом договора, деньги можно передать продавцу как задаток.
Образец идеального предварительного договора
ПОПЕРЕДНIЙ ДОГОВIР
Мiсто Київ, п’ятнадцятого вересня двi тисячi восьмого року.
Попередньо ознайомленi нотарiусом з загальними вимогами цивiльного законодавства, додержання яких є необхiдним для чинностi правочину, повнiстю усвiдомлюючи природу цього правочину та значення своїх дiй, перебуваючи при здоровому розумi та яснiй пам’ятi, згiдно вiльного волевиявлення, котре повнiстю вiдповiдає нашiй внутрiшнiй волi як учасникiв цього правочину, вiльно володiючи українською мовою, дiючи добровiльно без будь-якого впливу як фiзичного, так i психологiчного, ми:
з однiєї сторони — IВАНОВ IВАН IВАНОВИЧ (1975 року народження; паспорт СО 123456, виданий Печерським РУ ГУ МВС України в мiстi Києвi 15 травня 1998 року; iдентифiкацiйний номер — 1234567890), проживаю в мiстi Києвi на вулицi Iнститутськiй, 4/2, кв. 35,
та з другої сторони — ПЕТРОВ ПЕТРО ПЕТРОВИЧ (1981 року народження; паспорт МЕ 123654, виданий Печерським РУ ГУ МВС України в мiстi Києвi 16 липня 2001 року; iдентифiкацiйний номер-9874563210), проживаю в мiстi Києвi на вулицi Драйзера, 5, кв.
12,, що разом iменуємося як «СТОРОНИ»,
уклали цей договiр про таке:
1. Я, Iванов I.I., зобов’язуюсь продати Петрову П. П., а я, Петров П. П., зобов’язуюся купити у Iванова I.I. квартиру за №5 (п’ять) в будинку за №15 (п’ятнадцять) на вулицi IНСТИТУТСЬКIЙ в мiстi КИЄВI.
При цьому ми, СТОРОНИ, домовляємося, що:
• Пiдготовкою та збором (отриманням) документiв, необхiдних для укладення договору купiвлi-продажу, в тому числi технiчної документацiї, Довiдки-характеристики з Київського мiського бюро технiчної iнвентаризацiї та реєстрацiї права власностi на об’єкти нерухомого майна, Довiдкою з ЖЕО i таке iнше, буду займатися я, Iванов I.I.
• Договiр купiвлi-продажу має бути укладений нами та нотарiально посвiдчений не пiзнiше 02 лютого 2009 року. Продовження термiну для укладання договору купiвлi-продажу допускається за додатковим погодженням питання мiж сторонами, яке має бути оформлено вiдповiдною нотарiально посвiдченою угодою.
2. Купiвля-продаж квартири має бути вчинена за суму, що на день пiдписання договору становитиме еквiвалент
1 150 000 (один мiльйон сто п’ятдесят тисяч) доларiв США за офiцiйним курсом Нацiонального банку України. Iншi iстотнi умови договору купiвлi-продажу будуть погодженi нами при пiдписаннi договору купiвлi-продажу.
3. На пiдтвердження дiйсних намiрiв про наступне укладання договору купiвлi-продажу я, Петров П. П. передав, а я, Iванов I.I., отримав вiд Петрова П. П. грошi в сумi 126250 (сто двадцять шiсть тисяч двiстi п’ятдесят) гривень, що на день пiдписання цього Попереднього договору є еквiвалентом суми 25000 (двадцять п’ять тисяч) доларiв США за офiцiйним курсом Нацiонального банку України.
Передачу грошей здiйснено готiвкою в нацiональнiй валютi України.
Пiдписання цього Попереднього договору СТОРОНАМИ свiдчить про передачу Петровим П. П. грошей Iванову I.I.
4. При оформленнi договору купiвлi-продажу сума, що пiдлягатиме передачi ПОКУПЦЕМ ПРОДАВЦЕВI буде зменшена на суму переданого за цим договором авансу, i має становити на день пiдписання договору еквiвалент 1 125 000 (один мiльйон сто двадцять п’ять тисяч) доларiв США за офiцiйним курсом Нацiонального банку України.
5. У разi, коли договiр купiвлi-продажу не вiдбудеться з причин, незалежних вiд СТОРIН, я, Iванов I.I., зобов’язуюсь повернути Петрову П. П. отриманий вiд нього аванс у повнiй сумi протягом трьох дiб з дня вимоги, заявленої у будь-якiй формi.
Повернення авансу може бути здiйснено як особисто мною, Iвановим I.I., так i будь-якою iншою призначеною мною особою, яка на пiдтвердження своїх повноважень подасть належний менi примiрник договору.
Про отримання повернутої суми авансових платежiв мною, Петровим П. П., на iм’я Iванова I.I. буде видано власноручну розписку.
6. Ми, СТОРОНИ, домовляємося про те, що:
• той iз нас, хто необґрунтовано вiдмовлятиметься (ухилятиметься) вiд укладення договору купiвлi-продажу у визначений в п.1 цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термiн та на вищезазначених (чи додатково погоджених) умовах, повинен вiдшкодувати другiй сторонi збитки, завданi простроченням чи вiдмовою вiд договору купiвлi-продажу;
• у разi вiдмови (ухилення) вiд укладення договору купiвлi-продажу у визначений у п.1 цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термiн та на вищезазначених (чи додатково погоджених) умовах Петровим П. П., сума авансу, переданого за цим Попереднiм договором залишається у Iванова I.I.;
• у разi вiдмови (ухилення) вiд укладення договору купiвлi-продажу у визначений у п.1 цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термiн та на вищезазначених (чи додатково погоджених) умовах Iвановим I.I., вiн повинен сплатити пеню у розмiрi 100 (сто) вiдсоткiв вiд суми авансу, переданого за цим Попереднiм договором.
Передача зазначеної суми пенi здiйснюється iз поверненням суми авансових платежiв. Отримання суми пенi пiдтверджується власноручно розпискою Петровим П. П., який отримав вищезазначенi грошi;
7. Ми, СТОРОНИ в цьому правочинi, стверджуємо один одному та повiдомляємо усiм зацiкавленим в тому особам, що:
• у момент укладання цього договору ми усвiдомлювали (i усвiдомлюємо) значення своїх дiй i могли (можемо) керувати ними;
• розумiємо природу цього правочину, свої права та обов’язки за договором;
• при укладеннi договору вiдсутнiй будь-який обман чи iнше приховування фактiв, якi б мали iстотне значення та були свiдомо прихованi нами;
• договiр укладається нами у вiдповiдностi зi справжньою волею, без будь-якого застосування фiзичного та психологiчного тиску;
• договiр укладається на вигiдних для сторiн умовах i не є результатом впливу тяжких обставин;
• правочин вчиняється з намiром створення вiдповiдних правових наслiдкiв (не є фiктивним);
• цей правочин не приховує iнший правочин (не є удаваним);
8. Витрати, пов’язанi з нотарiальним оформленням цього Попереднього договору, несуть СТОРОНИ за їх попередньою домовленiстю.
9. Про змiст прав та обов’язкiв за цим договором, про правовi наслiдки укладеного нами правочину (в тому числi, але не обмежуючись ст. ст. 215-236, 319, 334, 623-624, 635 Цивiльного кодексу України, ст. ст.
57-74 Сiмейного кодексу України) нам, учасникам цього правочину, нотарiусом роз’яснено.
Цей договiр складено в трьох примiрниках, один iз яких призначається для зберiгання у приватного нотарiуса Київського мiського нотарiального округу Василенко I. Ю. (мiсто Київ, вул.
Михайлiвська, 6), а два iнших, викладенi на бланках нотарiальних документiв, — для сторiн за договором.
ПIДПИСИ:
15 вересня 2008 року цей договiр посвiдчено мною, ВАСИЛЕНКО I. Ю., нотарiусом Київського мiського нотарiального округу.
Договiр пiдписано сторонами у моїй присутностi.
Особу сторiн встановлено, дiєздатнiсть їх перевiрено.
Зареєстровано в реєстрi за №___________
Стягнуто плати — вiдповiдно до статтi
31 Закону України «Про нотарiат».
НОТАРIУС ВАСИЛЕНКО I. Ю.
Сколько, зависит от того, как договориться.
В принципе, не в интересах покупателя рисковать серьезной суммой. Да и не в интересах продавца получить уж очень много, чтобы не остаться в накладе в случае чего.
Даже если найдется покупатель, предлагающий немного большую суму, то из разницы предложений ему придется вычесть сумму полученного задатка, чтобы компенсировать моральный ущерб покупателя, сделка с которым не состоялась. Обычно сумма задатка составляет + / — 3 — 5% от цены сделки.
Опять же — все подобные «мелочи» должны быть прописаны в предварительном договоре. Ну а то, что в качестве «гарантийной», «обеспечительной» суммы авансовым платежом были переданы какие-то деньги, в дополнение к пункту договора может быть и выписка банка, если покупатель со своего счета на счет продавца перечислит указанную в предварительном договоре сумму.
Может, продавец и не захочет заморачиваться с банковским счетом, но для покупателя это не лишняя подстраховка (а в судебных разбирательствах — неотвергаемый факт, часто основной аргумент доказательства в пользу покупателя).
Кроме того, в предварительном договоре обязательно должен быть указан срок заключения основного договора купли — продажи: четкие дата и время, когда состоится встреча в оговоренной нотариальной конторе.
Должны быть описаны условия совершения сделки, которые определяют предмет основного договора (описание квартиры, ее состояния, сроки и способ оплаты, момент перехода права собственности). Не лишнее уточнить последствия не заключения сделки и не подписания договора купли — продажи и ответственность сторон. «Действующее законодательство предусматривает общее правило, по которому сторона предварительного договора, которая необоснованно уклоняется от заключения основного договора в срок или на условиях, которые оговорены в предварительном договоре, обязана возместить другой стороне понесённые убытки», — констатирует факт Ирина Шевчук.
Буква закона гласит, что «задаток остается у лица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались».
«Такой предварительный договор заключается сторонами в письменной форме, — объясняет Ирина Шевчук, — и так же, как и основной договор купли-продажи, подлежит нотариальному заверению». Конечно, нотариальная услуга будет стоить денег, порядка 300 грн.
Не такая уж и большая плата за относительное спокойствие на время ожидания факта основной сделки.
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Тамара Николаевна, пенсионерка с небольшим стажем, решила купить дачу.
С дочерью изъездили почти пол-области в радиусе, досягаемом удобными маршрутами муниципального транспорта. Времени потратили немало, но зато убедились — цены очень разные, даже в одном и том же месте могут быть расхождения в разы, но самое ценное — общение с местными жителями, которые лучше всего знают, кто и что почем продает и где, за сколько, когда, что купили.
Так нашли в 40 км от столицы дачный участок с садовым домиком в два этажа. Цена не самая высокая в округе, и продает хозяйка.
В сельсовете подтвердили, что участок был выделен семье хозяйки еще в былые времена бесплатных наделов, а соседи по участку подтвердили, что ищет покупателя владелица.
Встретились, договорились о цене.
Но сроки сделки было установить трудно: владелица, по ее словам, как раз заканчивает оформление документов после смерти мужа, и пока не имеет на руках всех нужных документов. А чтобы получить документы поскорее, нужно бы заплатить, так что неплохо было бы получить задаток (хозяйка участка просила треть цены).
Подсказать, как оформить «договор займа», как уверяла владелица надела, сможет сын, работающий в банке. Мама с дочкой взяли таймаут для принятия окончательного решения, ведь всей необходимой суммы в наличии не было и нужно было время, чтобы взять кредит.
Владелица торопила, мол, еще покупатели нашлись. Накануне передачи задатка мама с дочкой решили посоветоваться со знакомым брокером.
Тот категорично выступил против сделки — ведь нет документа о праве собственности, да и цена не такая уж и интересная для участка в таком состоянии и с таким расположением, за те же деньги в тех же широтах можно найти получше. Но уж если есть доверие к продавцу, то, как порекомендовал брокер, лучше дать задаток в размере 3 — 5% стоимости участка и обязательно взять расписку у владелицы земли, а также составить договор, причем завериь его у нотариуса.
На следующий день телефонный разговор с добродушной хозяйкой участка оказался последним. Та недоумевала, почему не желают покупатели подписать «договор займа» (разве не в интересах покупателей, чтобы как можно скорее были оформлены документы?), и наотрез отказывалась понимать, зачем ради таких пустяковых, мелочных дел идти на прием к нотариусу и при этом за что-то ему платить? Обещав подумать над условиями покупателей, хозяйка дачного домика должна была на следующий день перезвонить…