Застройщики не готовы брать на себя всю полноту ответственности за завершение строительства и грозят заморозить все объекты. Это может привести к новому витку роста цен на жилье и сворачиванию ипотечного рынка.
Рынок недвижимости вот уже несколько месяцев замер в ожидании чуда — застройщики ждут поправок к закону «Об инвестиционной деятельности в сфере недвижимости», принятому 1 декабря 2004 г. По этому закону все риски, связанные с завершением долевого строительства, теперь несет компания-застройщик. Раньше, если физическое лицо приносило деньги строительной компании за квартиру в еще не построенном доме, то такое соглашение считалось инвестиционной деятельностью, и риск оказаться владельцем долгостроя покупатель разделял с застройщиком.
Теперь же недостроенный объект недвижимости может быть как продан, так и заложен. Этот принцип включает такие объекты в область ипотечного кредитования, что переносит часть ответственности за недострой и на банкиров.
Они в свою очередь рисковать не хотели и требовали гарантий завершения строительства. Что и получили в новом законе.
* * *
До подписания закона на рынке долевого строительства существовала практика, устраивавшая всех:
чем раньше покупатель вносил свой пай, тем по более низкой стоимости продавал ему право на владение определенной квартирой застройщик.
Дело доходило до того, что от начала строительства до момента его окончания цена могла подняться в три раза. Именно из-за этого большинство новостроек до клиентов ипотечного кредитования не успевало дойти — все скупалось на этапе строительства.
* * *
Еще до принятия Госдумой в прошлом году пакета законов о недвижимости ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) заключило с несколькими паевыми инвестиционными фондами (ПИФ) соглашение, по которому ПИФы выкупали объект недвижимости у застройщика целиком, а потом под государственные гарантии АИЖК продавали его через ипотеку.
Это существенно снижало стоимость жилья, но при этом заемщик-покупатель не нес тех рисков, на которые шел простой долевщик.
Теперь до окончания строительства покупатель вправе при несоблюдении застройщиком темпов строительства забрать свои деньги, да еще и потребовать штраф с застройщика за возмещение убытков.
В таком случае возникает опасность для застройщика оказаться в ситуации практически завершенного строительства, но с большим количеством долгов, так как часть покупателей переметнулась к другому продавцу, у которого есть более выгодное для них предложение. При таких условиях застройщики фактически не готовы принять на себя ответственность за завершение строительства.
Для начала строительства необходимы значительные вложения, которые будут гарантированно находится в распоряжении застройщика до завершения процесса. Новый закон таких гарантий строителям не дает.
В итоге застройщику становится невыгодным выставлять квартиры на продажу почти по себестоимости даже на нулевом цикле строительства. Если вдруг покупатель передумает, застройщик должен быть готов вернуть ему деньги и штраф, а для этого ему понадобиться амортизационная сумма, которую он сможет положить в банк и путем накопления процентов обезопасить себя.
Соответственно, цена за квадратный метр на начало строительства объекта должна быть такой же, как и к моменту его завершения, утверждает сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
Это приведет к тому, что число возможных покупателей значительно сократится, как сократится и число возможных клиентов ипотечного кредитования, что будет означать фактическое замораживание строительства по всей России.
Единственный разумный выход из подобной ситуации могли бы предложить банки — они в свое время занимались кредитованием компаний-застройщиков. Но, по заявлению некоторых представителей банковского сообщества, происходило это не в связи с незыблемым статусом этих застройщиков, а по ряду сопутствующих обстоятельств.
Так, в 2003 году количество обращений застройщиками за кредитом выросло по сравнению с 2002 годом на 300%, поэтому банкиры кредитовали, основываясь на малой вероятности невозвращения данного кредита. То есть, считали банкиры, поясняет Бюрократам.RU директор по маркетингу банка «Абсолют» Светлана Иванова.
Если кто-то и не возвратит свой долг, возвратит не полностью или с опозданием, эти промахи потонут в общем объеме возвратов от корректных заемщиков по закону вероятности больших чисел. В 2004 году баснословные объемы обращений сократились, но им на смену пришла стабильность в галопирующем росте цен за квадратный метр.
* * *
Если до 1 апреля Государственная Дума не внесет в закон о долевом строительстве поправок, снимающих с застройщиков часть ответственности за завершение строительства, цены на недвижимость могут снова вырасти из-за сокращения предложения на рынке, считает Елена Клепикова, президент Национальной ипотечной компании.
А это приведет в свою очередь и к сокращению количества сделок по ипотеке.
* * *
К концу же 2004 года и этот фактор себя исчерпал — начался застой. Кредитовать же застройщиков, основываясь на их уставном фонде или стройматериалах, невозможно, поскольку они не могут служить обеспечением — не перекрывают сумму кредита.
Земля, на которой идет строительство, застройщикам не принадлежит. Выход из этого должен был предложить новый Земельный кодекс, который 1 января 2005 г. вступил в силу, дающий застройщику право приобретать землю, на которой строятся, в собственность.
Если же у него нет на это средств, банк может выдать застройщику кредит на приобретение земли и на возведение жилого строения — при гарантии того, что в итоге эта земля окажется в собственности у застройщика. Земля после возведения на ней здания будет стоить гораздо дороже, нежели до этого, что и позволит застройщику вернуть долг за землю, а продав квартиры, и расплатиться по кредиту на строительство.
Но в связи с рядом поправок, перераспределяющих полномочия между федеральным центром и регионами, контроль над земельным ресурсом так и остался у регионов. Расставаться же им с землей абсолютно невыгодно, считает Елена Клепикова, потому что это их единственное средство по добыванию средств.
И пока не создан Единый кадастр объектов недвижимости (а это произойдет по оценкам Федерального агентства объектов недвижимости не раньше 2008 года), который позволит облагать земельных собственников налогом, заменяющим местным властям арендную плату, порядок вещей будет диктовать сокращение объемов строительства.
На самом деле проблемы банкиров с кредитованием застройщиков и жалобы самих застройщиков в большой степени надуманы — просто всем хочется сохранить свои сверхприбыли, отмечает коммерческий директор аналитической группы «Российская мултилистинговая система» (ОАО РМЛС) Андрей Сапожников.
Цены на жилье в течение последних двух лет росли на 40% в год, а себестоимость практически не изменилась. Ничего, со временем привыкнут к новому положению вещей в законодательстве относительно и застройщики, уверен первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин.
Есть много способов разрешения данной проблемы, заявил он Бюрократам.RU. Но о каких-то конкретных решениях публично пока говорить отказался, так как некоторые переговоры между застройщиками и банкирами уже ведутся.
Иван Недоповоз