Еще летом первый вице-премьер правительства РФ и председатель совета директоров «Газпрома» Д.Медведев заявлял о борьбе со спекулянтами на рынке недвижимости. Как известно, инвестиционные покупки являются мощной составляющей, стимулирующей рост цен на квартиры.
Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС обратился с вопросом к участникам рынка недвижимости — следует ли потенциальным покупателям связывать свои ожидания по снижению цен на рынке жилой недвижимости с кандидатурой Д.Медведева в случае, если он победит на президентских выборах?
Вопрос был задан 72 участникам рынка недвижимости, среди которых 14 агентств недвижимости и консультантов, 7 брокеров и финансовых супермаркетов и 51 девелоперская компания.
Картина с ответами напоминает ситуацию с опросами общественного мнения накануне выборов: большинство экспертов в целом поддерживает продолжение выбранного курса. Были и такие, кто высказал критические замечания. А кто-то и вовсе воздержался от оценок.
Так о чем же говорят участники рынка недвижимости?
Все ньюсмейкеры сошлись на том, что участники рынка уже сейчас получили достаточную определенность в отношении дальнейших политический перспектив.
Эти перспективы связаны с сохранением намеченного курса и дальнейшей реализацией уже осуществляемых национальных проектов и программ, в том числе программы "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". По словам аналитика компании "КомСтрин" Олега Борисенка, не стоит ждать кардинальных изменений в связи с возможным избранием Д.Медведева президентом РФ.
И это крайне важно, потому что стабильность и предсказуемость сейчас играют главную роль в развитии рынка недвижимости.
О чем заявлял Д.Медведев в июле в Светлогорске? "Там, где нет развития, цены замерзли и не двигаются. Но там и доходы не растут.
А там, где есть движение, куда поехал бизнес, начинается рост стоимости жилья". По его мнению, "к этому нельзя относиться безучастно и нужно стараться на региональном уровне этим управлять".
Частично в таком резком росте виноваты спекулянты, которые скупили земельные участки. "С такими случаями надо разбираться и надо разбираться крайне жестко", добавил он. Говоря о спекулятивных сделках на рынках, он отметил, что с ними нельзя справиться правоохранительными мерами, но можно бороться экономическими средствами. "Вложения в недвижимость стали эффективным способом размещения капитала", — заметил он.
Политические заявления — отдельно, цены на жилье — отдельно. По словам, генерального директора компании "Элит Строй" Сергея Гоза, к заявлениям политиков надо относиться с известной долей скепсиса.
Эта риторика имеет свою целевую аудиторию. "Сейчас власти критиковать не модно, поэтому давайте посмотрим на факты", предлагает С.Гоз. Помимо того, что г-н Медведев является претендентом на президентский пост, он еще и курирует нацпроект "Доступное жилье", и за свои слова ему рано или поздно надо будет отвечать.
На данный момент у государства нет финансовых возможностей радикально повлиять на снижение ставок по ипотечным кредитам, особенно в условиях кризиса. С другой стороны текущий уровень благосостояния населения не достаточен для активного приобретения жилья с привлечением ипотеки.
В этой части вопроса с ним согласен О.Борисенок: "Чтобы повысить доступность жилья, будущему правительству нужно работать не над снижением цен путем какого-либо регулирования, а над ростом доходов населения. Сейчас соотношение среднего дохода и средней стоимости квадратного метра примерно 1:5, 1:4, а нужно достичь коэффициента 1:2, 1:3".
Не стоит ожидать глобальных перемен и после президентских выборов. Преемственность власти гарантирует развитие страны прежним курсом. "Наверняка произойдут перестановки в руководящих кругах, как во власти так и в бизнесе, который связан с властью, но к радикальным переменам в курсе страны это также не приведет", предполагает С.Гоз.
Высказывалась идея введения дифференцированного налога на недвижимость. По логике инициаторов, налог должен стимулировать инвесторов, владеющих недвижимостью, начинать ее продавать. Но в итоге собственники будут ориентироваться на рыночную конъюнктуру.
Вполне возможно, что вместо продажи недвижимости они будут сдавать ее в аренду.
По прогнозам О.Борисенка, сфера недвижимости будет развиваться стабильно. Это означает, что цены будут расти в разумных пределах, и ожидать их снижения нельзя.
Чтобы снизились цены на жилье, необходимо снижение цен на все ценообразующие составляющие: цемент, коммунальная инфраструктура, земля и т.д. А это представляется маловероятным.
Как отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, итоги 2006 г значительно усложнили реализацию проекта "Доступное жилье". Основной задачей программы является повышение доступности жилья, однако рекордный рост цен, имевший место в прошлом году, сделал жилье /особенно в Московском регионе/ недоступным для большинства граждан даже при поддержке ипотекой, поясняет он.
Значительная дефляция на рынке жилой недвижимости может спровоцировать системный кризис, который затронет и смежные финансовые рынки – в первую очередь банковский сектор, добавляет К.Ковалев.
В любой стране мира ставки по ипотечным кредитам зависят от цены денег на межбанковском рынке, высказывает мнение генеральный директор ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Дмитрий Балковский.
Бороться со спекулянтами на рынке недвижимости следует с помощью либерализации строительного рынка – чем меньше бюрократических препон для строителей, тем больше жилья строится и тем оно дешевле, уверен Д.Балковский. Как наглядно показывает американский ипотечный кризис, государственное вмешательство в рынок жилья не приносит ничего, кроме вреда.
Причем больше всего страдают самые бедные граждане, продолжает рассуждать он.
Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС задал вопрос члену совета директоров корпорации Mirax Group Максиму Темникову, насколько может осуществиться заявление о регулировании рынка цен на недвижимость на практике? "Мне представляется, что регулирование рынка цен невозможно, потому что это – рынок.
Мы же давно выходим именно на рыночные отношения!", восклицает М.Темников. Если мы будем применять нерыночные механизмы, то, конечно, все возможно.
Можно, например, сказать, что с нынешнего дня все стоит тысячу долларов, ну, тогда не будет продаваемых метров, рассуждает М.Темников. Он предлагает пытаться выходить на сами рыночные показатели через рынок, а именно, через его объемы, через более логичную и свободную согласовательную систему.
Если упростить именно эти структурные согласования, тогда количество возможного жилья на единицу города будет больше, продолжает убеждать он. А чем больше предложений, тем меньше цена.
Регулировать рынок имеет смысл объемом, снова подчеркнул М.Темников. "Пока сейчас больший объем в Москве. Я не знаю, что происходит в регионах, но думаю, что там примерно схожая со столицей ситуация: рынок зарегулирован", анализирует ситуацию он.
Их инвесторы не дают того объема, который считается необходимым для города. Отсюда и высокая стоимость. Если попытаться выходить на другой объем, значит и стоимость будет ниже.
Это же прямая пропорция, заключает он. Представьте, если у вас по всему городу стоят ларьки с кока-колой, то никто не будет покупать ее в одной точке столько, сколько покупали раньше, иллюстрирует на примере М.Темников.
"Правильная" политика в данном случае должна заключаться в реализации следующих направлений: усиление конкуренции среди застройщиков, развитие строительной индустрии /в том числе модернизация и наращивание мощностей/, обеспечение участков коммунальной инфраструктурой, развитие ипотечного рынка, в том числе разработка новых схем и снижение ставок по ипотечным кредитам, стимулирование роста благосостояния населения, совершенствование законодательной базы, добавляет К.Ковалев.
Свой рецепт есть и у директора по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольги Побединской.
Она предлагает рассматривать в качестве возможных эффективных инструментов для реализации этой программы по доступности жилья сделать: строительство собственного жилья государством и его последующая сдачу в социальный наем; существенное снижение ставок по ипотечным программам кредитования; создание системы целевого льготного налогообложения строительных компаний; полномасштабное стимулирование малоэтажного строительства и повышение прозрачности компаний.
Как писал в свое время М.Ломоносов: "Надежды юношей питают…".
Можно, конечно, связывать снижение цен на квартиры и доступность жилья с определенной политической фигурой. Только следует помнить, что нашей жизнью давно управляет рынок.
А вот реализация эффективной политики в этой области, действительно, может зависеть от тона, который "задает" эта политическая фигура. С другой стороны, в наше глобальное время в России возможно продолжение глобальной тенденции на снижение цен.
В США цены продолжают стремительно падать. Уже начали падать цены в Великобритании и южном Средиземноморье. Затронет ли это нас?
Поживем – увидим.