Минувший год специалисты назвали «годом коттеджных поселков». На различных стадиях реализации их было зафиксировано более 80, в среднем в каждом из них насчитывалось 40-50 домов.
В Украине поселки принято разделять на три ценовые категории в зависимости от класса домов: эконом (до $200 тыс.), бизнес ($200–600 тыс.) и VIP ($600 тыс. и выше).
По данным консалтинговой компании «SV Development», последние десять лет спрос на загородное жилье ежегодно увеличивается и уже сегодня составляет 400-500 тыс. кв.м. в год.
В целом же, темп строительства коттеджных поселков на рынке под Киевом уже несколько лет увеличивается, другой вопрос – качественные показатели проекта. Далеко не все объекты на рынке соответствуют потребительским ожиданиям клиентов.
Но совершенно очевидно, что на концептуально продуманные проекты (с точки зрения соотношения цена/качество, месторасположение, инфраструктура) спрос особенно велик.
Особенно остро стоит вопрос, связанный со снижением платежеспособного спроса на коттеджи в поселках VIP-класса.
Почему это происходит, и по каким параметрам следует классифицировать подобные объекты, рассказал директор по маркетингу компании «SV Development» Владимир Степенко.
Существует мнение, что «элитарность» загородного жилья можно определить по его цене.
Дескать, чем дороже, тем качественнее. Если следовать этой логике, то в киевском регионе, да и во многих других пригородах нашей страны, каждый второй дом можно отнести к этой категории.
На самом деле, до настоящего времени за городом не построено ни одного коттеджного поселка, который по всем параметрам соответствует термину «Элит» по мировым стандартам. И разница заключается не только в терминологии и цене, но и в десятках других показателей.
Сегодня оценивать уровень элитарности загородной недвижимости можно только одним способом: выработать некие рамочные критерии и тестировать данный объект на соответствие им. Если совпадает хотя бы большинство характеристик — хорошо, если все — объект, безусловно, элитный.
На первое место в подобном «табеле о рангах» следует поставить престижность места. В этом смысле Обуховское направление стало своего рода визитной карточкой: многие люди искренне считают, что жить где-либо еще им просто неприлично.
Вторая составляющая – социальный статус проживающих. Чем более высокопоставленные люди живут в поселке – тем лучше. Чем больше таких поселков в данном направлении – тем выше его общий рейтинг.
Помимо Обуховского направления, традиционно популярен закрытый от «чужих» Вышгородский район (Новые и старые Петровцы), места на «большой воде» к северу от города – Киевское водохранилище.
В Украине постепенно складывается менталитет, свойственный западным странам: о социальном статусе человека судят по образованию, автомобилю и месту проживания.
И если у нас первый критерий еще не так важен, то остальные два имеют большое значение. Престижность проживания в таких районах с каждым годом будет только возрастать. Правда, возрастет и дефицит мест для строительства.
Уровень проживающих диктует и качество инфраструктуры – магазинов, школьных и медицинских учреждений. Здесь пальму первенства опять-таки держит Обуховское шоссе, где торговля и бытовые услуги приобретают все более цивилизованный вид, хотя даже до среднего российского собрата еще далеко.
Элитарность поселков предполагает обязательную их камерность. Даже, несмотря на наличие большого количества домов, жильцам должны быть доступны (не выходя за периметр) необходимые услуги.
Следующий момент – безопасность.
По-настоящему элитные места охраняются не только на входе и выходе, но и контролируется территория поселка. Здесь без разрешения владельца Вам не позволят сфотографировать ни общий вид поселка, ни отдельный дом.
Со временем должны формироваться благополучные районы, где можно чувствовать себя в полной безопасности не только внутри коттеджного поселка, а и за его оградой. Но пока наличие усиленной вооруженной охраны, пристально следящей за каждым приближающимся подозрительным субъектом, подтверждает существование проблемы безопасности.
Другой важнейший параметр – экология и рекреация местности. Когда исторически формировались престижные места, сильные мира сего не только выбрали для своего проживания самое лучшее – сосновые боры, песчаные почвы, чистую реку (классика – Днепр и его притоки).
Хорошую экологию берегли – не строили заводы, запрещали свалки, ограничивали размеры поселений. Даже Обуховское шоссе предусмотрительно сделано однополосным (не считая узкой разделительной полосы, по которой обычно совершается обгон).
Следующий фактор – наличие в коттедже всех коммуникаций достаточной мощности. Так, чтобы включение в новогоднюю ночь всех имеющихся в поселке фонарей, саун, а также праздничных елей не приводило к вынужденному «романтическому» сидению при лучине.
Дом, позиционируемый как элитный, должен иметь соответствующий внешний вид. Речь идет об архитектуре, качестве строительных материалов и гармоничном ландшафте.
В этом контексте неубедительно выглядят дома из пеноблоков, а многоэтажные строения на небольших участках – и вовсе нелепо. Можно отметить консервативность украинского рынка загородного строительства, поскольку кирпич остается основными строительным материалом.
Рациональную организацию внутреннего пространства в доме тоже следует отнести к одному из существенных признаков хорошей практики. В этой связи одним из показателей элитарности является гармоничная пропорция соотношения жилой и нежилой площади (примерно 60 к 40).
Этажность строительства снижается. Если ранее были распространены многоэтажные коттеджи, сейчас потребители предпочитают невысокие дома, наибольшей популярностью пользуются двухэтажные. Также становятся ненужными подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну – это объясняется поступательным развитием инфраструктуры коттеджных поселков киевского региона.