После скандала с группой компаний «Элита-Центр» у киевлян возникает резонный вопрос: «А кто именно строит в нашем городе?». В столице 204 официальных участника строительного рынка.
Однако есть мнение, что на самом деле их вдвое больше. Одни названия знакомы едва ли не всем, другие – и произнести сложно. Тем более, найти то, что они построили.
А ведь в развитых странах как – хочешь работать на рынке, покажи на двухэтажном здании, как ты умеешь строить. И хотя строительство является лицензированным видом деятельности, получить лицензию не составляет труда.
Сейчас в Украине более 50 тыс. фирм, специализирующихся на строительстве и проектировании. Еженедельно выдается до 150 лицензий. Их можно получить как в лицензионной комиссии Министерства строительства и архитектуры, так и в региональных комиссиях на местах.
Чтобы получить лицензию, нужно подать заявление в комиссию Министерства либо в соответствующий орган власти на месте. Преимущество министерской «бумаги» в том, что она действует на всей территории Украины.
При получении всеукраинской лицензии региональная автоматически аннулируется.
Теоретически лицензионная комиссия должна бы проверять каждую организацию, работающую в соответствии с выданной лицензией, раз в год.
Но, по словам ее председателя, для этого нет ни человеческих, ни материальных ресурсов. Поводом для аннулирования такого документа может стать отсутствие квалифицированного персонала и технической базы, несоблюдение норм и правил ведения строительных работ и еще многое другое.
На самом же деле лицензии аннулируются чаще всего по просьбе самих компаний. А общее количество прекращения действия разрешительных документов едва достигает одного процента в год.
Участники рынка и их цены
Достаточно бросить даже беглый взгляд на разнообразие строительных предложений, чтобы убедиться, что монополии одной или нескольких структур на данном рынке нет. Зато сегментация была, есть и, скорее всего, будет.
Нужды среднего класса в основном удовлетворяют ХК «Киевгорстрой» и «Житло-Инвест», а также «Лико-Холдинг» и несколько периферийных застройщиков. В среднем ценовом диапазоне – между массовой застройкой и элитным жильем – работаюют корпорация «Столица», ЗАТ «Киевгорстрой-1», уже упомянутый «Лико-Холдинг» и др.
Дорогое жилье в престижных районах столицы строят компании «XXI век», «Столица», «Познякижилстрой», «ТММ», «Консоль», «Аэрострой», «Градострой» и многие другие. Стоимость построенного ими квадратного метра жилья существенно различается.
Например, средняя цена одного квадрата «Киевгорстроя» — примерно 5,5 тыс. грн., а в центре известны предложения и по 14 тыс. грн за тот же квадрат.
При этом небольшие строительные компании жалуются на монопольное положение ХК «Киевгорстрой» на рынке.
Руководители же этой компании, в свою очередь, сетуют, что они – первопроходцы, сначала они набивают себе шишки на лбу, а другие компании приходят уже на все готовое. Напомним, не так давно исполнилось 10 лет с момента сдачи в эксплуатацию первого дома, построенного вышеупомянутым холдингом на средства населения.
Безусловно, компания имеет уникальный опыт выживания в условиях самых резких рыночных колебаний. Собственно, строительство жилья на средства населения вытянуло всю строительную отрасль.
И даже в минувшем году, когда по всей Украине наблюдалось падение темпов строительства на 7%, в столице наращивались объемы выполненных работ. Тогда сдали 1,2 млн. кв. м, в нынешнем году планируют 1,3.
В ближайшие несколько лет, если все пойдет нормально, планируют вводить по 1 кв. м на жителя столицы. Напомним, официально зарегистрированных киевлян 2,6 млн. человек.
Городские власти заявляли, что намерены изменить монопольное положение холдинга «Киевгорстрой» на рынке строительства социальных объектов столицы. Ему даже пригрозили введением тендеров на право генподряда при возведении школ и детских садов.
Странно, впрочем, что туманными намеками и обещаниями дело и ограничивается. Ведь у столичных властей всегда были возможности сделать процедуру траты наших денег прозрачной.
ХК «Киевгорстрой», в свою очередь, жалуется, что выполняет 30% всего объема строительных работ в городе, а получил в прошлом году всего 6 земельных участков из тысячи, выделенных под застройку. Поэтому холдинг вынужден покупать участки на вторичном рынке, что сказывается (и существенно) на себестоимости жилья.
Дороги ведут в центр
Все хотели бы строить в центре. Или в престижных районах. Или, на худой конец, в обжитых местах.
Расчет простой — если на неосвоенный участок завезти миллионы тонн песка, построить подстанцию, провести коммуникации, стоимость квадратного метра резко возрастает. А рентабельность, соответственно, падает.
Но удобных для строительства мест в городе мало, а свободная земля и вовсе закончилась. В центре против застройки протестуют общественные организации, требующие, чтобы был сохранен исторический облик города, на массивах — жители соседних домов.
Небольшие строительные компании жалуются, что хорошие участки достаются ХК «Киевгорстрой». Те, в свою очередь, доказывают, что строят на окраинах.
По методике и коэффициентам оценки территории, разработанным экономическими службами столицы, участки можно классифицировать, разбив на семь зон по степени привлекательности для строительства. Первая — наиболее привлекательная в смысле градостроения, седьмая — сами понимаете.
Владимир Поляченко говорит, что ему достается всего 10% в третьей зоне, а вот в пятой — 75%. Еще он выступает за то, чтобы норма закона, согласно которой земля может быть выделена любой организации, была отменена.
Это право должны иметь структуры с кредитной и строительной историей. А то у нас любое ООО берет землю, и вовсе не для того, чтобы там строить.
Кстати, об этом же говорил и начальник столичного Главного управления земельных ресурсов Анатолий Муховиков, подтвердив, что есть компании, получившие землю, огородившие участок, а на счету у них — 100 грн.
Подобные рассуждения могут показаться дискриминационными по отношению к тем, кто только выходит на рынок.
Ведь развиваться строительный рынок может только тогда, когда на нем будет полноценная конкуренция. Потребитель сам выберет, с кем ему сотрудничать. Однако «старожилы» уверяют: чтобы начинать дело, надо иметь хотя бы пятую часть необходимых капиталовложений.
Потом можно брать кредиты в банках, привлекать средства населения. Небольшой домик для пробы в Киеве не построишь. Чтобы проект был окупаемым, нужно как минимум 16 этажей, или 10 тыс. кв. м площади.
Чтобы осилить такое строительство, надо иметь хотя бы 50 млн грн.
Сколько нужно участков строителям? Владимир Поляченко говорит, что строительной компании с количеством рабочих 1-1,5 тыс. достаточно двух-трех в год.
Холдингу же, в котором трудятся 42 тыс. чел., нужно значительно больше. И требования к современному строительству постоянно растут. Сейчас востребованы интеллектуально емкие, или так называемые «умные» дома (это когда всем управляет электроника).
При таком строительстве используются новейшие технологии, дорогостоящая техника. Если дома панельные, то индивидуальной планировки. Монолитно-каркасные позволяют делать внутреннюю планировку в соответствии с пожеланиями жильцов.
А в перспективе — переход в комплексной застройке города, принятие Градостроительного кодекса. Тогда будет продаваться не земельный участок, а комплексный инвестиционный проект. Наведет ли это порядок на строительном рынке столицы, покажет время.