Рынок сезонной аренды коттеджей под Киевом невелик — по примерным оценкам экспертов, он представлен менее чем 5% всех домовладений, расположенных в 50 км от города. Но интерес к этому сегменту устойчивый: многие люди с наступлением тепла покидают пыльный мегаполис и устремляются на природу.
Специалисты говорят, что рынок аренды загородного жилья на летний период сегодня очень пестрый и несистематизированный. В радиусе 50 км от Киева можно найти самые разнообразные варианты в ценовом диапазоне (без учета крайних значений) от $400 до $35 тыс. за месяц.
Это может быть дача или жилой дом, построенные еще в советское время, домик в дачном кооперативе начала 90-х, большой коттедж конца ХХ века или же современное здание, выполненное на самом высоком уровне.
Для удобства ориентации в предложениях участники рынка условно делят его на три сегмента: эконом, бизнес и элит.
По словам эксперта высшей категории компании In Real Игоря Красинского, эконом-класс представлен в среднем предложениями стоимостью от $400 до $1000 в месяц. В категорию бизнес попадают коттеджи по цене от $3 до $6 тыс., а за элитные объекты арендаторы платят в среднем $10-15 тыс.
Четких границ между этими сегментами нет. Например, в диапазоне от $6 до $10 тыс. можно найти коттедж, соответствующий как бизнес, так и элит-классу.
Спрос-предложение
В текущем году сохраняется традиционно высокий интерес к эконом-сегменту, в то время как недорогих домов с приемлемыми условиями в пригороде столицы остро не хватает. Оценить объем этой категории сложно: потенциальные арендаторы не всегда пользуются услугами столичных риелторов — они нередко подбирают варианты через локальные агентства или обращаются напрямую к хозяевам.
Эксперты сходятся во мнении, что на сегодня наиболее востребованы объекты категории бизнес. По наблюдениям замруководителя отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании «Самсон» Натальи Шевченко, активным спросом пользуются коттеджи небольших площадей, арендовать которые можно за ту же стоимость, что и престижную 2-3-комнатную квартиру в центре Киева.
В то же время, по словам Игоря Красинского, объектов этого класса в аренду на летний период становится все больше. «В нынешнем сезоне бизнес-категория заметно пополнилась предложениями, — рассказывает эксперт. — На сегодня уже состоялись как отдельные дома, так и некоторые коттеджные городки, удовлетворяющие растущим требованиям потребителя». По данным риелторов, как минимум половина всех предложений в базах данных агентств недвижимости представлены домами стоимостью от $5 тыс. в месяц.
Круг заказчиков аренды элитного загородного жилья, равно как и эксклюзивных предложений такого уровня, заметно сузился. В этой категории вряд ли возможны компромиссы при выборе варианта, а риелторы приложат все усилия, чтобы подобрать объект, полностью соответствующий требованиям клиента.
Как и в 2007 году, заявки на сезонную аренду в 2008-м начали поступать в агентства еще с середины февраля, а по некоторым данным — с начала года. При этом было много желающих арендовать дом не на 4-6, а на два месяца, на что хозяева, как правило, не соглашались.
Однако в отличие от прошлого года, в первой половине мая спрос на коттеджи несколько снизился, особенно в бизнес-сегменте. Участники рынка связывают это с тем, что большинство клиентов подобрали себе варианты заранее.
Действительно, сейчас уже наиболее интересные предложения в популярных направлениях «днем с огнем не найти».
В то же время риелторы не скрывают: хозяева повысили стоимость своих объектов. «Собственники не желают терять на инфляционных процессах.
Но хотя цена остается в пределах класса, она не всегда соответствует качеству конкретного объекта. Со своей стороны арендаторы сегодня не готовы переплачивать», — объясняет причину некоторого «затишья» Игорь Красинский.
По мнению Руслана Кизлайтиса, специалиста по загородной недвижимости консалтингового агентства «Ред», адекватная ежемесячная плата за аренду коттеджа (для среднего диапазона цен — без учета 20% верхних и 20% нижних значений) должна находиться в пределах 1% от стоимости самого объекта. Лишь там, где ощущается острый дефицит предложений, цена может превышать этот показатель.
К экономическим факторам снижения спроса, по мнению Руслана Кизлайтиса, стоит прибавить также и погодные. «Первая половина мая была достаточно холодной, и поэтому многие потенциальные арендаторы отложили «дачные» расходы на июнь», — говорит эксперт.
Сколько платить: факторы стоимости
Участники рынка отмечают, что запросы арендаторов с каждым годом все более индивидуальны. Одни предпочитают красивый дом в лесу, другие — «большую воду» и пляж и при этом готовы мириться с не самой удачной архитектурой объекта.
Кому-то нужен участок с большим садом и полем для гольфа, для другого — важнее «начинка» самого коттеджа. Предложения также достаточно разнообразны, а в более дорогом сегменте — порой уникальны.
Стоимость подходящего объекта будет зависеть от множества составляющих. Самым значимым ценообразующим фактором принято считать его месторасположение: район, удаление от Киева, качество подъездных путей, а главное — живописность, социальное окружение, уровень ближайших построек и наличие инфраструктуры (магазинов, ресторанов, медицинских центров и комплексов для спорта и отдыха).
Например, по словам специалиста по недвижимости Олега Кусакина, сегодня в самом популярном Обуховском направлении за $7 тыс. можно арендовать квартиру в таунхаусе «Романово». Она будет иметь 4 спальни с евроремонтом, кухню со встроенной техникой и небольшой придомовой участок.
В самом городке — охрана, бассейн и теннисные корты для его жителей. «Семитысячник» в менее дорогом Одесском направлении будет, скорее всего, располагаться в коттеджном поселке, иметь 2-3 этажа, гараж на 2 авто и придомовую территорию с газоном, лужайкой, бассейном и барбекю.
Близость к водоему, по данным Олега Кусакина, добавляет к стоимости предложения, как правило, 10-15%.
Например, 2-этажный дом с 4 спальнями и участком 6 соток со всем необходимым, расположенный на Большой Дамбе, обойдется в $10 тыс., тогда как в Козине (без выхода к воде) такое же сезонное жилье будет стоить $7-8 тыс. в месяц. Однако большой участок с бассейном, а также дизайнерский ремонт самого коттеджа увеличат цену последнего до $11-12 тыс.
Окружение сказывается на стоимости коттеджа радикально — аналогичный дом в селе стоит, как правило, на 25-50% дешевле, чем в организованном коттеджном поселке или в зоне стихийной элитной застройки.
По словам Игоря Красинского, существенно влияет на цену размер, возраст и качество самого строения, а также его комплектация.
Например, объект за $500-800 часто представляет собой 2-этажный дом в 3-4 комнаты с косметическим ремонтом и удобствами на улице. Участок за такую цену достанется тоже небольшой — порядка 6-8 соток.
Подобные объекты расположены в селах и построены, как правило, еще в советское время. Санузел, душевая кабина, барбекю и скромный сад поднимут стоимость предложения минимум до $1000 в месяц.
Дома за $2-4 тыс. уже будут значительно новее и иметь площадь от 100 кв. м, современный ремонт, свежую мебель, набор бытовой техники, каминный зал, гараж, участок 10-15 соток, барбекю.
Коттеджи стоимостью свыше $6-8 тыс. имеют уже порядка 10 комнат, эксклюзивный дизайн, гараж на несколько авто, бильярдную, сауну, тренажерный зал, большой бассейн, джакузи и часто прямой выход к Днепру или озеру.
Полностью благоустроенная территория с ландшафтным дизайном, клумбами и садом, площадкой для гольфа может достигать (и превышать) 50-100 соток. В коттеджах такой стоимости за редким исключением присутствуют охрана и обслуживающий персонал и располагаются они в окружении столь же престижных домовладений.
Руслан Кизлайтис отмечает, что комплектация коттеджей элитного сегмента, а также большей части предложений бизнес-категории, как правило, полная. В то же время уровень ее исполнения существенно разнится.
К примеру, если на одном участке установлен бассейн за $9 тыс., а на другом — за $70 тыс., то стоимость аренды во втором случае будет выше как минимум на $1000 в месяц.
По словам Олега Кусакина, в предместье столицы на расстоянии до 7-10 км от границы в любом направлении можно найти эксклюзивные предложения.
Стоимость их аренды, например, в Обуховском районе достигает $35 тыс., на Петропавловской Борщаговке — $25 тыс., а в Пуще-Водице и на Осокорках — $20 тыс. в месяц.
По словам специалистов, быстро находят своего постояльца коттеджи, расположенные на расстоянии в пределах 20-30 км от столицы, однако потенциальные арендаторы рассматривают и более удаленные предложения (как правило, не более 50 км).
Вдоль каждой трассы есть свои привлекательные поселки или же варианты в организованных городках.
Где еще поискать
Традиционно самое дорогое и престижное направление — Обуховское — представлено коттеджами в аренду элит- и бизнес-сегментов.
Здесь немало домовладений окружено сосновым лесом или имеют выход на «большую воду». Высокий интерес к этому району связан также с возможностью подчеркнуть свой статус, поселившись по соседству с политической и бизнес-элитой.
По словам Олега Кусакина, пользуются спросом коттеджи в Романкове, Лесниках, Безрадичах, Плютах и Подгорцах, а также в организованных коттеджных поселках, таких как «Золотые Ворота» или «Романово». Срубы в городке «Сосновый бор», предложенные весной в аренду по $4-5 тыс., «моментально» нашли своих постояльцев.
Растет сегодня также популярность Житомирского направления. По данным Олега Кусакина, Петропавловская и Софиевская Борщаговка, а также в район Чайки, находящиеся в непосредственной близости к Киеву, представлены значительным предложением бизнес-категории.
Здесь можно найти полностью оборудованные современные коттеджи, с бассейном, джакузи и участком в 30 соток. Их стоимость составляет в среднем $3,5-7 тыс. в месяц.
По информации Игоря Красинского, предложения бизнес-класса есть и в коттеджном поселке «Лелечий хутор» (23 км от Киева). Их стоимость варьируется от $3 до $4,5 тыс.
В то же время в этом направлении немало домов и эконом-сегмента — для этого достаточно проехать в сторону Житомира 20-30 км. До $1000 можно, например, найти предложения в селе Калиновка Макаровского района.
Высоким спросом, по мнению Игоря Красинского, пользуется сегодня Одесское направление, также представленное в основном предложениями бизнес-категории (удаление — до 30 км от Киева). Наиболее популярны Иванковичи, Вита-Почтовая, Круглик, Гатное, благодаря близости к городу и живописным местам, а также более удаленная Хлепча.
Стоимость предложений здесь стартует от $2,5 тыс. и в среднем составляет $5-7 тыс.
Можно найти коттеджи бизнес-сегмента также в Бортничах, Осокорках или Вишенках.
Они будут иметь хороший уровень строительства, иногда — выход на Днепр, однако в целом предложений в Бориспольском направлении мало. При удалении свыше 20-30 км от Киева, на хуторе Гора или в селах Гнедин, Счастливое неплохой выбор вариантов стоимостью до $1000.
Для любителей отдыха вблизи соснового леса подойдут коттеджи бизнес-сегмента в Варшавском направлении: сегодня можно подобрать вариант в Ирпене, Буче или Коцюбинском. По словам Игоря Красинского, есть предложения того же уровня и в Пуще-Водице — их стоимость варьируется от $3 до $10 тыс.
Эконом-сегмент представлен здесь очень незначительно: это могут быть летние домики в бывших пионерлагерях («спартанские» условия с 2-разовым питанием обойдутся в $350).
Отдельно стоит Броварское и Вышгородское направления.
Очень привлекательны расположенные вблизи Десны варианты в Зазимье, Гореничах, Пуховке, однако предложений в аренду здесь немного. По словам Руслана Кизлайтиса, большинство из них находится в дачном сегменте и обходится арендатору в $600-1500.
В то же время некоторые современные коттеджи на берегу реки «не вписываются» даже в бизнес-класс (их стоимость $5-10 тыс. в месяц).
Немного предложений и на Киевском море, хотя последнее время Вышгородское направление начало восстанавливать свою былую популярность рекреационной зоны (район практически не осваивался после известных событий 1986 года).
Кроме того, участки под дачное строительство здесь не отводились в силу особенностей рельефа: Киевское море в этом районе имеет достаточно крутой берег. В то же время, по словам Руслана Кизлайтиса, стоимость аренды в Дымере или Новых и Старых Петровцах достигает $7-10 тыс.
На противоположном берегу Киевского моря нет ни одного населенного пункта, который бы имел выход к воде. Довольно большое предложение здесь сформировано за счет дач в садовых товариществах, однако особой популярностью в силу своей удаленности от города они не пользуются.
Если уж арендатор решил мириться с подобными расстояниями, то в 70-80 км по Обуховскому направлению (Кагарлыцкий район) можно найти неплохие предложения эконом-класса на берегу Днепра за $300-400 в месяц.
Предложений в коттеджных поселках, как минимум бизнес-категории, привлекательных с точки зрения окружения, наличия сервиса, инфраструктуры и однородного социального окружения, на сегодня единицы и формируются они по большей части частными лицами, купившими себе домовладение (обычно в кредит).
По данным директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, на сегодняшний день в Киевской области функционирует коттеджный городок «Кантри», построенный именно под аренду. Расположен он по Старообуховской трассе (Козин-1).
В инфраструктуре городка представлены охрана, спорткомплекс, большой бассейн, фитнес-зал, конференц-зал, детская площадка, ресторан, а на его территории находится два маленьких озера. Стоимость аренды для таунхаусов составляет $8 тыс. (площадь 180 кв. м) и $10 тыс. (250 кв. м), а для коттеджей по 320 «квадратов» — $14 тыс. в месяц (с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов).
Обратить внимание!
Краткосрочная аренда коттеджа при участии риелтора сопровождается подписанием типового договора аренды жилого помещения.
Кроме того, как рассказал Игорь Красинский, составляется акт приема-передачи, в котором передаваемое в пользование имущество будет максимально описано. В некоторых случаях владелец настаивает на страховании своего домовладения и расходную часть по страховке перекладывает на арендатора.
Если коттедж снимается на три месяца, то хозяева, как правило, хотят получить 100%-ную предоплату за весь период.
Стоимость услуг риелтора стандартная и составляет 50% от арендной ставки.
Оплата за просмотр, как правило, отсутствует, поскольку агентства стараются работать на результат. Правда, они могут отказать в подборе объекта эконом-сегмента, поскольку обычно такое предложение находится на значительном удалении от Киева, а просмотры требуют неоправданно больших затрат времени и средств.
В таких случаях клиенты иногда сами предлагают повысить оплату посреднических услуг, если агентство подберет для них хороший вариант.
Объекты стоимостью свыше $3 тыс. риелторы готовы не только сразу описать словами, но и продемонстрировать потенциальному арендатору на фото или в виде презентации.
Торг на рынке сезонной аренды вполне уместен и порой позволяет опустить планку стоимости на 10-15%. Владельцы готовы уступить в цене в случае предоплаты за несколько месяцев или в силу каких-либо субъективных факторов.
В то же время специалисты рекомендуют арендаторам не увлекаться торгом, когда речь идет об объекте, полностью соответствующим их требованиям.
Олег Кусакин обращает внимание, что в загородных домах коммунальные и эксплуатационные расходы выше, чем в городских квартирах, и могут достигать нескольких сотен долларов в месяц.
Поэтому рекомендуют выбирать варианты, когда они включены в стоимость аренды, или уточнять их размеры заранее.
Руслан Кизлайтис советует при выборе коттеджа на лето не выходить за рамки бюджета. «Возможно, стоит рассмотреть варианты на большем удалении, но не проиграть в качестве дома. Потому если вы себе сможете «простить» лишние 10 км, то не простите непрезентабельный вид из окна или плохое состояние дома или коммуникаций, — говорит эксперт. — Если вы можете потратить $5 тыс. в месяц, найдите лучшее в этом ценовом диапазоне».