Индекс стоимости жилья в мае 2006года: 1498$/кв. м. (+3,4% за месяц). Индекс ценового ожидания: +3,2% в месяц (повысился на 1,1%).
В мае, как мы и прогнозировали в предыдущем аналитическом обзоре, деловая активность существенно возросла. Существенно возросло количество заявок на покупку, просмотров и сделок.
Всё это происходило на фоне заметного роста цен.
Росли не только цены предложений, но и продаж. С каждой неделей продавцы становились все менее уступчивыми. Выторговать в мае хотя бы полпроцента удавалось далеко не всегда.
Более того, по некоторым объектам торги шли не в сторону снижения цены, а в сторону ее увеличения. При прозвоне свежих заявок, взятых из СМИ, нередко оказывалось, что за время, пока объявления были в редакциях и типографиях, цены на пару тысяч подросли.
А ведь еще совсем недавно продавцы нередко снижали цену при торгах и на три процента, и на пять… Теперь настроения изменились. Чувствуется давление отложенного спроса, образовавшегося за время стагнации рынка.
И лучше всего это иллюстрируют графики статистики, приведенные ниже.
Подорожала и аренда. Дать полноценную статистику по аренде весьма непросто.
Многие квартиры сдаются через знакомых и «серых маклеров», минуя базы данных. Поэтому разброс цен даже на однотипные квартиры очень велик; отсюда и значительные статистические погрешности. Тем не менее, качественные изменения налицо.
Все труднее снять однокомнатную за 250 долларов в месяц. А ведь еще недавно за эти деньги можно было снять двухкомнатную. Сейчас двушка на Оболони – это минимум 400.
Значительно подорожала аренда «престижных квартир». Бизнесмены и политики, приезжающие в Киев на неопределенный срок, далеко не всегда готовы покупать квартиры. И денег не хватает, и жизненные обстоятельства могут измениться.
Арендовать намного проще.
О завершении выборов и связанных с ними кадровых измениях агентства недвижимости узнают не только из СМИ; эти процессы находят свое отражение в заявках на аренду «престижных квартир».
Журналисты портала ЛIГАБiзнесIнформ опросили несколько агентств недвижимости, которые подтвердили значительное увеличение количества заявок на аренду апартаментов стоимостью от полутора до пяти тысяч долларов http://www.liga.net/news/192066.html
Увеличение количества подобных заявок отметили и мы. Трудно сказать кто и из каких фондов будет оплачивать подобные квартиры.
Вполне возможно, что часть расходов ляжет на государство, которое обязано компенсировать народным депутатам затраты, связанные с созданием надлежащих жилищных условий. И если сравнить фешенебельные трех-пятикомнатные квартиры, сдаваемые в аренду за такие деньги, с маленькими однокомнатными номерами в гостинице «Киев» ценою 420 гривен в сутки (порядка 2600 долларов в месяц), то еще непонятно, кто переплачивает за жилье.
Но в любом случае, все эти цифры заоблачны для обычного украинца. Большинство людей, нуждающихся в жилье, ни купить, ни арендовать его в Киеве не могут. Вернее, арендовать могут, но коллективно.
Или в виде комнаты, а то и угла в общей квартире. С точки зрения поколений тридцатых-сороковых годов такое жилье, может, и является «нормальным». Но представители современного поколения так не думают.
Все стремятся жить в отдельных квартирах.
Пусть в тесных, но отдельных. Причем, ни где-нибудь, а в крупных городах. Желательно, в Киеве… Намеки на то, что есть места, где жилье намного дешевле, отвергают с негодованием.
Нет там нужной инфраструктуры, а, главное, работы с достойным заработком.
Ради киевского жилья люди готовы влазить в огромные долги, соглашаться на почти неподъемные банковские проценты, отказывать себе и своим детям практически во всем…
Другое дело, что ипотечные кредиты доступны далеко не всем. Банки, хотя и снижают ставки (а, временами, и размеры первого взноса), но одновременно ужесточают условия кредитования.
В частности, очень неохотно дают кредиты семьям с детьми, требуют поручительств, наличия дополнительного жилья, которое рассматривают как залоговое.
А тут еще намерения Нацбанка ограничить предоставление кредитов в валюте…
Возможно, это пойдет на пользу экономике и банковской системе в среднесрочной и отдаленной перспективе. Но, с точки зрения дня сегодняшнего, ограничение валютного кредитования может вызвать ажиотажный спрос на кредиты.
Люди попытаются взять их именно в валюте, пока еще дают. Проценты-то по валютным кредитам ниже, а какая из валют окажется более устойчивой – это еще нужно посмотреть.
Повышенный спрос на кредиты в валюте подстегнет спрос на недвижимость, а это подстегнет цены.
К тому же далеко не у всех банков есть достаточные для ипотечного кредитования средства в национальной валюте. Пока накопят, пока перестроятся…
Учитывая, что вторичный рынок недвижимости у нас традиционно долларовый, неизбежно возникнут дополнительные сложности и затраты, связанные с взаиморасчетами и конвертацией.
Короче, задача эта со многими неизвестными. Но думать над ней нужно.
Тем более, что доля сделок, заключенных с привлечением ипотечных кредитов, растет каждый год. Если в 2003 году при покупке массового жилья доля таких сделок была порядка 5%, в 2004 году – 10-15%, то в 2005 достигла 50%.
В 2006 году эта цифра немного снизилась ввиду того, что государственные программы молодежного кредитования были фактически заморожены.
Правда, руководители Киева заявляют о расширении программ льготного кредитования очередников: 700 квартир планируют выдать по системе 50 на 50 (50% оплачивает город), а 388 квартиры по льготному молодежному кредитованию.
Всего в этом году киевские очередники получат 2700 квартир. В будущем количество выдаваемых очередникам квартир увеличится.
Причем часть необходимых дополнительных средств новый мэр Киева Леонид Черновецкий планирует привлечь за счет увеличения стоимости квартир для тех, кто имеет возможность их купить http://www.investor.net.ua/ru/news/info-3127.html
И все равно – это лишь полумеры.
Сделать жилье более доступным можно лишь существенно увеличив объемы строительства.
Только увеличив объем строительства минимум в два раза (а нужно больше!), можно ожидать достижения баланса между спросом и предложением.
При таком балансе резко уменьшиться сегодняшняя сверхприбыльность строительства.
С исчезновением сверхприбыльных источников резко снизится коррупция, заработают рыночные механизмы, на рынок придут новые игроки (в том числе, крупные иностранные строительные компании). Цены на первичном рынке при этом перестанут расти, а, возможно, даже снизятся (учитывая их сегодняшний завышенный уровень).
Правда, если городские власти заставят инвесторов оплачивать многочисленные социальные программы, а также программы развития города, то о снижении цен для инвесторов можно забыть. Но для очередников и молодежи жилье наверняка станет существенно более доступным.
Реально все это можно сделать лишь в условиях гласности и открытости (в том числе, открытости для иностранных строителей, проектов, капиталов…). Необходимы открытые земельные аукционы, прекращение практики распределения земли избранным строительным компаниям.
Для этого необходима общественная активность – чиновник никогда добровольно не лишит себя лакомого кусочка – возможности распределять землю и бесконтрольно решать вопросы о выдаче разрешений на строительство.
Вместе с тем, аукционы земли и конкурсы проектов должны проводится в рамках общей продуманной концепции развития Киева.
Необходим новый Генеральный план Киева с тщательно проработанными планами развития отдельных районов и территорий.
При этом важно определиться: строительство каких домов и квартир государство и общество должны поощрять, а, возможно, даже субсидировать.
Сейчас, согласно данным Госкомстата, в городах строятся преимущественно трехкомнатные квартиры (31,5% от общего количества). При этом доля однокомнатных квартир составляет 15% от общего количества, двухкомнатных – 25,9%, четырехкомнатных и более – 27,6%.
Средний размер городской квартиры – 97,3 квадратных метров.
С одной стороны, это неплохо: квартиры просторны, удобны.
С другой стороны, столь большие квартиры не по карману подавляющему большинству украинцев. Люди требуют дешевого жилья.
А понятие «дешевое жилье» на практике является синонимом понятия «малогабаритное жилье». Не надеясь на резкое снижение цен, многие ориентируются на гостинки. Но даже они доступны далеко не для всех.
Поэтому на форумах высказываются мнения о необходимости строительства мини-гостинок (без кухонь). Квартиры там похожи на стандартные гостиничные номера, в которых предусмотрено место для электрочайника и СВЧ-печки.
И отмахиваться от подобных требований и устремлений нельзя!
Другое дело, что не стоит располагать дома разных классов по соседству. Ставку, на наш взгляд, целесообразно сделать на строительство крупных массивов со своей инфраструктурой и социальной направленностью.
Так, как это практикуется в большинстве крупных городов мира, поставивших во главе концепций своего развития принцип: «районирование, районирование и еще раз районирование!»
Не стоит мешать микрорайоны, в которых преобладает жильё эконом-класса, с микрорайонами бизнес-класса. А микрорайоны бизнес-класса с микрорайонами класса премиум.
Тогда богатые инвесторы и государственные деятели не будут стремиться (со своими домами и машинами) исключительно лишь в исторический центр города, корёжа его облик и превращая в сплошную автомобильную пробку. Построят себе жилье и офисные центры где-нибудь рядом с Днепром (или киевскими лесами-озерами), а центр отдадут туристам (а также классу жилья де-люкс на месте прежних заводов).
Но все это отдаленные перспективы. Возвращаясь к тенденциям, имеющим место на рынке недвижимости сегодня, следует отметить такой фактор, как «завершение выборов».
Начнем с того, что выборы — весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости.
Так что какая-то часть прироста цен на квартиры связана с деньгами, вброшенными на рынки в ходе выборов.
Утверждать, что эта часть очень существенна, вряд ли стоит.
Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков.
Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.
Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит.
В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденты и/или потребности подрастающих детей.
В заключение прогноз на июнь
Полагаем, что практически во всех сегментах рынка недвижимости рост цен будет продолжаться.
Индекс ожидания на июнь, выданный компьютером, равен 3,2%.
Наши аналитики, следящие не только за статистикой, но и за процессами, происходящими в государстве и обществе, высказываются в том плане, что, если не произойдет чего-то экстраординарного, то цены вырастут не менее чем на 3,5%.