Основная тенденция киевского рынка жилой недвижимости в январе – уменьшение количества сделок: нотариусы дружно ушли в отпуск, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, количество объектов в базе данных сократилось. Звонков в агентства недвижимости было много, но касались они преимущественно аренды жилья или носили информационно-консультативный характер.
Во второй половине января рынок стал потихоньку оживать. С каждым днем увеличивалось количество заявок и просмотров, заключались договоры о задатках.
Были и сделки купли-продажи квартир площадью до 100 кв. м. При продаже в течение финансового года одной такой квартиры налог не взимается, поэтому некоторые нотариусы соглашались удостоверять договора, тщательно проверяя: а не успел ли кто-нибудь из владельцев квартиры продать в текущем году какую-нибудь другую недвижимость.
Несмотря на затишье на рынке и существенное снижение количества сделок, ценовые тенденции практически не изменились.
И это еще раз подтверждает тезис о высокой инерционности рынка недвижимости. Тут, как и в физике, при отсутствии внешних сил вектор скорости не изменяется: чтобы движение (изменение цен на рынке недвижимости) застопорить, необходимы весьма существенные внешние воздействия.
Цены предложений в январе выросли практически во всех сегментах рынка. «Среднестатистический киевский квадратный метр» за месяц подорожал:
— в однокомнатных квартирах на 3,8%;
— в двухкомнатных квартирах на 3,9%;
— в трехкомнатных квартирах на 4,5%.
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
Голосеевский +1,1%;
Дарницкий + 4,3%;
Деснянский +4,8%;
Днепровский +7,2%;
Оболонский +3,9%;
Печерский +3,6%;
Подольский — 0,4%;
Святошинский +4,7%;
Соломенский +1,7%;
Шевченковский+3,7%;
Центр + 4,3%.
Анализ рынка жилой недвижимости других городов Украины показал, что в крупных областных центрах цены, как и в Киеве, быстро растут – уровень в $1000 за кв. м либо уже преодолен, либо где-то поблизости.
Насколько мы можем судить, тенденции везде схожие.
Весьма значительную роль играет т. н. «обмен с доплатой». При этом наиболее распространенный сценарий выглядит следующим образом: люди продают жилье или землю, добавляют деньги, и улучшают свои жилищные условия.
Или переезжают в более престижный (и дорогой) город, нередко ухудшая свои жилищные условия.
Обратный поток (людей и средств) куда менее заметен.
По нашим наблюдениям, многие горожане предпочитают бедствовать, ютиться в тесных квартирах, но наотрез отказываются сменить их на более просторные в менее престижных городах и районах.
В результате цены в крупных центрах быстро растут, а в «депрессивных» городах и тысячах заброшенных сел остаются на очень низком уровне.
Прогноз на февраль
Снижение цен в феврале маловероятно. Полагаем, что независимо от того, получат ли участники рынка необходимые разъяснения по налогообложению и оценке квартир, или не получат; независимо от того, будут ли сделки, или нет, цены в феврале не снизятся.
Основные аргументы:
— продолжение роста цен в сегментах самого дешевого и низкокачественного жилья;
— снижение числа предложений на вторичном рынке;
— рост цен на первичном рынке и крайне ограниченное количество предложений в новостройках.
Учитывая традиционное успокоение рынка в начале года, а также неясности с налоговым законодательством и порядком оценки квартир, полагаем, что дремотное состояние киевского рынка недвижимости сохранится и в феврале.
Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь».