Учитывая текущие изменения в экономической среде и общую неопределенность, какие-либо прогнозы сегодня должны восприниматься только как пессимистический или оптимистический сценарий, которые определяют лишь возможное направление дальнейшего развития ситуации.
Экономический контекст
Начиная с 2000 года, экономика Украины демонстрировала высокие темпы роста, а с 2005 года на экономический рост существенное влияние оказывал растущий внутренний спрос, который базировался на кредитном буме и значительных притоках капитала.
К середине 2008 года экономика была перегрета, индекс потребительских цен в годовом исчислении достиг 30%, а банки все чаще прибегали к заемному иностранному капиталу.
Тем не менее, за первые три квартала 2008 года украинская экономика продемонстрировала относительную устойчивость к мировому кризису ликвидности, в основном, благодаря существующему высокому внутреннему спросу. Однако, начиная с октября 2008 года, условия на мировых финансовых рынках ухудшались в сочетании с политической нестабильностью в Украине, растущей инфляцией, девальвацией гривны к американскому доллару, ростом процентных ставок и слабой диверсификацией украинской экономики, базу которой формируют экспорт сырья и металлургический сектор.
Это повлекло за собой уменьшение частного потребления в Украине, а также снижение уверенности в стране, как со стороны населения, так и международных компаний и инвесторов.
Экономический рост
На протяжении девяти месяцев 2008 года реальный валовой внутренний продукт (ВВП) вырос на 6,9% по сравнению с 7,7% в 2007 году и 6,1% в 2006 году. В соответствии с Консенсус-прогнозом, составленным ведущими украинскими аналитическими компаниями в октябре 2008 года, прогноз роста ВВП в 2008 году был на уровне 4% согласно пессимистическому сценарию и 7,8% согласно оптимистическому сценарию.
В свою очередь, Международный Валютный Фонд (МВФ) предполагает, что рост ВВП в Украине в текущем году составит 6%.
В 2009 году в Украине, скорее всего, произойдет экономический спад, что связано с уменьшением экспорта, сокращением выпуска промышленной продукции и объемов выданных кредитов. Согласно Консенус-прогнозу, в 2009 году рост ВВП будет колебаться в пределах от 3,8% до 6,6%, в то время как МВФ и Мировой Банк прогнозируют экономический спад в стране на уровне 3% и 5% соответственно.
По мнению специалистов МВФ, если глобальный выход из кризиса произойдет во второй половине 2009 года, то до 2011 года украинская экономика могла бы возобновить свой рост на уровне 5-6% с годовым уровнем инфляции в диапазоне 5-7%.
Инфляция
В 2007 году потребительские цены выросли на 16,6%, в то время, как в 2006 году этот показатель был на уровне 11,6%.
Согласно антикризисной программе украинского правительства, поданной в МВФ, инфляция в 2009 году прогнозируется на уровне 17%, а в 2008 году – около 25,5%, что является наивысшим показателем за последние восемь лет.
Высокая инфляция будет способствовать увеличению текущих затрат тех компаний, которые сильно зависят от затрат на рабочую силу и коммунальные платежи.
Национальная валюта
В мае 2008 года Национальный банк Украины повысил официальный курс гривны к доллару США до уровня 4,85, в то время как с апреля 2005 года официальный курс составлял 5,05.
В октябре 2008 года, гривна начала обесцениваться по отношению к доллару, и в ноябре официальный курс гривны к доллару США достиг отметки 6,9. В то же время, заработная плата во многих компаниях в Украине привязана к доллару США на основании фиксированного валютного курса, а большая часть потребительских и ипотечных кредитов, выданных в 2007-2008 годах, были номинированы в долларах.
Таким образом, текущая девальвация национальной валюты, вместе с ухудшающимися макроэкономическими условиями, существенно повлияла на потребительские расходы за счет снижения покупательской способности населения страны.
А быстрое укрепление доллара США привело к дефициту иностранной валюты и заставило НБУ пересмотреть некоторые аспекты денежной политики, введя рыночный обменный курс.
Финансовая поддержка Украины
В ноябре 2008 года исполнительный совет Международного Валютного Фонда одобрил предоставление Украине двухлетнего кредита поддержки (Stand-By) на сумму 16,4 миллиардов долларов США, чтобы помочь органам власти восстановить финансовую и экономическую стабильность в стране, а также преодолеть внутренний и внешний кризис доверия.
В этом же месяце, НБУ получил первый транш кредита в размере 4,5 миллиардов долларов США для поддержания стабильности национальной валюты и рекапитализации банков.
В то же время, Мировой Банк объявил о своем намерении до конца 2008 года предоставить кредит Украине на сумму 500 миллионов долларов США для борьбы с экономическим кризисом.
Безработица
Согласно методологии Международной организации труда (МОТ), в первой половине 2008 года уровень безработицы в Украине составил 6,2% и превысил показатели Болгарии (6%), Латвии (6%), Литвы (4,7%) и Словении (4,6%), но был ниже, чем в Польше (7,7%), Венгрии (7,7%) и Словакии (10,5%).
Согласно прогнозам Министерства экономики Украины, уровень безработицы в 2008 году должен достичь 6,4-6,8%. В тоже время, показатель значительно колеблется по регионам Украины, а самый низкий уровень безработицы в первом полугодии 2008 года был зафиксирован в Киеве.
Доход домохозяйств
Несмотря на существенное увеличение доходов украинцев в последние годы, средний уровень заработной платы в Украине остается достаточно низким по сравнению со странами Западной и Восточной Европы.
За девять месяцев 2008 года средняя заработная плата достигла 1 773 гривен (или приблизительно 365 долларов США) по сравнению с 1 288 гривнами (255 долларами США) за аналогичный период в 2007 году и 1 004 гривнами (199 долларами США) в 2006 году. Рост реальной заработной платы в январе-сентябре 2008 года составил 8,4%, в то время как за аналогичные периоды в 2007 и 2006 году данный показатель достигал отметок 12,2% и 21,2% соответственно.
Согласно прогнозам МВФ, реальная месячная заработная плата увеличится на 9,1% в 2008 году и уменьшится на 8,7% в 2009 году.
Стоит отметить, что анализ доходов населения Украины на основании официальной статистики осложнен тем, что значительная часть зарплат до сих пор выплачивается «в конвертах».
В условиях глобального финансового кризиса и всемирного экономического спада в сочетании с потерей внутреннего и внешнего доверия в Украине, конец 2008 года и весь 2009 год, вероятнее всего, станут испытанием для страны. Но если предположить, что возрождение глобальной экономики произойдет до конца 2009 года, украинская экономика может восстановиться и продемонстрировать рост ВВП на уровне 5-6% уже в 2011 году.
Докризисные условия
Предложение
В первых трех кварталах текущего года рынок офисной недвижимости в Киеве развивался по ранее прогнозируемой траектории, и продолжались тенденции, наблюдаемые в течение нескольких последних лет. Аналогично 2007 году, за период с января по сентябрь 2008 года общий объем офисных помещений в Киеве существенно не увеличился, что на фоне усиления спроса со стороны арендаторов привело к повышению арендных ставок во всех классах объектов.
По состоянию на ноябрь 2008 года, общий объем офисного рынка украинской столицы составил около 916 500 кв.м общей арендуемой площади, не учитывая площади государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственного пользования.
В течение января-ноября 2008 года на рынке недвижимости Киева было сдано в эксплуатацию около 175 110 кв.м новых офисных помещений.
Среди основных объектов, построенных в течение этого периода, следует отметить первую очередь бизнес-центров «Леонардо» и «Ильинский» (также известен как «Ласточка»), бизнес-центр на улице Физкультуры, 28, бизнес-центры «Делойт» (NTBC II) и «Миком Палас».
Подобно тенденциям, наблюдаемым в предыдущие годы, большинство новых объектов, построенных в течение первых трех кварталов 2008 года, отвечают требованиям класса В и были созданы путем реконструкции.
По оценкам экспертов компании DTZ, до конца года на рынок будут выведены дополнительные 7 980 кв.м арендуемой площади в составе бизнес-центра Capital Hall. Таким образом, в конце 2008 года общий объем офисных помещений в Киеве составит около 924 490 кв.м арендуемой площади.
Спрос
В связи с тем, что в течение периода с 2000 по 2007 год экономический рост в Украине в среднем составлял 7,4%, а также имело место усиление доверия к стране со стороны украинского населения и международного сообщества, начиная с 2007 года, многие компании начали расширять свое присутствие и наращивать активность в стране.
На фоне позитивной общей экономической динамики в течение длительного периода на рынке офисной недвижимости сохранялся дефицит качественных помещений, и до последнего времени предпосылок для краткосрочного насыщения данного сегмента не было.
Поэтому многие компании существенно увеличили площадь занимаемых офисных помещений. При этом, большинство из них учитывали не только свои текущие потребности, но и перспективное расширение бизнеса, в том числе, связанное с увеличением штата сотрудников и, как результат, расширением занимаемой площади.
Таким образом, в январе-сентябре 2008 года спрос на офисную недвижимость в Киеве был высоким, и в первых трех кварталах рынком было поглощено около 140 000 кв.м. офисных помещений.
В течение этого периода для арендаторов привлекательными были качественные помещения всех классов, и многие соглашались на подписание предварительных договоров аренды. Подобным образом, количество сделок аренды офисных помещений площадью более 1 000 кв.м значительно увеличилось.
С 2004 до конца сентября 2008 года в Киеве в офисном сегменте царил «рынок арендодателя». В течение первых девяти месяцев 2008 года вакантность офисных помещений оставалась несущественной, на уровне 1-2,5%.
Арендные ставки
К концу сентября 2008 года арендные ставки на офисные помещения, позиционируемые в классе А, достигли уровня 70-85 долларов США за кв.м в месяц, а в классе В – 55-70 долларов США за кв.м.
До октября 2008 года были ожидания, что рыночные условия могут спровоцировать дальнейший рост арендных ставок на 10-15% к концу года. Однако усиление финансового кризиса в октябре 2008 года кардинальным образом повлияло на изменение ситуации на рынке офисной недвижимости в Киеве.
Развитие рынка после усиления кризисных явлений
Учитывая текущие изменения в экономической среде и общую неопределенность, какие-либо прогнозы сегодня должны восприниматься только как пессимистический или оптимистический сценарий, которые определяют лишь возможное направление дальнейшего развития ситуации.
Предложение
По состоянию на ноябрь 2008 года, эксперты компании DTZ ожидают, что в 2009 году новое предложение составит около 75 000 – 120 000 кв.м в зависимости от сценария развития текущей ситуации. В структуре площадей, введенных в эксплуатацию в следующем году, будут преобладать помещения, позиционируемые в классе В и созданные путем реконструкции бывших промышленных и административных зданий.
Новой тенденцией в следующем году, скорее всего, станет увеличение предложения помещений в субаренду от текущих арендаторов, многие из которых не нуждаются во всей площади.
Согласно методологии, используемой компанией DTZ, эти помещения не учитываются ни в показателе «новое предложение», ни в уровне вакантности. В свете последних событий, строительство многих масштабных проектов в офисном сегменте в Киеве было приостановлено.
Качественные офисные объекты, которые на самом деле соответствуют классу А, выйдут на рынок не ранее 2011-2012 года, а бизнес парки могут появиться в украинской столице даже несколько позже.
В течение последующих двух лет многие девелоперы могут пересмотреть объемы строительства планируемых объектов, чтобы снизить риски путем увеличения «гибкости» проекта и разбивки его на очереди строительства. За счет этого, с одной стороны, объем годового предложения может изначально уменьшиться, но после улучшения экономической ситуации в стране объемы строительства быстро увеличатся, поскольку девелоперы смогут более оперативно реагировать на изменение рыночных условий в Киеве.
Спрос
В связи с усилением негативного влияния кризиса на экономику Украины и деловую активность, в четвертом
квартале 2008 года спрос на офисную недвижимость в Киеве сократился.
Это, прежде всего, связано с тем, что в сложившихся условиях большинство компаний, прибыльность которых снизилась, стараются максимально быстро уменьшить свои операционные затраты и оптимизировать бизнес процессы.
В связи с массовыми увольнениями, некоторые компании, которые ранее занимали большие офисные площади и часто в разных бизнес центрах, сегодня консолидируют все свои подразделения в одном офисном здании. Дополнительным фактором для принятия менеджментом компании решения об уменьшении занимаемой площади является низкая гибкость арендодателей, которые не готовы быстро снижать арендные ставки, реагируя на замедление деловой активности в стране.
Новой тенденцией рынка стала переориентация многих арендаторов на более дешевые помещения в нецентральных районах столицы.
Эксперты компании DTZ заявили порталу «Прометр»: «Мы ожидаем, что в конце 2008 года общая рыночная вакантность офисных помещений в Киеве может составить около 4,2%. Но реальный показатель будет выше за счет помещений, сдаваемых в субаренду, и будет зависеть от возможности «договориться» между арендаторами и собственниками помещений».
Как упоминалось ранее, согласно методологии, используемой компанией DTZ, помещения, предлагаемые в субаренду, не учитываются при калькуляции показателя вакантности, поскольку формально эти помещения уже заняты компаниями-арендаторами.
Дальнейшее развития рынка офисной недвижимости в Киеве и, в частности, спроса со стороны компаний-арендаторов, будет прямо связано с макроэкономическими показателями в последующие годы, а также скоростью выхода Украины и мира из кризиса. До сих пор нет единого мнения касательно дальнейшего экономического развития страны, поэтому очень сложно формировать прогнозы рынка офисной недвижимости, которые являются производной функцией от экономической составляющей.
Нет сомнений, что 2009 год будет сложным, и спрос на офисную недвижимость сократится по сравнению с показателями 2007 года и первых трех кварталов 2008 года.
В среднесрочной перспективе в Киеве наибольшей популярностью будут пользоваться эффективные помещения в зданиях, позиционируемых в классе В и расположенных в нецентральных районах украинской столицы. Но это случиться при условии, что арендные ставки на эту категорию помещений будут существенно ниже по сравнению с центральными офисными помещениями, позиционируемыми в классе А. В 2009 году показатель вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве, скорее всего, будет находиться в диапазоне от 6,5% до 11%.
Арендные ставки
В связи с текущей экономической неопределенностью, как сообщили порталу «Прометр» эксперты компании DTZ, арендные ставки на те офисные помещения, договора аренды в которых были подписаны до октября 2008 года, останутся на докризисном уровне, который для помещений класса А составлял около 80 долларов за кв.м в месяц.
Однако реальная стоимость аренды согласно ранее подписанных договоров будет зависеть от валюты, к которой привязана арендная ставка: владельцы некоторых зданий в 2008 году фиксировали арендную ставку в украинской гривне по курсу НБУ гривны к доллару США на день подписания договора.
В результате недавней девальвации гривны к доллару США, реальная стоимость аренды в долларовом эквиваленте снизилась на 25%. И наоборот, выиграли владельцы тех офисных зданий, которые привязывали арендную плату к доллару США.
В 2009 году базовые арендные ставки на офисные помещения, позиционируемые в классе А, скорее всего, существенно снизятся и будут находиться в диапазоне от 45 долларов США за кв.м. согласно пессимистическому сценарию до 60-65 долларов США за кв.м в оптимистическом варианте.
Рынок офисной недвижимости в Киеве: только факты
В условиях мирового финансового кризиса и общего замедления деловой активности, в сочетании со снижением уверенности в Украине со стороны населения страны и мирового сообщества, конец 2008 года и весь 2009 год станут испытанием для страны.
Базируясь на прогнозах различных экономических организаций и аналитических агентств, восстановление мировой экономики может произойти до конца 2009 года. Согласно такому сценарию экономический рост на уровне 5-6% и деловая активность в Украине могут возобновиться до 2011 года.
Таким образом, существенный спрос на офисную недвижимость в Киеве может сформироваться в 2010-2011 годах.
Мы верим, что после кризиса рынок офисной недвижимости в Киеве перейдет на качественно новый уровень. Покупая земельные участки по разумным ценам и улучшая качество объектов офисной недвижимости, девелоперы смогут с большей легкостью обеспечивать их финансирование и вводить в эксплуатацию такие помещения, которые на самом деле смогут удовлетворить спрос компаний-арендаторов.
Девелоперам на заметку
По нашему мнению, девелоперы, особенно масштабных объектов площадью более 100 000 кв.м, строительство которых планировалось единой очередью, могут использовать текущее «затишье на рынке», чтобы пересмотреть концепцию своих проектов. Снижение планируемой плотности застройки также поможет обеспечить более эффективное и быстрое привлечение финансирования на раннем этапе проекта.
Большинство из них не готовы подписывать какие-либо формальные соглашения по аренде помещений в тех офисных объектах, владельцы которых не смогут на 100% гарантировать, что объект будет открыт в заявленные сроки. В текущих условиях на рынке офисной недвижимости в Киеве невозможно подписывать предварительные договора аренды в объектах, строительство которых еще не было начато.
Аренда эффективных офисных помещений может быть рентабельной при ставке и ниже того уровня, который сформировались на рынке до кризиса.