По мнению днепропетровских строителей, банкиров и риелторов, украинский рынок недвижимости находится на пороге кризиса. Однако его причиной являются отнюдь не ипотечные проблемы Америки, а деятельность чиновников и декларации украинских политиков.
«Сегодняшняя стагнация на рынке недвижимости вызвана исключительно внутренними причинами, в том числе декларативными заявлениями политиков — о том, что цены на жилье обвалятся, о том, что доллар к сентябрю вырастет и другими столь же необоснованными прогнозами», — говорит представитель строительной компании Днепропетровска.
Эти заявления плюс ужесточение условий ипотечного кредитования привели к тому, что на сегодня люди, желающие купить квартиру, остановились в нерешительности. «Но отложенный спрос никуда не денется.
Когда в сентябре станет понятно, что никакого обвала нет, что доллар никуда не растет — ситуация стабилизируется и рынок придет в движение», — уверен собеседник.
По прогнозам днепропетровских экспертов, очередное подорожание жилья на первичном рынке придется на сентябрь 2008 г. А выхода из кризиса в секторе недвижимости строители ожидают к весне следующего года.
Другое дело, что пережить этот период смогут далеко не все строительные компании: некоторых молодых и финансово слабых игроков ждет разорение или поглощение.
Представители крупных строительных компаний, по понятным причинам, не склонны считать этот ожидаемый отсев конкурентов сколько-нибудь значимой проблемой.
Наоборот, по мнению лидеров регионального рынка, возможность заработать легкие деньги в последние годы привлекли в строительство множество дилетантов, которые не способны обеспечить ни собственную финансовую стабильность, ни безопасность строящихся объектов. «Только ленивый не начал заниматься строительством. Теперь таким неленивым придется немного разориться», — отмечает президент строительной компании «Механика» Яков Миносян.
Что касается цен на жилье, то, как единодушно пытаются доказать строительные компании, дешеветь квадратный метр не будет, поскольку снижение стоимости автоматически будет означать финансовые убытки строителей, появление большого числа незавершенных объектов и кризис экономики Украины в целом. «Прежде чем говорить о том, что строители необоснованно завышают цены на жилье, необходимо понимать разницу между себестоимостью строительства и себестоимостью объекта. Даже Госстрой официально признает: на сегодня только себестоимость строительства «коробки» составляет порядка $800/кв. м», — говорит генеральный директор АОЗТ НПО «Созидатель» Леонид Турчин.
Эксперт также напомнил о затратах на приобретение земли, отчислениях на развитие инфраструктуры города, расходах на подвод сетей, которые, в зависимости от характера объекта, составляют 25-30% от себестоимости объекта. Застройщик за свои средства должен провести к дому 3-5 км инженерных сетей, построить РП, насосную станцию, заплатить за подключение к дому электроэнергии и т.д.
Кроме того, 5% от построенного жилья и 8% офисных помещений (в денежном эквиваленте) строители вынуждены отдавать городу. «Все это отражается на конечной стоимости жилья. Так что ниже, чем 7,5 тыс. грн. за кв. м в Днепропетровске строительные компании просто не смогут опуститься, в противном случает, им придется закрыться или же за свой счет отдавать людям квартиры», — констатирует Л.Турчин.
Ожидать снижения стоимости жилья эксперты не рекомендуют и в сегменте элитной недвижимости, где рентабельность строителей выше задекларируемых 10-15%. «Строятся такие объекты не на последние деньги и под клиента, который мало что знает о проблемах получения ипотечного кредита, так что подождать своего миллионера подобное жилье год-два вполне сможет», — уверен Я.Миносян.
Несколько иная ситуация, по оценкам риелторов, наблюдается на рынке вторичного жилья.
В среднем за полгода стоимость «вторички» в Днепропетровске выросла на 10-12%, однако основной рост пришелся на начало года. В июне рост цен остановился, а в июле, по оценкам Группы компаний «Магистр», стоимость квадратного метра в периферийных районах Днепропетровска снизилась на 1,1%, в средней зоне — на 1,6%, а в центре города — на 3,2%.
По данным на июль, стоимость вторичного жилья в центральной части Днепропетровска составляла $2500-3500/кв. м, в районах, приближенных к центру, «вторичку» предлагали по $1800-2100/кв. м, на массивах Тополь, Сокол, Победа, а также на Левом берегу средняя стоимость вторичного жилья составила $1500-2000/кв. м, а на окраинах города (массивы Приднепровск, Северный, Западный) — $1100-1300/кв. м.
Риелторы осторожны в прогнозах по поводу дальнейшего поведения цен, и нынешнее незначительное снижение склонны объяснять скорее сезонным фактором. «Слухи о скором падении рынка жилья и обвале цен были и в 2005, и в 2006, и в 2007 гг.
Но цены росли. Не упадут они и в этом году, хотя есть новая тенденция – ранее цены после торможения двигались стремительно, а сейчас этот процесс затянут», — говорит директор компании RealNest Елена Сафронова.
В то же время, как отмечает Е.Сафронова, с июня наметилась тенденция к скрытому снижению цены. Ужесточение в выдаче кредитов привело к тому, что предложение превысило спрос и некоторые продавцы перестали «стоять насмерть» и, при переговорах с покупателем, соглашаются снизить цену на $2-3 тыс. от первоначально заявленной стоимости квартиры или же принять участие в расходах на оформление сделки.
В дальнейшем такая тенденция вероятнее всего сохранится, как прогнозирует директор RealNest, однако затронет в основном не слишком привлекательные объекты в периферийных районах города.
В целом же, по прогнозам риелторов, рост цен на вторичном рынке недвижимости в 2008 г. будет сопоставим с показателем инфляции и составит порядка 20%.
Стоимость жилья в новостройках Днепропетровска, как ожидают строители, учитывая удорожание энергоносителей и стройматериалов вырастет до 30%.
Как утверждают эксперты, исторические скачки цен на недвижимость остались позади и рынок постепенно входит в фазу стабильности.
Как результат, снижение темпов роста цен привело к значительному сокращению числа перекупщиков жилья. «В последние годы наблюдается устойчивая тенденция к сокращению темпов роста стоимости жилья: если в 2004 г. это было 200%, в 2005 г. — 100%, в 2006 г. — 70%, то уже в 2007 г. — 30-35%. В 2008 г. цены вырастут в среднем на 20-25%, это значит, учитывая инфляцию, фактический рост составит около 5% — слишком маленький процент прибыли, если покупать жилье на перепродажу, выгодней положить деньги на депозит», — отмечает Е.Сафронова.
Именно уход с рынка перекупщиков, по мнению банкиров и риелторов, в значительной мере повлиял на уменьшение портфеля ипотечных кредитов и сокращение количества сделок по приобретению жилья. Потребительский спрос со стороны простых граждан, по мнению экспертов, в ближайшее время вернется на прежние позиции. «Когда люди поймут, что ситуация не меняется, что цены пошли в рост, они достанут деньги из-под подушки и пойдут покупать квартиры», — ожидает участник рынка. Эксперты уверены: рынок недвижимости преодолеет кризис, даже несмотря на заявление банкиров, что улучшать условия выдачи кредитов банковские учреждения в ближайшее время не намерены.