На московском рынке недвижимости октябрь оказался переломным месяцем. Если еще в конце сентября цены на жилье продолжали повышаться по 1% в неделю и даже больше, то уже к концу октября темпы роста цен упали как минимум вдвое.
Более того, почти все участники рынка сейчас едины во мнении: — рост цен фактически остановился, а формальный прирост, который пока еще отражает статистика, носит уже скорее остаточный характер.
В подобных условиях статистические данные разных обозревателей нередко оказываются противоречивыми.
Боле того, при заметной перемене тенденций существенное значение приобретают уже даже не среднемесячные показатели (отношение средних показателей за октябрь к средним показателям за сентябрь), а более оперативные значения еженедельных индексов.
Как и следовало ожидать, за октябрь статистика показывает некоторый прирост цен на жилье.
Например, значение среднего уровня цен в середине октября (общегородской индекс стоимости за октябрь) превышает аналогичный показатель середины сентября на 3,9%. Однако прирост индекса стоимости с 25 сентября по 25 октября уже заметно ниже — 2,7%.
Более того, к концу октября темпы роста индекса стоимости жилья снизились до 0,5% в неделю, т.е. менее чем до 2% в месяц. Но даже эти цифры, по мнению специалистов, носят уже скорее остаточный характер, отражая рост «по инерции».
Подобным образом, в 2004 году первые признаки стагнации и спад активности на московском рынке наметились уже после майских праздников, однако остаточный рост цен на жилье, в том или ином виде, наблюдался еще вплоть до конца июня.
Говоря о статистических показателях московского рынка недвижимости, следует отметить еще одно важное обстоятельство.
Если в условиях масштабного роста цен прирост общегородского индекса стоимости жилья в первом приближении отражает темп подорожания всех квартир, то в условиях изменения тенденций на рынке он приобретает несколько иной смысл. Очевидно, что сейчас на рынке есть некоторое количество явно переоцененных квартир, стоимость которых назначалась «на вырост», с учетом ажиотажного роста цен, и теперь такие цены начинают корректироваться вниз.
При этом другая часть квартир по адекватным ценам просто перестала дорожать, а некоторая часть квартир все еще дорожает, например, качественное жилье или квартиры в престижных районах.
Понятно, что в таких условиях рост общегородского индекса стоимости, например на 0,5%, не означает подорожания на 0,5% всех без исключения квартир.
Часть квартир при такой динамике индекса может и дешеветь, однако прирост этого макроэкономического показателя на 0,5% означает, что пока дешевеющих квартир все же меньше, чем квартир, цена на которые зафиксировалась или по каким-то причинам еще продолжает расти. При этом систематическое снижение темпов роста индекса стоимости как раз и означает, что с каждой неделей дешевеющих квартир становится все больше, а дорожающих — все меньше.
Например, в период стагнации 2004 года общегородской индекс стоимости жилья в Москве почти полгода оставался практически неизменным. Это не означает, что цены на все абсолютно квартиры стояли на месте.
Например, дорогие классы жилья, несмотря на стагнацию, продолжали дорожать примерно на 1% в месяц, в то время как низкокачественное жилье, напротив, дешевело в среднем такими же темпами. В целом по рынку доли этих квартир были примерно одинаковы, поэтому и значение общегородского индекса стоимости оставалось примерно постоянным.
Не исключено, что в ближайшие месяцы подобная ситуация может повториться.
Развитие ситуации этой осенью во многом вписывается в прогноз рынка недвижимости, сделанный мною, руководителем www.irn.ru, на аналитической конференции московской ассоциации риэлтеров летом этого года.
Согласно прогнозу, осенний деловой сезон должен был начаться новой игрой продавцов на повышение, что очевидно, привело бы к новому скачку цен предложения. Однако потенциал столичного рынка для нового подорожания жилья является исчерпанным, поэтому рынок уже не примет новое повышение цен и к концу года войдет в стадию ценовой стабилизации.
Действительно, в сентябре все обозреватели рынка зафиксировали новый немалый прирост среднего уровня цен: — от 4% до более чем 5%, по собственным данным IRN он составил 4,1%. Отчасти это повышение цен предложения перекинулось и на октябрь, с чем и связан упомянутый выше остаточный рост показателей.
Однако уже в октябре стало ясно, что рынок не принимает этого повышения. Данное обстоятельство видно и по спаду покупательской активности, и по существенному снижению темпов прироста всех ценовых показателей, и по росту объемов предложения.
По мнению сотрудников аналитического центра IRN, в ноябре эти тенденции только усилятся, и как предполагалось ранее, рынок, наконец-то, войдет в стадию ценовой стабилизации, за которой может последовать как стагнация, так и развитие более масштабного кризиса. Однако более определенно об этом можно будет судить опять же ближе к концу года.