Рынок коммерческой недвижимости в городах-миллионниках Украины переживает настоящий бум, однако его все еще сдерживает отсутствие зарубежных инвестиций.
По мнению большинства аналитиков, для инвесторов сейчас сложилась крайне благоприятная ситуация для вхождения на этот рынок.
Наиболее интересен с точки зрения доходности Киев, где доходность вложений в коммерческую недвижимость составляет до 18% годовых, пишет газета «Бизнес».
Украинцы готовы приветствовать любых, в том числе и российских инвесторов. «Норма прибыли на рынке сейчас весьма высока, а украинским застройщикам и строительным компаниям зачастую не хватает средств для финансирования многочисленных проектов, иностранные инвестиции, в том числе и российские, нам необходимы,- говорит директор крупного киевского агентства недвижимости C.I.T.
Эдуард Бразас.- При таких высоких показателях рынка поделиться прибылью с иностранцами вполне разумно».
По данным инвестиционной группы «Атон», доходность объектов недвижимости класса А в столице Украины находится на уровне 12-18%, что в два-три раза выше, чем в среднем по Европе, и выше, чем в Москве, где максимальное значение этого показателя, по данным ИГ, составляет 12%.
При этом средняя норма прибыли проектов застройки превышает 30%, что также весьма привлекательно для инвесторов.
Специалист по маркетингу и PR киевской компании «Кэпитал Риал Истейт» Дина Смирнова приводит аналогичные цифры: «Срок окупаемости проектов торговой недвижимости на Украине — три-пять лет (в Европе — 10-15 лет), офисной ? пять-восемь лет (в Европе — 12-15 лет).
Сейчас доходность рынка недвижимости на Украине достигает 60%, в зависимости от качества проекта и сегмента недвижимости, с учетом затрат на вход и выход из бизнеса».
По мнению Эдуарда Бразаса, такие сроки окупаемости должны заинтересовать российских инвесторов: «Наши девелоперы не располагают длинными деньгами, поэтому оптимальный срок окупаемости для них около двух лет.
Для российских же компаний может быть и больше».
Ставки арендной платы и цены продажи в Киеве сильно различаются и зависят от многих факторов, таких как местонахождение объекта, коммерческие характеристики, инфраструктура и т. д. В этом есть определенная сложность для иностранных инвесторов, поскольку игроки рынка, обладающие знаниями внутренней конъюнктуры, оказываются в более выигрышном положении.
«Главное, чтобы инвесторы и продавцы достигли взаимопонимания»,- подытоживает заместитель директора московского офиса Jones Lang LaSalle Джеймс Корриган.
Несмотря на очень высокий уровень рентабельности и стремительные темпы роста, рынок недвижимости в Киеве испытывает острую нехватку помещений. «Дефицит на рынке коммерческой недвижимости имеет четкий количественный индикатор. Это показатель наполняемости торговых и офисных площадей.
Уровень незанятости таких помещений в среднем в Киеве составляет сейчас около 2,6%, что свидетельствует о наличии острого дефицита»,- говорит Дина Смирнова. По ее словам, заполняемость торговых площадей на Украине находится на столь же высоком уровне 95-100%, при том что нормальным в Европе считается показатель около 90%.
Наличие столь явного дефицита плюс высокая прибыльность, казалось бы, должны порождать просто лавину новых проектов, как это происходит в Москве. Тем не менее в 2006 году в Киеве запланировано ввести в эксплуатацию до 100 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В. Более того, объекты офисной недвижимости, запланированные к сдаче еще в 2005 году, до сих пор не готовы к эксплуатации — у местных застройщиков не хватает денег.
При всей привлекательности вложений в украинскую недвижимость свою ложку дегтя добавляет нестабильность политической ситуации в стране. «После прошедших в марте выборов власть сменилась практически во всех регионах страны.
Поэтому в ближайшие полгода выйти на рынок инвестору будет крайне сложно из-за неразберихи в местных администрациях. Кроме того, на Украине пока отсутствует реестр прав на недвижимость, без которого невозможна нормальная работа»,- говорит Эдуард Бразас.