В течение 2007 года аренда недвижимости в Украине подорожала в среднем на 15—20%. Единственное место в стране, где арендные ставки активничают, — Львов. За год долгосрочная аренда выросла там в цене на 37%, краткосрочная на время новогодних праздников подпрыгнула на 30%.
Затишье на рынке аренды, которое наблюдалось с января текущего года, прекратилось в августе. (Еще о том, как дорожала аренда, см. "Деньги" № 39, от 4 октября 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com.) Наплыв студентов, трудовых мигрантов и прочие факторы способствовали увеличению спроса на съемное жилье в крупных городах, что в свою очередь послужило для арендодателей причиной повысить цены. Не снизился спрос и в ноябре—декабре.
По данным АН "Планета Оболонь", спрос и цены в ноябре продолжали расти. Из желающих посмотреть квартиру иногда даже образовывались очереди. "Ориентируясь на повышенный спрос, арендодатели нередко повышали цены даже по тем договорам, которые они подписали не так давно", — подчеркнули в агентстве.
Несмотря на такую активизацию рынка в последние месяцы, в текущем году стоимость аренды росла не так интенсивно, как в предыдущем. В 2006 году, по итоговым данным Министерства экономики Украины, аренда подорожала чуть ли не на 50%.
Впрочем, в 2006 году и "вторичная" недвижимость подпрыгнула в цене более чем на 60%.
Не повлияли на рынок аренды и рейды налоговиков, которые пытались заставить "нечестных" арендодателей платить налоги.
Согласно Закону "О налогах на доходы физических лиц", налог с дохода, полученного от сдачи жилья в наем, начисляется по ставке 15% (подробнее см. "Деньги" №45, от 15 ноября 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com).
В 2008 году, по прогнозам опрошенных "Деньгами" экспертов, рынок аренды будет вести себя так же, как и в 2007-м.
То есть после Нового года и вплоть до конца лета на рынке, скорее всего, будет затишье: существует вероятность того, что арендные ставки если не снизятся, то, по крайней мере, не будут повышаться до начала учебного года. Точно прогнозировать, насколько подорожают или подешевеют съемные апартаменты за 2008 год, не берется никто.
Вполне вероятно, что в наступающем году аренда квартир все же подорожает на процент инфляции — то есть примерно на 15%.
Столица
По подсчетам экспертов рынка недвижимости, за год стоимость аренды квартир в Киеве выросла на 15—20%.
Сегодня, как утверждают риелторы, на то, чтобы снять однокомнатную квартиру в отдаленном районе столицы, потребуется не менее $450 в месяц плюс затраты на коммунальные платежи. Еще в августе за такие квартиры владельцы просили примерно $400 в месяц.
Эксперты объясняют подорожание растущим спросом, в частности, на однокомнатные квартиры. Несмотря на то, что потенциальные квартиросъемщики атакуют агентства недвижимости с желанием снять жилье меньше чем за $500 в месяц, лишь немногим это удается — выбор "дешевых метров" невелик.
Те, кто готов платить побольше, имеют и больше шансов найти квартиру в нормальном состоянии и в районе с хорошей транспортной развязкой.
Стоит отметить, что сегодня разница в стоимости съема одно- и двухкомнатной квартир не слишком велика.
Например, на Оболони средняя цена аренды "единички" составляет $500—600 в месяц. "Двушка" же будет стоить $600—800.
Относительная дороговизна аренды однокомнатных квартир, особенно в приближенных к центру районах, объясняется и тем, что там владельцы жилья все чаще предпочитают сдавать квартиры посуточно, а не на длительный срок.
Дескать, краткосрочная сдача приносит большую прибыль. К примеру, в Шевченковском районе столицы долгосрочная аренда квартиры будет стоить от $700 в месяц, посуточно просят примерно $40.
То есть, за 10 дней квартировладелец получает $400, а при удачно сложившихся обстоятельствах — когда квартира будет занята все 30 дней — владелец заработает $1200. Однако не стоит обольщаться.
Во-первых, вряд ли жилье будет сниматься постоянно, во-вторых, при посуточной аренде больше рисков, что имущество будет испорчено, украдено и прочее. "Деньги" уже неоднократно писали о том, что посуточная сдача квартиры в аренду приносит хорошую прибыль, если у арендодателя есть несколько квартир и они все сдаются посуточно. Одну проще и выгодней сдавать на длительное время.
Что касается посуточных тарифов, то в Киеве они практически неизменны: от $30 в сутки на окраинах до $200—300 в центре.
Регионы
В регионах, также как и в столице, спрос на арендуемые квартиры и их стоимость начали расти в августе.
Тогда буквально за пару месяцев величина арендных ставок увеличилась на 15%. Риелторы, с которыми в конце лета разговаривали "Деньги", не отрицали, что цены завышены, и прогнозировали стабилизацию или даже снижение ставок уже с ноября.
Мол, желающих снять жилье будет меньше. Просматривая периодически предложения по аренде, "Деньги" пришли к выводу, что частично эти прогнозы оправдались.
Особого снижения не заметно, но, по крайней мере, роста цен на аренду в крупных городах, начиная с октября, тоже не наблюдалось. По итогам года аренда в регионах подорожала в среднем на 10—20%.
Правда, кое-где подорожание заметнее — во Львове стоимость аренды выросла в среднем на 37%. Это самый большой по Украине рост стоимости долгосрочной аренды.
Если в августе—сентябре в отдаленных от центра районах "единички" сдавали по $150—170 в месяц, а в центре — от $200, то сегодня вдали от центра однокомнатные квартиры предлагают по $160—200, в центре — по $350. Конечно, можно и в центральных районах найти квартиру за $200, но, как правило, такое жилье будет не в лучшем состоянии: на первом этаже и без воды.
Риелторы, как обычно, объясняют рост цен недостаточным количеством в городе качественного жилья.
Отдельного внимания заслуживает посуточная аренда квартир во Львове. Дело в том, что в канун Нового года квартировладельцы активно повышают цены.
Если в прошлом году в этот период стоимость квартир поднималась на $10—25, то сейчас арендодатели не стесняются просить на $20—50 (в среднем на 30%) больше, чем в обычное время. Желающих встретить Новый год в городе Льва и готовых выложить за сутки $50—200 достаточно.
Как сообщают в местных агентствах недвижимости, спрос на квартиры сильно возрос по сравнению с началом года и даже с прошлогодними зимними праздниками. Говорят даже, что спрос на 30% превышает предложение. Чем и воспользовались владельцы жилья.
Наплыв туристов на Новый год во Львов можно объяснить тем, что новогодние туры за границу в этом году очень дороги, а несколько традиционно недорогих "горнолыжных" стран — Польша, Чехия, Венгрия и другие — переходят на шенгенские визы. Поэтому некоторое время туркомпании не слишком охотно работали с этими направлениями. (Подробно о новогодних турах см. "Деньги" № 45, от 15 ноября 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com).
Перенесемся на восток страны. Снять однокомнатную квартиру на окраине Донецка можно за $150. Тем не менее, как отмечают в АН "Дина", таких предложений очень мало.
Средняя же стоимость аренды в Донецке составляет $200 на окраине и не менее $250 в центральных районах. Стоит отметить, что в начале года снять квартиру на окраине города можно было за $170 в месяц, а в близких к центру районах — минимум за $200.
То есть за год аренда квартир в Донецке подорожала на 17—20%. Посуточная аренда здесь обойдется примерно в $20—60 за однокомнатную квартиру.
В первой столице Украины — Харькове — аренда квартиры, по киевским меркам, очень недорогая.
Например, в центральных районах арендовать "единичку" можно за $150—300 в месяц. Это на 17—33% дороже, чем в начале года. Конечно, в городе есть предложения и посолиднее — $500—600 в месяц.
В спальных районах города средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры, так же как и в начале года, составляет $100 в месяц. Дешева в Харькове и краткосрочная аренда: довольно часто можно встретить объявления с ценой в 40 грн.
В Днепропетровске аренда квартир за год подорожала примерно на 10—20%. И сегодня снять однокомнатную квартиру на окраине города можно за $80—300 в месяц.
Но, как правило, жилье за $80 в месяц будет либо совсем "убитое", к тому же в районе с плохим транспортным сообщением, либо без мебели. В центре города аренда стоит в среднем $300—500 в месяц. Сутки проживания в этом городе обойдутся в $20—40.
Подорожала на 17—20% аренда жилья и в Одессе. Особенно в новых микрорайонах, а также в домах с видом на море. По словам менеджера представительства московской компании в Одессе Андрея, ему с трудом удалось арендовать двухкомнатную квартиру за $500. Ранее он платил $250 в месяц.
Впрочем, в центре города и сейчас можно найти жилье за $250. Однако, как правило, желающих поселиться в квартире, принадлежащей к очень старому жилому фонду, не так уж много. Аренда "единичек" стоит практически столько же, сколько и "двушек", — $300—500 ежемесячно.
В районе Аркадии VIP-апартаменты обойдутся в $1500, а на Дерибасовской могут запросить и $2000 в месяц.
Тарас Маленький, ведущий специалист департамента комплексного страхования АСК "ИНГО Украина":
— Арендодатель заинтересован в сохранности своего имущества, защите себя от случайных неприятностей и непредвиденных расходов.
Одним из наиболее популярных методов защиты от таких рисков является страхование. Конечно, страховые компании осторожно относятся к страхованию квартир, которые сдаются внаем, за исключением случаев, когда между арендодателем и арендатором существуют официальные договорные отношения на длительный период (более чем на 6 месяцев).
Страховые тарифы при страховании арендованных квартир, как правило, выше обычных на 15% и зависят от состояния сдаваемой квартиры, ее стоимости, выбранных условий страхования и прочих факторов. Диапазон тарифов — от 0,24% до 0,76% страховой суммы.
Конечно, арендодателя также очень интересует страхование ответственности перед третьими лицами (например, соседями по дому). Данный вид страхования обычно является бонусом к программе страхования имущества и отдельно не продается.
Принимая решение относительно страхования, страховщик обращает внимание на состояние (в первую очередь коммуникаций), местонахождение квартиры и соседних помещений (например, под квартирой расположен магазин, в котором продаются ювелирные изделия) и прочие факторы. Как и при страховании арендованных помещений, страховые тарифы при страховании ответственности перед третьими лицами, как правило, выше на 15%.
Диапазон тарифов — 0,32—0,71% лимита ответственности.
Почем сутки?
Примерная цена аренды однокомнатной квартиры в сутки (в центре города), $
Днепрпетровск — $30—60
Донецк — $30—60
Киев — $50—200
Львов — $50—200
Одесса — $20—50
Харьков — $15—60
Примерная цена аренды однокомнатной квартиры в сутки (в отдаленном районе), $
Днепрпетровск — $15—25
Донецк — $20—30
Киев — $20—40
Львов — $40—80
Одесса — $30—150
Харьков — $8—15
Почем снять?
Стоимость длительной аренды однокомнатной квартиры (январь 2007/декабрь 2007), $ в месяц
Днепрпетровск — 150—500/150—600
Донецк — 170—900/200—900
Киев — 400—2000/500—2000
Львов — 150—350/160—400
Одесса — 250—1000/ 300—1000
Харьков — 100—600/150—600
ИТОГО:
За 2007 год съемное жилье выросло в цене на 15—20%. Примерно на столько же оно может подорожать и в 2008 году.