Заявления различных чиновников и некоторых экспертов о том, что «мыльный пузырь» вокруг рынка недвижимости должен лопнуть и надо лишь немного подождать, чтобы цены обрушились в разы, не оправдались. Рынку столичной недвижимости удалось выстоять.
Риелторы в один голос отрицают само наличие кризиса, уверяя, что на рынке была лишь временная стагнация. Сейчас цены на жилье стабилизировались, и аналитики ожидают положительного воздействия на динамику цен так называемого «отложенного» спроса.
По мнению экспертов, 2005 год не станет годом сверхприбылей на рынке недвижимости — рост цен в случае невмешательства государства в среднем по рынку составит от 3 до 20% в зависимости от сегмента, что в среднем практически соответствует реальным инфляционным ожиданиям.
Несбывшиеся надежды
«Ожидавшееся многими падение рынка недвижимости не состоялось.
Налицо явная стабилизация, — отмечает маркетолог инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест» Александр Сенягин. «Рынок долгое время был перегрет, и, наконец, стабилизировался», — соглашается коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов. Вообще, средневзвешенная цена Квадратного метра по Москве составила к концу минувшего года $1950 за Квадрат, хотя в конце осени некоторые аналитики, осмелев, обещали рост до $2100.
В начале осени некоторые компании, работающие в сегменте бизнес- и эконом-класса, вынуждены были даже снизить цены, прикрывая вынужденное снижение акциями и скидками, однако впоследствии волну удалось сбить, и цены стабилизировались.
Это стало очевидным еще осенью прошлого года, когда впервые после летнего затишья спрос на новостройки начал расти.
В течение осени и начала зимы на рынке наблюдалась выжидательная тенденция. Сначала ждали повторения банковского кризиса, потом принятия законов о создании рынка доступного жилья и новогодних скидок — в итоге эти ожидания привели к остановке спроса на столичную недвижимость.
Особенно сильное влияние на этот процесс оказали заявления парламентариев и государственных чиновников, которые в своих выступлениях обещали гражданам, что после принятия пакета законопроектов жилье для россиян станет действительно доступным.
Однако в результате жилье доступнее для населения не стало.
Принятый ГД Жилищный кодекс, по словам экспертов, в том числе из самих парламентариев, добавил покупателям жилья и застройщикам только лишние проблемы, а институт ипотечного кредитования не стал ни на йоту доступнее. Для исправления ситуации одних законопроектов мало -ипотечные кредиты не могут просто подешеветь по указу президента или постановлению правительства.
Для снижения процентных ставок необходимо использование новых инструментов стимулирования стабильности и прозрачности в банковском секторе, создание максимальной прозрачности строительного рынка, снижение себестоимости жилья за счет сокращения числа согласований при получении участка и обременений, накладываемых на застройщиков, и многое другое.
Но покупатели поверили именно властям.
В результате на рынке образовался феномен «отложенного» спроса, когда желающие купить квартиру занимали выжидательную позицию, надеясь на снижение цен и «обвал рынка недвижимости». О влиянии высказываний чиновников на ценовую ситуацию на рынке жилья говорит и генеральный директор девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин, но, скорее, как об одном из факторов в ряду прочих «конъюнктурных явлений», благодаря которым инвестиционно-строительный комплекс «избежал большой беды», которая, по его мнению, «состоит в ориентации многих девелоперов на инвесторов-перекупщиков, а не на конечных потребителей».
Кстати, именно летние кризисные явления дали возможность девелоперам пересмотреть такой подход и избежать масштабного кризиса. «Хотя до сих пор есть люди, пребывающие в ожидании обвала, предрекаемого с завидным постоянством отдельными личностями с исключительной целью засветиться на страницах печатных изданий», — добавляет Анохин.
Сейчас, по мнению экспертов, из-за длительного затишья «отложенный» спрос может выплеснуться на рынок, поскольку стало ясно, что ждать больше нечего.
Как отмечает пресс-секретарь компании «С-Холдинг» Оксана Басова, «объем продаж во всех сегментах рынка увеличился, но цены пока остаются стабильными. То есть спрос на жилье активизировался, что постепенно приведет и к повышению цен».
Единственным фактором, который мог бы удержать рост цен на столичное жилье, Александр Сенягин из «Пересвет-Инвеста» называет вмешательство государства: «Если будут задействованы административные рычаги в виде законов, рост цен может быть сведен на нет, но последствия этого вмешательства могут быть весьма плачевны (для рынка). Если рынок будет развиваться сам по себе, то наиболее вероятен рост цен, несколько опережающий инфляцию — 15-20% в год».
По менее оптимистичному прогнозу Оксаны Басовой, (при свободном развитии рынка) рост составит 3-7%. Виктор Козлов обещает доходность в 15-20% в зависимости от этапов инвестирования для элитной недвижимости и вероятность стагнации для эконом-класса.
Андрей Анохин отмечает, что в сложившихся условиях (оживление «отложенного» спроса, приток нефтедолларов, которые так или иначе попадут на рынок недвижимости и проч.) можно прогнозировать возникновение по рынку тренда к росту цен в пределах уровня инфляции.
Такие разные квартиры…
Столичный рынок жилой недвижимости — это не однородный механизм, работающий по единой схеме, а скорее набор саморазвивающихся систем, которые принято называть сегментами рынка.
Делить столичное жилье принято на элитную и эксклюзивную недвижимость, бизнес- и эконом-класс, и каждый из этих сегментов живет и развивается по-своему.
Элитная недвижимость ведет себя опосредованно от других сегментов: она меньше дорожает при росте и меньше падает при снижении, отмечает Анохин — «цены на «элитку» росли даже в худшие времена — в период банковского кризиса — на 2-2,5%».
Так, к концу прошлого года цена Квадратного метра в элитных домах, по оценке Козлова, колебалась в пределах от $4 тыс. до $12 тыс. за кв.м.
«Элитка» стала единственным сегментом, на котором практически не сказалось влияние банковского кризиса, поскольку, как подчеркивают в Группе компаний Конти, этот сектор наиболее инертен и наименее подвержен воздействию экономических факторов. Кроме того, не сработал на этом рынке и феномен «отложенного» спроса.
Уже по итогам января 2005 цены в элитном сегменте выросли на 1%.
Бизнес-класс, по мнению Анохина, страдает от перепроизводства вследствие повышения своей доли на рынке.
В эконом-классе рост цен прекратился в середине лета, хотя объективно мог остановиться и ранее, однако в силу инертности рынка продолжался еще некоторое время, полагают в «Пересвет-Инвест».
Больше всего пострадал по итогам года сегмент типового жилья и вторичный рынок.
Первый — из-за «отложенного» спроса и банковского кризиса, второй — из-за предкризисных ожиданий на рынке недвижимости, когда владельцы жилья, опасаясь возможного катастрофического падения цен, выбросили на рынок большое количество квартир, что в результате привело к снижению цен. По некоторым данным, минувшей осенью количество квартир на рынке вторичного жилья выросло более чем на 25%, что сделало уместным, по мнению Светланы Новиковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», торг между продавцом и покупателем, вследствие чего последний мог получить скидку до 10%.
К концу же года ситуация в целом стабилизировалась, а средняя цена в сегменте типового жилья установилась на отметке $1350-1400 за кв.м.
Помимо деления на условные классы, цена на столичную недвижимость сильно зависит от района.
Наиболее дорогие квартиры сейчас продаются в ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, самые дешевые — в ЮВАО, ЮАО. «В ЦАО лидерство по ценам по-прежнему удерживают Остоженка, Плющиха и Патриаршие пруды, — отмечает Виктор Козлов. — Именно эти районы — как и весь исторический центр — представляют наибольшую привлекательность для инвесторов».
Перспективными с точки зрения инвестиций являются и некоторые другие районы. «В 2005 г. лидером по количеству построенных объектов элитной жилой недвижимости станет Замоскворечье.
В этом районе расположено около 30% строящихся в настоящий момент элитных домов», — полагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Еще одной тенденцией 2005 года, по мнению Ковалева, станет увеличение числа элитных многоквартирных домов (более 50 квартир).
Уже во второй половине 2004 года начались продажи в элитных многоквартирных домах «Коперник» (146 квартир), «Онегин» (110 квартир), «Дом на Покровском бульваре (150 квартир). Наряду с этой тенденцией будет продолжаться и строительство индивидуальных элитных домов и таун-хаусов в черте города («Три тополя», «Остров»).
Инвестировать будем?
Рост цен на столичную недвижимость не будет носить такого характера, как это было в предыдущих годах — времена сверхприбылей на рынке недвижимости, судя по всему, закончились. Может, правда, не навсегда.
Но в этом году эксперты ожидают, что доходы от вложения средств в недвижимость, за исключением элитной, едва перекроют уровень инфляции, которая вряд ли удержится в запланированных правительством рамках. «Удачно расположенные объекты с хорошей планировкой по адекватной цене принесут доход, который покроет расчетную инфляцию в 10%-12%, но не более того», — говорит Андрей Анохин.
«В нынешних условия потребуется экспертный подход, чтобы правильно подобрать объект инвестирования и получить желаемый доход», — отмечает Виктор Козлов. «Частному инвестору вряд ли можно рассчитывать на высокие проценты (в этом году). Инвестирование на таком рынке — это уже высший пилотаж.
Выбор объекта для инвестирования сейчас становится сложным делом, которое лучше доверить профессионалам», — соглашаются в компании «Пересвет-Инвест». Связано это, по мнению аналитиков, с тем, что застройщики стали уже на начальном этапе строительства устанавливать максимальную цену, корректируя ее в процессе строительства лишь незначительно. «Пожалуй, можно говорить о том, что завершился период инвестиционного ажиотажа: покупатели, которые раньше стремились приобретать недвижимость на ранних этапах строительства с целью последующей перепродажи, теперь не так активны», — отмечают в ГК «Конти».
Изменилась и внутренняя структура рынка столичной недвижимости. «Могу с уверенностью заявить, что сейчас рынок недвижимости находится в промежуточной стадии между «рынком продавца» и «рынком покупателя», причем заметно ощущается тенденция его продвижения от первого состояния ко второму, — говорит Константин Ковалев. Ранее покупателям об этом можно было только мечтать».
Таким образом, заработать на разнице в цене между стадией котлована и моментом сдачи дома госкомиссии станет сложнее, а сам процесс инвестирования в недвижимость будет носить более профессиональный характер. Но несмотря ни на что столичная недвижимость будет привлекать инвесторов — только теперь зарабатывать на ней смогут не все желающие, а именно профессионалы.