Пакет законов о создании рынка доступного жилья только-только вступил в действие и еще не успел дать результата, о котором можно судить твердо, как тут же раздались голоса, утверждающие, что список неполон.
Проще простого было бы объяснить такую реакцию неутолимой жаждой отраслевых лоббистов.
Но, во-первых, предлагаемые дополнения по объему совсем невелики, что наводит на мысль, что дополнять всем известный пакет на федеральном уровне особо и нечем. Во-вторых, речь, как правило, идет об одних и тех же нормативных актах, среди которых, пожалуй, наиболее часто упоминаемый закон о строительно-сберегательных кассах, впервые внесенный в Госдуму еще в 2000 году.
Пять на два
В течение ближайших пяти лет объемы жилищного строительства должны быть удвоены. По приблизительным оценкам, реализация этого плана будет стоить до 50 миллиардов долларов. Где их взять?
Наши нынешние надежды в основном связаны с ипотекой. Но пока она развивается слишком медленно. В минувшем году было выдано всего 40 тысяч ипотечных кредитов. Из них только 14 тысяч было рефинансировано на вторичном рынке.
Причины вполне понятны: сегодняшние макроэкономические параметры российской экономики не слишком благоприятствуют развитию эффективного ипотечного кредитования. И даже если заработает наконец закон об ипотечных ценных бумагах, в ближайшие годы этот инструмент не сумеет консолидировать больше одного миллиарда долларов в год, считает руководитель Экспертного совета Временной комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев.
А это совершенно недостаточно для реализации поставленной задачи. Поэтому, убежден Грачев, есть смысл именно сегодня присмотреться к такому испытанному во всем мире механизму привлечения средств, как строительно-сберегательные кассы (ССК).
Чужой опыт не указ
Что же такое ССК? Это некоммерческие организации, осуществляющие предварительное накопление сбережений граждан для того, чтобы потом оказать им помощь в приобретении жилья через ипотеку.
ССК — это банк, но особый банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик должен заключить с кассой специальный договор.
В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят взносы вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (время, через которое вкладчик погасит заем).
Реализация договора подразумевает два этапа.
Первый — накопительный. Чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. Объем этой части указывается в договоре. Исходя из него определяются сумма ежемесячных взносов и период накопления.
На взносы начисляются проценты, размер которых также фиксируется в договоре.
Обычно он существенно ниже рыночного. По завершении накопительного этапа вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую стройсберссуду.
Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается второй этап: погашение ссуды. Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет.
Как видим, ССК почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования здесь образуют замкнутый круг.
Образно говоря, ССК — это своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой хорошо известна многим россиянам с советских времен в виде ЖСК.
Однако ССК отличается, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет платить. Однако проценты в обоих случаях значительно ниже банковских ставок.
Кроме того, в России, где крайне остро стоит проблема отсутствия у граждан средств на первоначальный взнос и кредитных историй, ССК могут помочь накопить необходимые средства, не подвергая клиентов такой тщательной проверке, как в случае с банковским кредитом. Благодаря этому ССК могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.
В последние годы многие страны Восточной Европы доказали, что ССК в состоянии существенно продвинуть решение жилищной проблемы. В 2004 году в Румынии с помощью этой системы 200 тысяч человек получили ипотечные кредиты, в Венгрии за 4 года миллион жителей улучшили свои жилищные условия, в богатой Австрии до сих пор государство выделяет субсидии для членов ССК, активно работает этот институт и на его исторической родине — в Германии.
Вторая попытка
Следует отметить, что это не первая попытка принять закон о стройсберкассах, в свое время на изначальный его вариант было получено отрицательное заключение правительства. Тогда чиновники посчитали, что в России следует развивать исключительно двухуровневую ипотечную систему.
Но, как полагает заместитель руководителя департамента муниципальной экономики и хозяйства минэкономразвития Александр Воротников, настоящий момент более благоприятен для его прохождения. Целесообразность ориентации только на одну двухуровневую ипотеку все чаще ставится под сомнение.
Не случайно в правительственные планы по развитию законодательства уже включен пункт о принятии такого закона.
Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин считает, что произошел большой перекос в области законодательства о доступном жилье: из 25 принятых законов 23 в той или иной степени относятся к ипотечному рынку и только два — к накопительным системам жилищного строительства.
А потому закон о ССК хотя бы ради восстановления здорового баланса надо принимать как можно скорее.
Нынешний текст законопроекта подготовлен осенью 2004 года, и, по словам Грачева, ни правительство, ни Центробанк никаких критических замечаний по нему не высказали.
Впрочем, «зарыть» будущий проект вполне может министерство финансов, так как реализация закона прямо касается этого ведомства, требуя бюджетной поддержки. Например, в Чехии каждому участнику ССК из бюджета к сумме вклада добавляется 25 процентов.
Поэтому многое зависит от того, что в конечном счете возьмет верх: неистребимое желание государства сэкономить или понимание, что сколько-нибудь значимые социальные приоритеты сегодня не могут быть реализованы без участия бюджета.
Многоэтажные перспективы
Если закон будет принят, считают его сторонники, то уже через полгода в стране может появиться вполне работающая сеть строительно-сберегательных касс.
В этот проект наряду с российскими структурами готовы вложить свои средства немецкие и австрийские инвесторы. Кроме того, часть жилищно-накопительных кооперативов может также превратиться в ССК.
Разработчики закона полагают, что потенциально услугами ССК могут воспользоваться до 30 процентов населения страны. Это позволяет оценить возможности по привлечению ССК в течение нескольких лет примерно в 30 миллиардов долларов.
Но это произойдет в том случае, если государство будет оказывать этим людям реальную поддержку. Согласно экспертной оценке, она должна находиться на уровне 10 процентов от внесенной вкладчиками суммы.
То есть за 5 лет нужно затратить на эти цели примерно 3 миллиарда долларов — сумма, которая для России отнюдь не выглядит недоступной.
Владимир Гурвич