По прогнозам экспертов в будущем году основной рост цен на квартиры придется на второе полугодие. В первой половине будущего года рынок будет «догонять» макроэкономические показатели – инфляцию и рост доходов.
Вслед за рынком купли/продажи квартир будут расти цены и на аренду жилья. При этом, как отмечают специалисты, в 2007 году для желающих купить квартиру появится незначительный, но утешающий фактор.
Сейчас цена квадратного метра жилой недвижимости в Москве составляет 4,82 тыс. долларов. Жилье в новостройках московской области можно купить за 1,828 тыс. долларов за метр, на вторичном рынке по 2,534 тыс. долларов.
Площади в новостройках в столице по итогам ноября 2006 года продаются по 5,238 тыс. долларов за метр.
В ближайшие полгода цены не изменятся, а потом снова начнут расти. Общий рост цен на рынке жилой недвижимости в 2007 году составит порядка 10-15%.
При этом, во втором полугодии темпы роста будут выше, чем в первом.
«В первой половине будущего года рынок останется на уровне 2006 года, постепенно подтягиваясь за инфляцией и растущими доходами, — объясняет независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов. — А во втором полугодии подкопившие деньги покупатели захотят их потратить и цены снова вырастут».
Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» согласен с тем, что первой половине 2007 года цена на жилье расти не будут. «Рост возобновится летом 2007 года, на это указывают как внешние – макроэкономические и политические, так и внутренние факторы», — пояснил эксперт газете ВЗГЛЯД.
Основной внутренний фактор – соотношение предложения на вторичном и первичном рынках жилья. «На вторичном рынке объемы предложения постепенно восстанавливаются. На первичном пока нет. И не следует этого ждать раньше, чем к середине 2008 года», — уверен господин Луцков.
Сейчас средняя цена одного квадратного метра жилой площади в Москве составляет около 4,7 тыс. долларов. «Это среднее и очень условное значение», — подчеркивает Андрей Бекетов.
На московском рынке жилья произойдет еще большая дифференциация цен.
«Сейчас цены на квартиры в «морально устаревших» домах, построенных в 60-70 годы, очень завышены — говорит первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Михаил Гороховский. — Завышены цены и на качественное, элитное жилье.
Они продолжат расти, несмотря на то, что уникальные строительные объекты еще появятся».
«Сейчас рынок преодолел равновесное значение цен и приостановился. Но рост цен продолжится, как только рынок «дойдет» до уровня инфляции», — уверен господин Гороховский.
В период стагнации рынка может произойти небольшой спад цен на квартиры в старых домах. «Возможны также панические продажи в этом секторе, но они никак не скажутся на рынке в целом – он слишком велик», — уверен Михаил Гороховский. По его словам, в 2006 году в Москве было реализовано жилой недвижимости на 15 млрд. долларов.
Вслед за рынком купли/продажи квартир будут расти цены на аренду жилья. «Сейчас есть огромная разница между суммой покупки и суммой аренды квартир», — рассказывает представитель компании БЕСТ-Недвижимость.
Окупаемость инвестиционного жилья, которое куплено для сдачи в аренду и продажи, сейчас составляет 22 года. «Это слишком долго.
Нормальный период от 4,5 до 8 лет. Когда срок увеличивается, вложения становятся более рискованными», — объясняет эксперт.
В этом случае тенденция к приобретению инвестиционных квартир идет на спад, они появляются на рынке, параллельно увеличивается стоимость аренды. «Этот процесс продолжается до тех пор, пока месячная цена аренды не сравняется с ежемесячным ипотечным взносом. После этого разрыв снова появится, и будет развиваться в сторону увеличения», — говорит Гороховский.
Положительным фактором для развития рынка недвижимости в будущем году Андрей Бекетов считает активность властей. «Государство озаботилось не только регулированием механизма ипотеки, но и развитием составляющих, которые обеспечивают нормальное функционирование всего рынка, — говорит эксперт. – В частности, налаживается ситуация со стройматериалами».
По словам господина Бекетова, одна из проблем в реализации строительства запланированных государством 80 млн. кв. м. жилья связан с «недоразвитием» строительства. «Нельзя выполнить эту задачу, если не хватает мощностей, в частности цементных заводов», — пояснил эксперт.