Проектная документация и согласования

Одним из самых сложных, долгих и дорогостоящих этапов создания (расширения, реконструкции, технического переоснащения) объектов недвижимости является процедура разработки, согласования и утверждения проектной документации. И в то же время этот этап является одним из самых важных.
Проектная документация – это утвержденные в установленном порядке текстовые и графические материалы, которыми определяются градостроительные объемно-планировочные, архитектурные, конструктивные, технические, технологические решения, а также сметы объектов строительства.

Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на новое строительство и реконструкцию зданий и сооружений (далее – объектов) гражданского назначения и на новое строительство, реконструкцию и техническое переоснащение объектов производственного назначения (далее – строительство) регулируется нормами ДБН А.2.2–3–2004 (Приказ Госстроя Украины №8 от 20.01.2004 г.; введены в действие с 01.07.2004 г.).

Право на разработку проектной документации или ее отдельных разделов предоставляется юридическим и физическим лицам – субъектам хозяйственной деятельности независимо от форм собственности (далее – проектировщик), которые имеют лицензию на этот вид деятельности согласно законодательству. Проектные и изыскательские работы выполняются на основании договоров (контрактов), которые заключаются между заказчиком и проектировщиком. Данные договора можно заключать на выполнение предпроектных работ, комплекса проектных работ, изыскательских работ, отдельных стадий и разделов проекта.

Порядок разработки проектной документации
Проектирование объектов осуществляется с соблюдением законодательства Украины на основании исходных данных.

Исходные данные для выполнения проектных работ на соответствующей стадии заказчик обязан предоставить до начала выполнения проектно-изыскательских работ. К составу исходных данных относятся:
• архитектурно-планировочное задание (АПЗ);
• технические условия по инженерному обеспечению объекта (ТУ);
• задание на проектирование;
• другие исходные данные (перечень этих данных приведен в ДБН А.2.2–3–2004).

Кроме того, заказчику необходимо предварительно решить вопрос с землей: либо получить ее в собственность, либо взять в аренду, либо получить акт выбора площадки «трассы» или акт обследования площадки. Места расположения объектов определяются местными органами градостроительства и архитектуры на основании разрешения на строительство исполнительных органов местного самоуправления, а также утвержденных действующих градостроительных документов.

АПЗ и ТУ предоставляются заказчику в порядке, установленном постановлением Кабинета Министров Украины от 20.12.99 № 2328. Задание на проектирование заказчик составляет сам или поручает проектировщику за отдельную плату.

Для разработки и получения АПЗ на новое строительство (реконструкцию) заказчик подает заявку в Главкиевархитектуру.
ТУ – это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта архитектуры, которые должны отвечать его расчетным параметрам, в том числе: водоснабжение, канализация, тепло-, энерго-, газоснабжение, радиофикация, наружное освещение, отвод грунтовых вод, телефонизация, телевидение, диспетчеризация, пожарная охрана и др.

Перечень технических условий по инженерному обеспечению конкретного объекта архитектуры определяется в АПЗ. Выполнение технических условий является обязательным для всех заказчиков, проектировщиков и строителей.

ТУ должны предусматривать исключительно те работы и в тех объемах, которые необходимы для осуществления инженерного обеспечения проектируемого объекта.
В технических условиях указывается срок их действия в соответствии с нормативным сроком проектирования и строительства.

В случае, когда строительство не может быть завершено в определенный срок, заказчик должен продлить, до их окончания, технические условия в той организации, которая их выдала. Если заказчик не обратился с мотивированной просьбой о продлении ТУ, то они утрачивают силу.
Заказчик может получить ТУ одним из предусмотренных порядком способов:
• обратиться в ГЛАВАПУ;
• поручить получение ТУ специализированной (проектной) компании, которая за соответствующую плату за полтора-два месяца соберет необходимые документы;
• получить документы своими силами, но это может занять много времени (хотя и обойдется в гораздо меньшую сумму).

Стадии проектирования
В состав проектной документации входит: эскизный проект (ЭП); технико-экономическое обоснование (ТЭО); технико-экономический расчет (ТЭР); проект (П); рабочий проект (РП); рабочая документация (Р).

Все это вместе называется стадиями проектирования. В зависимости от категории сложности объекта проектирование может осуществляться в одну, две либо три стадии. Определение сложности объекта относится к компетенции заказчика и проектировщика.

Заказчик может поручить проектировщикам выполнить любые предпроектные работы по размещению объекта на любой территории без специальных разрешений и согласований (за исключением зон с особым охранным режимом). Такие предпроектные работы не могут быть стадией проектирования и подлежат только рассмотрению и одобрению заказчиком и органами градостроительства и архитектуры. Состав, объем и стоимость этих работ определяются соответствующим договором (контрактом).

Эскизный проект (ЭП)
ЭП разрабатывается для принципиального определения требований к градостроительным, архитектурным, художественным, экологическим и функциональным решениям объекта, подтверждения возможности создания объекта гражданского назначения.

В составе ЭП для обоснования принятых решений по заданию заказчика могут дополнительно выполняться инженерно-технические разработки, схемы инженерного обеспечения объекта, расчеты сметной стоимости и обоснования эффективности инвестиций, в случае проектирования объекта в квартале существующей застройки – градостроительное обоснование размещения объекта.
ЭП разрабатывается на основании задания на проектирование и исходных данных.

При разработке ЭП и определении его состава следует руководствоваться «Положением об эскизном архитектурном проекте», утвержденным приказом Госстроя Украины от 23.10.91 № 51–839/1. ЭП после согласования органами градостроительства и архитектуры, одобрения при трехстадийном проектировании или утверждения при двухстадийном проектировании инвестором является основанием для разработки следующей стадии.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) и технико-экономический расчет (ТЭР)
ТЭО разрабатывается для объектов производственного назначения, требующих детального обоснования соответствующих решений и определения вариантов и целесообразности строительства объекта.

ТЭР применяется для технически несложных объектов производственного назначения.
ТЭО и ТЭР разрабатываются на основании задания на проектирование и исходных данных.

Проект (П)
Проект разрабатывается для определения градостроительных, архитектурных, художественных, экологических, технических, технологических, инженерных решений объекта, сметной стоимости строительства и технико-экономических показателей на основании задания на проектирование, исходных данных и одобренной при трехстадийном проектировании предыдущей стадии.

Проект после согласования и утверждения является основанием для разработки следующей стадии проектирования. Состав и содержание разделов П могут уточняться и дополняться заказчиком в задании на проектирование в зависимости от назначения и сложности проектируемых объектов.

Рабочий проект (РП)
РП разрабатывается для определения конкретных градостроительных, архитектурных, художественных, экологических, технических, технологических, инженерных решений объекта, сметной стоимости строительства, технико-экономических показателей и выполнения строительно-монтажных работ (рабочие чертежи).

РП применяется для технически несложных объектов, а также объектов с использованием проектов массового применения.
РП является интегрирующей стадией проектирования и состоит из двух частей – утверждаемой и рабочих чертежей.

Утверждаемая часть подлежит согласованию, экспертизе и утверждению, а рабочие чертежи разрабатываются для строительства объекта. Утверждаемая часть состоит из пояснительной записки, выполненной в сокращенном по отношению к проекту объеме, определенном в зависимости от вида строительства и функционального назначения объекта, сметной документации, раздела организации строительства и чертежей. В состав пояснительной записки должен входить раздел ОВОС (оценки влияния на окружающую среду).

Рабочая документация (Р)
Стадия Р разрабатывается для выполнения строительно-монтажных работ на основании утвержденной предыдущей стадии (иногда возможны исключения). В ее состав входят рабочие чертежи.

Объем и детализация рабочих чертежей должны быть доведены до минимально необходимых объемов.
После утверждения П, ЭП, ТЭР по решению заказчика рабочие чертежи могут разрабатываться подрядчиком или другим проектировщиком, получившим в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности, с привлечением авторов или по их письменному согласию на выполнение рабочих чертежей другими исполнителями с соблюдением авторских решений утвержденного П, ЭП, ТЭР и соблюдением авторских прав.

По отдельным особо сложным объектам проектировщик при выполнении рабочей документации может осуществлять дополнительные разработки, не предусмотренные нормативными документами и уточняющие материалы проекта. Необходимость указанных разработок определяется заказчиком. Для объектов производственного назначения в состав исходных данных должны входить также сведения о потребностях в энергоресурсах, обслуживающих площадках и охране оборудования.

Согласование, экспертиза и утверждение ПД
ЭП, ТЭО, ТЭР, П, РП (утверждаемая часть) согласовываются с местными органами градостроительства и архитектуры в соответствии с местными правилами застройки относительно архитектурно-планировочных решений, размещения, рационального использования намеченной для отвода территории, соответствия предусмотренных решений требованиям архитектурно-планировочного задания, градостроительной документации.

На утверждающей стадии согласовывается направление сетей инженерных коммуникаций. Утверждению подлежит только одна стадия, определенная в АПЗ.

При наличии особых условий расположения объекта (исторические зоны городов, оползнеопасные территории и др.) необходимо по указанию органов градостроительства и архитектуры (в АПЗ) согласовать проектную документацию с соответствующими организациями. При возникновении спорных вопросов окончательное решение принимает Госстрой Украины.

Рабочая документация, выполненная в соответствии с утвержденной стадией, согласованию не подлежит, кроме инженерных сетей, которые согласовываются с местными эксплуатирующими службами, ресурсоснабжающими организациями, если такое требование содержится в выданных ими технических условиях.
ЭП, ТЭР, П, РП (утверждаемая часть) до их утверждения подлежат обязательной комплексной государственной экспертизе согласно законодательству независимо от источников финансирования строительства.

Комплексная государственная экспертиза проводится службами Укринвестэкспертизы (порядок и условия ее проведения регулируются Постановлением КМУ № 483 от 11.04.2002 г.) как ответственным исполнителем, с привлечением представителей органов государственного надзора по вопросам санитарно-эпидемиологического благополучия населения, экологии, пожарной безопасности, охраны труда и энергосбережения. По объектам, представляющим ядерную и радиационную опасность, кроме указанных видов экспертизы, проводится государственная экспертиза ядерной и радиационной безопасности.

Отдельные проекты строительства в зависимости от их содержания и объема в соответствии с законодательством могут не подлежать комплексной государственной экспертизе. Перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения комплексной государственной экспертизы, определяется Госстроем Украины.

Организации (службы, подразделения), выполнявшие государственную экспертизу и выдававшие рекомендации, несут ответственность за экспертные заключения, на основании которых заказчик принимает свое решение об утверждении проектной документации.
В соответствии с замечаниями комплексной государственной экспертизы, связанными с нарушением законодательства и нормативных требований, заказчик и проектная организация обязаны внести изменения и дополнения в проектную документацию.

Стоимость и сроки на примере постройки в столице складского помещения общей площадью около 1300 кв. м (два этажа)