Для украинцев и россиян Кипр – почти родной остров. Здесь было организовано немало оффшоров, а большая часть населения владеет русским.
И хотя активность на рынке недвижимости в 2008 году несколько снизилась, средние цены на кипрские метры оставались стабильными и, по мнению экспертов, вскоре пойдут вверх.
На плаву
По мнению директора по продажам агентства недвижимости "Афенида Менеджмент" Марии Кравец, мировой кризис, "ударивший" по многим рынкам недвижимости, меньше всего коснулся четырех стран, в том числе Кипра (остальные – Израиль, ОАЭ, Панама).
"В этих странах даже на пике кризиса не наблюдалось снижения стоимости недвижимости, напротив, цены продолжали расти, хотя и меньшими темпами. Поскольку, к примеру, кипрские банки не были тесно связаны с американскими, они и сейчас продолжают кредитование покупки жилья, в том числе и нерезидентов, по невысоким ставкам", – рассказывает Мария Кравец.
По информации Елены Егоровой, директора украинского представительства кипрской строительной компании D. Zavos Group, кредиты на покупку недвижимости на острове сегодня можно получить под 2,5–6,5% в год в зависимости от выбранной валюты.
Согласно данным крупных местных агентств, например, BuySell Cyprus Real Estate, в то время как во всем мире стоимость недвижимости стремительно падала, кипрские жилые метры продемонстрировали стабильность с положительным трендом.
Так, за первый квартал нынешнего года их стоимость в среднем возросла на 3,3%, по итогам второго квартала снизилась (но весьма незначительно, на 0,4%), а по итогам третьего – снова повысилась на 1,5%.
Эти показатели заметно меньше, чем в предыдущие годы – 2007 год продемонстрировал рост цен на 15%, а за последние пять лет стоимость недвижимости на острове удвоилась.
По данным Земельного Кадастра, в текущем году произошло снижение объемов продаж недвижимости в стране на 40% по сравнению с прошлым. Ослабление активности и снижение цен в некоторых сегментах жилья связаны с мировым кризисом (поскольку многие покупатели кипрской недвижимости – граждане европейских государств), а также внутренними процессами в стране, в том числе политикой властей по сдерживанию спекулятивного роста цен на новостройки.
В частности, как отмечает Андрей Кремень, глава украинского представительства кипрской строительной компании Pafilia Property Developers, для снижения риска невыплат по ипотечным кредитам Центробанк еще в конце прошлого года поднял размер первоначального взноса с 20 до 30% от стоимости объекта — для киприотов и иностранцев, приобретающих в личное владение второй объект или недвижимость для временного проживания, а также покупателей земельных участков.
Однако в случае с иностранцами банки могут пойти на такой шаг, как оценка дома для временного проживания в качестве основного жилья (на острове).
Выбор побережья
Главными центрами притяжения для зарубежных покупателей кипрских домов и квартир продолжают оставаться знаменитые туристические местности – Лимассол (включая районы Атанасио, Гермасойя и пригороды), Пафос и Ларнака, а также Айя-Напа.
Как и ранее, стоимость недвижимости на острове зависит от близости к морю, престижности района, развитости инфраструктуры, площади объекта.
Существенно повышает цену также собственный бассейн и панорамный вид.
Самая дорогая недвижимость на Кипре – во втором по величине городе острова Лимассоле: здесь средняя стоимость квадратного метра составляет €3 тыс.
Второе место принадлежит Пафосу, где за метр в среднем требуют €2 500, третье — Ларнаке (€2 380). Тем не менее, на Кипре принято оперировать не ценами за квадратный метр, а стоимостью апартаментов или виллы в целом.
В районе Лимассола цены на апартаменты с одной спальней в многоэтажных домах стартуют от €100 тыс., однако подобные проекты расположены, как правило, в 4-5 км от центра города и в 2-3 км от моря. Минимальная стоимость аналогичных апартаментов с двумя-тремя спальнями — €150 тыс.
По данным специалистов, таунхаусы у моря в Лимассоле можно купить от €200 тыс. (за 60-70 кв. м) до €900 тыс. (150 кв. м). Стоимость же отдельно стоящих вилл, построенных по индивидуальному проекту, стартует здесь от €400-450 тыс.
Такой коттедж будет иметь площадь 90-150 кв. м, две-три спальни, гостиную, кухню, бассейн и большую веранду. Если возраст такого дома превышает пять лет, то в эту стоимость может войти также сад с пальмами, лимонами, соснами, цветами и живой изгородью, а также мебель, кондиционеры и быттехника.
В целом, по словам Елены Егоровой, наиболее высокие цены будут на объекты, расположенные на первой и четвертой линиях от моря. В зависимости от предпочтений, можно выбрать апартаменты в одном из привилегированных комплексов в 20–30 м от кромки моря стоимостью от €200 тыс. (до €4 тыс. за квадратный метр – например, €500-700 тыс. за квартиру площадью 130-140 кв. м).
Эксперты подчеркивают, что вилл на первой линии моря практически нет в свободной продаже, а потому цена такой недвижимости порой достигает €3-4 млн. Чуть дешевле — от €850 тыс. до 2,5 млн — стоят пентхаусы в пятиэтажных домах на первой линии (площадью около 300 кв. м).
Для любителей privacy отдыха подойдет четвертая линия: здесь выигрышное месторасположение (уединенность и одновременно близость к городу) дополняется потрясающими видами на море благодаря холмистому рельефу.
В Пафосе "скромную" студию в многоэтажке (площадью 32-45 кв. м) можно приобрести сегодня по цене от €80 тыс., более просторную квартиру (60-70 кв. м) — от €125-130 тыс.
В Ларнаке апартаменты площадью 60 кв. м обойдутся от €100 тыс.
Небольшой таунхаус в этих городах можно приобрести за €200-250 тыс.
Такой объект будет иметь площадь до 130 кв. м, три-четыре спальни, личный бассейн, полная меблировка, кухонная техника и сателитная антенна, возможно, тоже будут прилагаться. Виллы (площадью от 270 кв. м) в этих района обойдутся не менее €300 тыс.
Строительство на Кипре ведется быстро и качественно. Большинство объектов недвижимости продаются с внутренней отделкой, иногда частично меблированными. На возведение виллы уходит обычно от девяти месяцев до одного года, жилого комплекса – полтора-два года.
За сроками и качеством строительства осуществляется государственный надзор.
Сегодня украинцы имеют возможность приобретать недвижимость у кипрского застройщика, не покидая Киева.
Агентства недвижимости и компании, торгующие кипрской недвижимостью в украинской столице, самый большой ассортимент квартир предлагают в Лимассоле, поскольку именно этот город со своим калейдоскопом отелей в начале 1990-х первым вышел на туристический рынок СНГ. Не удивительно, что здесь самое большое количество русских клубов и ресторанов.
Также Лимассол считается самым веселым и космополитическим городом, любимым как молодежью, так и семейной публикой.
Импонирует потенциальным покупателям и политика местных застройщиков в Лимассоле: несмотря на кризис, девелоперы по-прежнему внимательно относятся к своим клиентам.
С ними можно договариваться о рассрочках платежей (беспроцентном кредитовании) и об особых условиях покупки (дополнительной отделке). При крупных компаниях действуют собственные сейлс-офисы и компании по управлению арендой.
Интересуются покупкой недвижимости солнечного Кипра и местные жители, и иностранные граждане – из Европы, Украины, России, Дубая, ЮАР, Ирана. Участники рынка отмечают, что осенью сократился поток клиентов из Великобритании, в то время как покупателей из Украины и России стало больше.
Кстати, жители Европы и особенно англичане облюбовали известное своими пляжами восточное побережье – город Айя-Напу, менее популярный на сегодняшний день среди украинцев и россиян. Средняя стоимость апартаментов здесь составляет €115 тыс., таунхаус обойдется в €215 тыс., а вилла — в €360 тыс.
Свой домик у моря
По словам Марии Кравец, именно виллам, причем не самым дешевым, отдает сейчас предпочтение украинский покупатель недвижимости на Кипре. Однако, по ее мнению, такое приобретение сегодня на фоне замедлившегося роста цен выгоднее тем, у кого данные средства что называется "есть на руках". "При кредите на виллу стоимостью €600 тыс., взятом в банке на 15 лет, с первым взносом 20% и ставкой 6% годовых, ежемесячный платеж составит около €4 тыс.
При этом переплата банку превышает 50% стоимости виллы", – говорит Мария Кравец.
Если недвижимость приобретается для собственного отдыха, остальное время ее можно сдавать в аренду. Рентная плата колеблется в течение года в зависимости от сезона.
В среднем она составляет €500–2000 в месяц для студии, €700–3000 – для односпальных апартаментов.
Специалисты советуют при покупке недвижимости обращать внимание не только на стоимость объекта сегодня, но и оценивать ликвидность самого вложения в будущем, даже если жилье приобретается для себя.
Кроме того, по словам Елены Егоровой, необходимо обращать внимание на наличие либо отсутствие в прайсовой стоимости строительных компаний налога на недвижимость (VAT – 15%). От НДС освобождены лишь те объекты, разрешения на строительство которых были получены до мая 2004 года.
Кипр имеет правовую систему, аналогичную британскому законодательству, которое защищает своих граждан, в том числе и при покупке недвижимости. Кроме того, правительство Кипра в октябре заявило о намерении решить существующую на сегодняшний день путаницу, связанную с выдачей документов, подтверждающих право собственности.
Новый закон о выдаче титулов планировалось подготовить до конца текущего года, а в 2009-м он будет принят и начнет действовать.
Согласно результатам исследований, пик снижения цен на Кипре уже позади, однако не стоит ждать скорого роста.
В то же время за будущее кипрской недвижимости можно не опасаться. В этой зоне существует масса факторов, которые даже в период всеобщего кризиса не дадут ценам упасть, уверяют эксперты.
Это и вступление Кипра в Еврозону с начала 2008 года, и введение НДС на здания и участки, и низкие ставки по ипотечному кредитованию, и естественное удорожание проекта после сдачи в эксплуатацию, и, наконец, ограниченное количество недвижимости на острове – популярном месте для круглогодичного отдыха.
Михаил Орлов, Елена Евграфова