Рынок недвижимости в Москве и Подмосковье стремительно превращается из рынка продавца в рынок покупателя. Теперь уже не девелоперы диктуют, сколько они хотят получить за тот или иной объект, а покупатели говорят, сколько они готовы платить за квартиру, офис или торговую площадку, а сколько – нет.
При этом совершенно очевидно, что сегодня продавцам, по большому счету, нечего противопоставить натиску покупателей, и они вынуждены постепенно прогибаться под их напором.
Рынок "встал"
По словам генерального директора ООО "Пересвет-Недвижимость" (входит в ГК "Пересвет-Групп") Николая Андреева, в ноябре активность на первичном рынке жилья в Москве и Подмосковье значительно снизилась.
"Обращений о продаже недвижимости поступало в два раза больше чем запросов о покупке", – констатирует он.
Соответственно, указывает глава "Пересвет-Недвижимость", на 20 – 30% упали и продажи жилья в столице и области.
"В Москве продажи снизились больше, чем в Подмосковье. В столице цены на недвижимость всегда были выше, чем в других городах России.
В настоящее время продажи падают и в сегменте эконом-, и в сегменте бизнес-класса, а предложение увеличилось везде, даже в сегменте элиты", – признает Андреев.
Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов указывает, что в течение "кризисной" осени – с сентября по ноябрь 2008 года – на первичном рынке городского жилья в Москве продажи в среднем снизились примерно в 10 раз – с 20-30 до двух-трех продаж в месяц по каждой новостройке.
Немногим лучше, по его данным, обстоят дела на вторичном рынке московского жилья и на загородном рынке Подмосковья: "На "вторичке" продажи сегодня находятся примерно на уровне сентября, а в "загородке" продажи в успешных проектах уменьшились в два-три раза, у неликвидных — встали вовсе".
Как поясняет Таганов, спад продаж новостроек в Москве и области неодинаков у разных компаний и в разных сегментах жилья.
"Так, группы ПИК, "СУ-155" и другие компании, проводящие в настоящее время активные маркетинговые акции, продают в месяц до 10 квартир на своих объектах. У мелких строительных компаний, не готовых работать "на покупателя", дела идут хуже", – уточняет эксперт.
Он также добавляет, что даже в условиях кризиса среди городского жилья наибольшим спросом пользуется эконом-класс – в нем продается до пяти квартир по каждому объекту в месяц, тогда как в более высоких сегментах в месяц реализуется всего одна-две квартиры.
Торговые площади: последние из могикан
Как признается на условиях анонимности представитель одного из крупных российских девелоперов, в настоящее время эта компания столкнулась с остановкой продаж не только своего жилья, но и офисов.
"Относительно неплохо в существующей ситуации продается только торговая недвижимость, но и по ней сделки, разумеется, идут совсем не так просто, как раньше", – сетует он.
Сотрудник же известной западной консалтинговой компании добавляет, что из торговых объектов "нормально продаются только площади стрит-ритейла, то есть встроено-пристроенные помещения в зданиях неторгового назначения". "Но стрит-ритейл всегда хорошо продавался, он всегда "жив" – это очень понятный продукт", – рассуждает собеседник агентства.
Относительную оживленность рынка торговой недвижимости в столице аналитики компании GVA Sawyer объясняют тем, что неудовлетворенный спрос на торговые площади в Москве со стороны конечных потребителей достигает, даже несмотря на кризис, от 800 тысяч до 1 миллиона квадратных метров.
"То есть рынок все еще остается ненасыщенным качественными форматами", – отмечают специалисты.
Офисы: время переговоров
По словам директора отдела приобретения и продаж департамента офисной недвижимости Colliers International Кермена Мастиева, в настоящее время на рынке офисной недвижимости Москвы практически не заключается сделок, а по большинству выставленных на продажу объектов идут только переговоры.
Вместе с тем, по его словам, в разных сегментах рынка ситуация с продажами различается. "Например, в сегменте площадок под строительство офисных объектов класса А и в сегменте строящихся объектов, клиентская активность находится практически на нуле.
Здесь остались только покупатели с уже открытыми еще до этапа активного развития кризисных явлений кредитными линиями или аккумулированными опять-таки до кризиса средствами", – указывает он.
Основная же активность на рынке офисов наблюдается в сегменте готовых офисных объектов, подчеркивает Мастиев: "Кто в настоящее время имеет аккумулированные средства, ищет способ их надежного вложения.
Но и эти компании пока не торопятся принимать какие-либо конкретные решения".
Конкуренция за покупателя
Финансовый кризис заставил продавцов недвижимости в Москве и области вспомнить подзабытые навыки борьбы за покупателя, признают и девелоперы, и риэлторы, и консультанты. В первую очередь в ход пошли разного рода скидки.
При этом на самый большой дисконт в настоящее время готовы владельцы офисов – до 50% от заявленной стоимости недвижимости.
В частности, рассказывает Мастиев, в настоящее время практически по всем продающимся офисным объектам, за небольшим исключением уникальных зданий, собственники которых не испытывают проблем с ликвидностью, распространена ситуация, когда немногочисленные потенциальные покупатели не без оснований рассчитывают на существенные дисконты.
"Такие покупатели рассчитывают на существенные скидки — от 15% до 50% — или ищут продавцов, испытывающих серьезные трудности с ликвидностью, чтобы купить их активы с большим дисконтом. В среднем по рынку покупатели ожидают скидки в 20–30%", – сообщает он.
При этом, добавляет представитель еще одной консалтинговой компании, попросивший не называть его имя, особенно трудно проходят сделки по объектам в "Москва-Сити".
"У потенциальных покупателей есть определенные опасения, что из-за кризиса здания в комплексе "Москва-Сити" просто не будут достроены.
Кроме того, их беспокоит транспортная ситуация и перспектива "жить на стройке" – ведь некоторые объекты ММДЦ уже заморожены. Поэтому, я думаю, что даже люди, целенаправленно собиравшиеся покупать офис в Сити, будут готовы в настоящее время рассматривать и другие предложения.
Ведь интересных объектов на рынке сейчас появилось очень много", – полагает он.
До скидок в 50% на рынке жилья в столичном регионе застройщики пока не дошли, утверждает Таганов.
"Покупатели жилья эконом-класса на "первичке" в основном ждут от застройщика скидок – от четверти до трети стоимости объекта. И если квартира сейчас продается на 20–30% ниже рынка, то она уходит в считанные дни", – говорит он.
Что же касается жилья бизнес-класса и элитного жилья, уточняет Таганов, то его продавцы пока сталкиваются не столько с необходимостью делать скидку покупателям, сколько с необходимостью давать своим клиентам рассрочку платежа.
Из-за этого, признает председатель совета директоров корпорации Mirax Group Сергей Полонский, в компании начала снижаться выручка от продаж недвижимости: только в ноябре снижение составило 40 миллионов долларов, по сравнению с октябрем, – до 110 миллионов долларов.
"В данный момент многие наши клиенты, которые уже внесли 30-50% от стоимости квартир, просят нас о дополнительной отсрочке платежа. Мы понимаем ситуацию и идем им навстречу", – указывает Полонский.