Что происходит на российском рынке недвижимости? Каково его настоящее и будущее?
«Часкор» беседует с Алексеем Щукиным, специальным корреспондентом журнала «Эксперт», экспертом «Российского дома будущего», о настоящем и ближайшем будущем рынка недвижимости.
— Слышали, что уже на 25% сбросил цену на свои новостройки «Дон-строй», еще мы слышали, что была тихая распродажа, когда сбрасывали цену вполовину… Что вообще происходит сейчас на рынке и в строительстве?
— Любой человек, который знаком с ценами в Москве, понимает, что они были завышены. Я бы даже сказал, что если бы не было процессов, связанных с мировым кризисом, то в Москве и в регионах цены могли бы упасть и без него.
Я выступал на конференции «Ведомостей» летом, когда еще никакого кризиса не было, и говорил, что на рынке недвижимости сложилась революционная ситуация. Ее доказательством является следующий парадокс: в стране с самыми большими земельными запасами нет земли под застройку и она невероятно дорога.
Это явный парадокс, явное проявление монополизма и перегретого рынка.
— Может, дело в том, что всё население живет компактно в Центральном регионе?
— Плотных застроек в Московской области намного меньше, чем в центре Франции или Германии.
И тем не менее у них есть земля, где строить, а у нас земли нет. При этом есть крупные землевладельцы, которые владеют по 20 и 30 тыс. гектар, и они реально не знают, что с этой землей делать. Они дешево купили ее и хотят дорого продать, но она вне оборота.
Второй парадокс сложился в том, что в Москве цены на недвижимость оторваны от реальных доходов населения. Однокомнатная квартира стоит от 200 тыс. долларов. Получается, чтобы купить ее в ипотеку, надо иметь доход 5—6 тыс. долларов.
Однако человек, который получает 6 тыс. долларов, не захочет жить в однокомнатной квартире в Выхино. Но при этом человек с таким доходом не может купить ничего другого даже с ипотекой.
— Мой знакомый выплачивает сейчас за однокомнатную квартиру на окраине города 40 тыс. рублей в месяц. Когда он снимал, он платил 30 тысяч.
— Наверное, он давно купил.
Вчера у меня был длинный разговор с моим приятелем, у него печальная история. Он сам аналитик рынка недвижимости, и, когда он покупал полтора года назад квартиру, мы смеялись, что наконец-то аналитик купил на пике.
Но купил он достаточно дешево — в Строгино «двушку» за 210 тыс. долларов. После того как он купил, цены еще немного выросли.
Взял кредит на 15 лет в долларах.
Ежемесячный платеж — 2 тыс. долларов. Из-за курса доллара он за последние месяцы потерял 10 тыс. рублей в месяц. Сейчас он платит 56 тыс. рублей в месяц.
При этом строительные компании значительно сокращают штаты. Первая волна сокращений в компании прошла стороной. Вторая волна будет идти в феврале. Если его увольняют, то человек остается с платежом в 56 тысяч.
— Он, скорее всего, не найдет сейчас такую работу.
Ты хочешь сказать, что это еще один случай того, что человек обречен?
— Грустная ситуация! Он выплатил уже порядка 60 тыс. долларов, но его кредит устроен таким образом, что два с половиной года он платит только проценты, то есть он не начал еще платить основную сумму долга.
— И он еще сделал там ремонт?
— И ремонт, и мебель купил — на 25 тыс. долларов. Непонятно, что с ним будет. Получается, что один из немногих шансов — что США в ближайшие год-два объявит дефолт по доллару.
— Сколько ему лет? Чем он должен заняться, чтобы суметь заплатить кредит совсем?
— Ему лет 35. И нужно держаться только за эту работу. Есть другой вариант, который может быть толковым.
За последний год цены на недвижимость всё равно выросли. Это пир во время чумы. Ту квартиру, которую он купил за 210 тысяч, можно продать за 280.
Прирост он себе оставит, вернет 50 тысяч.
— Ему не нужно ждать, а нужно действовать достаточно активно, выставлять на продажу эту квартиру?
—Да, потому что сейчас цены падают.
Процент в неделю.
— В году 52 недели. Если тенденция будет продолжаться, они уполовинятся к концу следующего года?
— Не вижу в этом ничего странного.
Два-три года назад один хитроумный человек на вопрос «Что будет с рынком недвижимости, если уйдет Лужков?» ответил: «Ребят, вы не поверите, но ситуация на московском рынке недвижимости намного сильнее зависит от учетной ставки Федеральной резервной системы, чем от московского правительства».
В стабильной ситуации, когда учетная ставка низкая, компании берут большие кредиты в США, Японии и вкачивают эти деньги в развивающийся мир. Взяли под 2—3% и разместили в развивающемся мире под 10—15%.
Когда ставка в Америке начинает расти с 2 до 6%, они вытаскивают деньги из развивающихся стран, фондовые рынки рушатся, как и всё остальное, и вкладывают в облигации.
Сейчас западные деньги все ушли отсюда и мы оказались в положении, когда нет денег, кредитов, на что строить.
— И поэтому внутренние проценты варварские. 20, 25, 40%. Девелоперы отрезаны от финансирования, а покупать у них по таким ценам никто не хочет. Я так понимаю, что в Берлине можно купить квартиру за 30—50 тыс. евро при условии, что это бетон либо постройки советского времени.
А это именно то, что сейчас вводится в строй в Москве.
— Берлин не показателен, потому что в Берлине нет работы. Мы пошли по американскому пути развития рынка недвижимости, по стимулированию ипотеки, по наращиванию цен.
Есть немецкая система ипотеки — когда ты накапливаешь 30% от стоимости, тебе дают кредит под очень низкую ставку. Этот закон лежит у нас в Думе уже несколько лет. И в последний момент в этот пакет вложили нечто другое.
Скорее всего, это такое лоббистское поведение со стороны банков, потому что им интересна ипотека как бизнес. Люди не заплатили деньги по процентам — и у них забрали недвижимость.
Агрессивная игра, которая рождает такие ситуации, как с этим человеком, который теряет все деньги. В Германии система выстроена на том, чтобы жилье не становилось спекулятивным товаром.
Одно дело — спекуляция антиквариатом, а другое дело — предмет первой необходимости, крыша над головой.
У нас же всё вокруг искусственная ситуация. Например, идет активный пиар, что элитная недвижимость не подешевеет.
— Я, наоборот, читал в новостях, что первыми посыпались на Рублевке и в остальных «накачанных» местах. Что вообще такое элитная недвижимость?
— По-твоему, дома на Остоженке — они элитные или нет?
— Я думаю, что, наверное, да. Это дорогой район. Это продолжение вектора в сторону Фрунзенской набережной от Кремля, полоса дорогого прибрежного района, рядом с водой.
— Сейчас странно, что в Москве не было элитных домов. Богатый человек ездил на «мерседесе», а элитного жилья не было. В начале 90-х можно было жить в сталинской высотке, в конце 90-х — уже нет: старые лифты, не очень удобные квартиры.
В 70-е годы Остоженку хотели сделать индустриальным районом, поменяли все коммуникации, то есть строить там было выгодно. Ты приходишь, там все новые коммуникации. Лично мне больше нравятся районы Солянки, Чистых прудов, Китай-город.
Но почему там не строят? Даже если ты получил там земельный участок, ты не можешь построить, потому что трубы надо перекладывать во всем районе, поэтому в том районе несколько домов новых, за взятки они подсоединяются к этим сетям, а Остоженка была вся обновлена.
Второе ноу-хау Остоженки: Козинец, компания «Россгрупп», часами общался с каждым из покупателей, богатыми людьми, чтобы понять, что они хотят, а потом пропиарил Остоженку. Он сказал элитным брокерам, что заплатит большие проценты, намного больше, чем можно заработать везде.
И брокеры сделали ему бесплатный пиар.
— Но не бесплатный, а за комиссионные.
— У элитных брокеров нет работы с утра до вечера. Любой журналист мог им позвонить и сказать, что хочет поговорить.
Они с удовольствием заявляют, что могут поговорить про Остоженку часа два, рассказывают, что близость храма Христа Спасителя поднимает стоимость в 2—3 раза. После того как построилось несколько домов, ввели термин «золотая миля».
С каждым элитным домом цена стала расти. Объективно там дома хорошие. Там много хороших домов от лучших архитекторов.
Есть один дом, отделанный медными пластинами, анодированный дом, дома со стеклом. Если иметь в виду, что в Москве в последние 15 лет с архитектурой очень плохо, то на Остоженке по сравнению с этим лучше.
По мировым параметрам нам нечем хвалиться, понятно, что это перепевки, но для Москвы это хорошо. Когда ко мне приезжают знакомые, я везу их на Остоженку как в музей современной архитектуры. Хотя, если посмотреть, окна там не горят, то есть люди не живут.
У них много жилья в разных странах, то есть там пусто.
— То есть ты хочешь сказать, что это инвестиционное жилье?
— Я не хочу не сказать, что очень инвестиционное.
Это жилье тех людей, у которых много разного жилья.
— И которым настолько неважно, что они даже не сдают и не живут там.
— «Где ты живешь?» — «На Остоженке!» Хотя бы для того, чтобы так ответить.
Но если посмотреть на жизнь с человеческой точки зрения, что там хорошего? Река отрезана бурным потоком машин, пробки почти постоянно, скверов нет, старый дух Москвы ушел. Приехал на своем джипе, в подземном гараже поставил, поднялся наверх к себе, не погулял.
Странное место.
— Я так понял, что элитное жилье тоже не устоит? Там должно быть самое большое падение или нет?
— Элитное жилье не устоит.
Недавно было мероприятие в МАРХИ, оно называлось «Эго- или экоархитектура?». «Эко» — это финское направление, «эго» — это Норман Фостер и другие, яркая, наглая архитектура. Хорошо сказал Скуратов, когда у него спросили, как объяснять студентам, почему у нас такая плохая архитектура.
Он рассказал про элиту, что много общается с ней и хорошо знает, чего они хотят. Так вот, они не хотят жить в этой стране. Никто из них не связывает с этой страной своего будущего.
Эта страна заработка денег, быстрого откачивания денег через нефть, через газ, через металлы. То же самое происходит с Москвой. Идет максимальный съем денег с московской недвижимости застройщиками.
Если эти люди не хотят жить в этой стране, может ли элитная недвижимость стоить очень дорого? Средний класс отсюда никуда не денется. А богатые люди — Лазурный Берег, Флорида, Лондон.
Это место не для жизни, это место — для заработка денег. При резком ухудшении ситуации здесь нет смысла что-то покупать. Покупать вообще абсурдно.
— Снять всегда можно. Сейчас такое большое предложение по съему квартир.
— На элитном сегменте очень сильно увеличилось. Те, кто хотел продать инвестиционные квартиры, понимают, что продать их невозможно, будут их сдавать. Дисконт на аренду сейчас 25—30%.
— То же самое я слышал про цены на продажу. Пока ты не подтвердил это. Ты слышал про это? Продают ли сейчас квартиры дешевле?
— Да, квартиры сейчас дешевеют. Кроме «Дон-строя» и некоторых других компаний, остальные пытаются сдержать цены. Годы безумных прибылей, легкие деньги — люди теряют адекватность.
Рассмотрим группу «ПИК»: как можно стратегически мыслить, чтобы на короткие 3—9-месячные кредиты покупать какие-то площадки в регионах на миллионы метров. Ты купил площадку в Перми, тебе нужно вложить еще миллионы долларов, чтобы это стало товаром.
— Ты хочешь сказать, что они это сделали? Взяли кредит и купили?
— Конечно. Они сами поддались своей же пропаганде.
— Московское правительство, которое должно было выкупить у них все метры, чтобы они расплатились со своими займами, объявило теперь аукцион на понижение. ПИК в пролете.
— Посмотрим.
Куда им девать эти квартиры-то? Они их задепонировали под московское правительство. Но московское правительство хочет социальное жилье.
Квартиры по 40 и 50 метров — это не социальное жилье. Социальное жилье должно быть скромным. Московское правительство подставляется, как всегда.
— В смысле — подставляется? Может быть, действительно не такая плохая мысль — выручить строителей? Но только логику бывает трудно понять. Что и почему здесь делается.
— Выручит правительство строителей. Но ведь московское правительство переверстывает бюджет на будущий год. Сколько оно сможет купить как социальное жилье?
Если кто-то считает, что у государства или правительства сейчас столько денег, то мы видим, что из резервов государства за два месяца кризиса ушла пятая часть. Если такими темпами выступать, то через полгода уже ничего не будет. А откуда деньги застройщикам на это жилье?
А в жилищной сфере у нас вообще нет никакой стратегии развития. У нас нет плана. Ботвинник говорил, что лучше играть по плохому плану, чем без плана вообще.
Мы играем без плана.
— В Нью-Йорке вообще, если ты сдал квартиру в 70-е годы по цене 100 долларов, то, скорее всего, этот человек до сих пор живет у тебя и платит 150 долларов.
— С точки зрения рыночности мы всех обошли во много раз.
Во всех развитых странах градостроительная стратегия определяется государством. Везде давят деньги и хотят максимально влезть, чтобы снять максимальную прибыль. Но нет такого, чтобы построить ужасный торговый центр перед вокзалом. И это у нас не единично.
Такое происходит по всему городу.
— Проблема Московского Сити. Это будущий московский Бермудский треугольник, место, в которое трудно попасть, из которого трудно выехать. Так ли это?
— Да, идея скопирована у парижского Дефанса.
Чтобы спасти исторический город от офисов, они вынесли деловой район за пределы парижской кольцевой. В нашем варианте несколько вещей подвело. Первое: отнесли слишком близко. По большому счету надо было выносить за пределы нашей МКАД. Пусть у центра были бы другие функции.
У нас проблема в том, что деловой центр слишком близко. По сути, не решается вопрос разгрузки. Во-вторых, совершенно не продумано насчет транспорта.
— В-третьих, оно убивает Третье транспортное кольцо?
— Третье транспортное кольцо и так там было убито.
Даже до Сити там было невозможно проехать. Пока строили небоскребы, всем были задания по количеству парковок. Все за взятки убрали парковки. Там даже негде припарковаться.
— Сейчас Mirax с кем-то судится за право строить парковку.
— Да, на всю «Федерацию» 500 тыс. метров, сотни квартир, если не тысячи, 170 парковочных мест или еще меньше.
— Вот еще такой позитив: государство возвращается на этот рынок.
Государство придет не в виде контрольного аппарата, а в виде денег, а потом подтянется и контрольный аппарат. Как ты считаешь, государство может сыграть позитивную роль в этой истории или это будет просто раздача денег строителям?
— Сейчас происходит раздача денег, то есть они помогают поддержать цены на рынке. Рынок недвижимости — это тень того, что происходит в мировой экономике, а мировая экономика уходит в жесткую рецессию, посмотрите, как в Америке растет число безработных.
Мировая экономика входит в пике. Если мы сейчас не поможем строителям, то стройки все остановятся. За ними остановятся предприятия стройиндустрии, то есть это ведет к миллиону безработных.
— А возможно иначе?
— Миллионы безработных, миллионы обманутых дольщиков. 6 млн гастарбайтеров — это люди, которые работали на стройке и получали деньги, то есть остается банда эмигрантов.
С этим можно справиться, но надо иметь четкую стратегию: отправить их на строительство дорог, пересчитать их и сгруппировать, чтобы они не бегали по стране. Так происходит в Дубае, они живут в определенных анклавах, за ними следят.
Провинился — тебя отправляют без оплаты труда с первым самолетом в Индию. В Дубае строители получают 200 долларов в месяц, а у нас получают больше тысячи.
— Каким образом государство может сделать что-то полезное сейчас?
И может ли? Мой последний вопрос — это прогноз по уровню цен на ближайшее время, на год-два, по развитию ситуации и уровню цен.
— Трудно сказать, нужно было давно сделать нормальную стратегию развития, наводить порядок с земельными участками.
Государство дает тем, кто ему ближе, или дает банкам без всяких условий. Ситуация на строительном рынке в 5 раз запутаннее, чем на финансовом. Представим, что у нас есть люди, которые хотят этим заниматься и понимают ответственность.
Второе — надо спасать стройки, которые уже начаты, чтобы не было обманутых дольщиков. Это сделать можно корректно.
Надо решать проблему с мигрантами, депортировать, регистрировать, давать им строить дорогу.
Надо делать госкорпорацию, корпорацию развития в регионах, чего у нас нет, это можно назвать по-разному, потому что правильная схема — когда государство говорит, что ему надо. Корпорация Московской области берет землю, делает генплан, подводит туда коммуникации за кредитные деньги, потом лотами продает застройщикам.
Застройщики покупают.
В Татарстане работает такая схема: государство строит через уполномоченные компании, дает заказы. Себестоимость получается 20 тыс. рублей, зарабатывают свои 15% и продают это очередникам. Эта схема будет тиражироваться на всю страну.
Государство будет строить за тысячу долларов и будет продавать по фиксированным ценам, чтобы загрузить объемы, чтобы в этом секторе была жизнь. Многие застройщики пойдут отдыхать.
— Все?
— Какие-то останутся.
У нас застройщиков много разных. Есть бумажные застройщики, те, которые схватили какой-то кусок, они никогда ничего не строили, но хотят. Тиньков как-то сказал, что у него нет ни одного друга, чтобы он не был застройщиком.
Сидишь в ресторане, и за столом все 10 человек — застройщики, все собираются что-то строить. Такое бумажное строительство умрет.
— Последний вопрос по поводу прогнозов по ценам, по объемам. Как ты видишь это через год-два?
— Мне кажется, мы идем по сценарию 1998 года. Почему застройщики не хотят снижать цену? Потому что два раза — в 2004-м и 2006-м — была ситуация, когда после стремительного роста цен наступало затишье на несколько месяцев.
Люди не могли поверить, что то, что стоило 100 тысяч, теперь стоит 150, и отказывались покупать. Застройщики в этой ситуации отказывались жестко и не снижали цену. Проходило 4—5 месяцев, покупатели привыкали и продолжали покупать.
Им же надо прогнозировать дно рынка.
В 1998 году минимум был 400 долларов за квадратный метр. Я не думаю, что мы дойдем до такого, но в Бутово в новостройках можно будет купить за 400 долларов. Мне кажется, у нас эта мысль в парадигме, что у нас будет рыночная экономика, упадут цены на 30%, потом опять поднимутся.
Но, судя по тому, как идет национализация в Америке, какие идут процессы, может быть, всё будет по-другому.
Беседовал Иван Засурский