Ценовое «дно» на рынке офисной недвижимости Киева еще не пройдено. Несмотря на оптимистичные прогнозы, сентябрь не принес ожидаемого оживления и вакантность площадей по-прежнему остается на уровне 15-20%.
Профессиональным девелоперам удается удержать арендаторов только за счет уступок и снижения ставок.
Ситуация «стабильно тяжелая»
Оживление спроса на рынке офисной недвижимости было отмечено на уровне интереса и прозвона, но не более, сообщил руководитель отдела управления маркетингом компании «NAI Pickard» Ярослав Иванов.
В то же время заместитель начальника отдела коммерческой недвижимости и оценки компании «Knight Frank LLC» Андрей Голубков заявил, что в сентябре более 50% в общем объеме сделок на рынке составили продление договоров аренды и пересмотр условий действующих договоров.
Аналитик отмечает, что в результате снижения цен на офисную недвижимость некоторые компании-арендаторы стали рассматривать возможность приобретения в собственность офисных площадей, в том числе и ранее арендованных. При этом общий спрос продолжает оставаться на достаточно низком уровне по сравнению с 2008 годом.
Однако, по данным эксперта, есть на рынке и определенный позитив: «Практически все профессиональные офисные центры сохранили пул своих арендаторов, используя практику снижения арендных ставок, разрешения субаренды помещений, снижения размера страхового депозита. Многие арендаторы, искавшие новые помещения по более выгодной арендной ставке, нашли компромиссное решение с собственниками офисных центров и в конечном итоге не меняли свою «прописку».
С учетом равномерного снижения арендных ставок в профессиональных офисных центрах, а также отсутствия демпинговых предложений со стороны отдельных объектов, ситуацию на рынке офисной недвижимости можно охарактеризовать как «стабильную».
Арендные ставки
По данным «Knight Frank», на 1 октября 2009 года арендные ставки в офисах Киева (без учета операционных расходов и НДС) находились в диапазоне:
офисы класса «А» — $360-420 кв.м/год,
офисы класса «B+» — $240-360 кв.м/год,
офисы класса «B» — $180-240 кв.м/год.
Что касается месячных показателей, то, по данным «NAI Pickard», в бизнес-центрах класса «А» они в среднем составляли чуть более $40 за 1 кв. м, а для офисных помещений класса «В» — $26-28 за 1 кв. м в месяц.
За сентябрь эти цифры практически не изменились, лишь небольшое снижение наблюдалось в «В» классе.
Пустые площади
Аналитики отмечают, что за I полугодие 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Киева увеличился почти в 2 раза и достиг 15-20%.
«Показатель вакантности остается достаточно стабильным еще с конца весны, и это первая причина, по которой считалось, что осенью может наметиться положительный тренд», — поясняет Я.Иванов.
По его словам, увеличения вакантности в сентябре 2009 года не наблюдалось, однако нельзя сказать, что спрос на пустующие площади вырос.
Возможно, эта тенденция предшествует достижению минимальных ставок на рынке, после которых стоимость аренды офисов в столице вновь начнет расти.
«Данная стабильность (сохранение уровня вакантности и стабильно низкие арендные ставки на протяжении последних месяцев, — ред.) говорит о близости «дна», — уверен представитель «NAI Pickard».
Прогноз: ставки стабилизируются
При сохраняющемся уровне вакантности, аналитики прогнозируют стабилизацию арендных ставок на рынке офисной недвижимости Киева уже во II полугодии. Пока же большинству владельцев приходится идти на снижение ставок.
«В настоящее время многие собственники офисных помещений значительно снизили уровень арендных ставок практически для всех своих арендаторов. По ряду объектов имеется информация о начале пересмотра арендных ставок в сторону повышения, но это касается нескольких объектов, снижение арендных ставок по которым значительно превысило среднерыночные показатели», — отмечают в «Knight Frank».
Поэтому прогнозы о возможной активизации рынка пока достаточно осторожны: в «NAI Pickard» считают, что в сегодняшних условиях дату возможного восстановления рынка офисной недвижимости стоит перенести на конец октября.
«Несмотря на то, что логика подсказывает реальность положительных изменений на рынке, нестабильность — как экономическая, так и политическая — может затянуть процесс ощутимого оживления деловой активности в столице», — отмечает Я.Иванов.
Вместе с тем, тренд может измениться уже в ближайший месяц, если столичные компании начнут набирать штат и, соответственно, вырастет спрос на офисные площади. «По результатам ряда исследований, проведенных летом HR-агентствами, достаточно большое количество компаний планировали на осень увеличение числа вакансий. За сентябрь эти планы могли просто не успеть осуществиться», — добавил аналитик.