Приток внутренних инвестиций на рынок коммерческой недвижимости уральского региона, связанный с окончанием передела собственности и оживлением металлургии и других экспортно-ориентированных отраслей, породил настоящий бум на офисном рынке Челябинска. Это подтверждает исследование офисного рынка этого регионального центра, проведенное компанией London Consulting & Management Company (LCMC). «Стабилизация структуры собственников в реальном секторе вызвала рост обслуживающей инфраструктуры, — заявляет директор по развитию LCMC Дмитрий Золин, — отсюда выросший спрос на офисном сегменте».
Инвесторы в основном уральского происхождения ответили на это стартом целого ряда новых офисных проектов в классе «А», и «В», ввод которых намечен на 2005-2006 годы.
По данным LCMC прогнозируемый объем качественного предложения в бизнес-центрах Челябинска в 2005 году составит 371 683 кв.м.
Прирост рынка в 2005 году по отношению к предыдущему году составит 8,5%.
В 2006 году объем качественного предложения в бизнес-центрах Челябинска прогнозируется на уровне 408 579 кв.м. Прирост рынка в 2006 году составит около 9%.
Всего в г. Челябинске существует 36 офисных зданий (из них 34 предлагают офисные помещения в аренду), площадью от 1 000 кв.м, которые предлагают качественные офисные помещения классов «А», «В» и «С».
Общий объем качественного предложения офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска на конец 2004 года составляет 342 384 кв.м, из них на сегмент аренды приходится 274 134 кв.м, на сегмент купли-продажи – 68 250 кв.м.
На 2005 год заявлено к вводу в эксплуатацию 7 бизнес-центров. Прогнозируемый объем качественного предложения в бизнес-центрах Челябинска в 2005 году оценивается в 371 683 кв.м, в 2006 году оценивается на уровне 401 436,8 кв.м.
Арендные ставки в бизнес-центрах города в 1 квартале 2005 года составляют:
Класс «А» — 1 000-1 500 руб./кв. м/мес.;
Класс «В» — 530-590 руб./кв. м/мес.;
Класс «С» — 260-650 руб./кв. м/мес.
В сегменте класса «С» прогнозируемый прирост уровня арендных ставок в 2005 г. останется на текущем уровне — 10 – 15% в год, в 2006 г. – темп роста арендных ставок снизится, и составит, в среднем, до 9-12%.
В связи с тем, что старый центр города не велик, а инвесторы стремятся оптимизировать экономические характеристики проектов, офисные центры тянутся ввысь. «Появление непривычных для Челябинска 20-ти этажных «небоскребов» встречает определенное непонимание местных властей, поскольку город исторически тяготел к малоэтажной застройке, однако и купеческие улицы Москвы застраивались в свое время 2-3 этажными особняками. Грунты же уральского региона вполне позволяют вести и по настоящему высотное строительство» — отмечает Золин.
Приход общероссийских компаний будет порождать максимальный спрос в сегментах класса «А» и «В», индексация арендных ставок в сегменте рынка бизнес-центров класса «В» будет наибольшей, и составит порядка 15-20% в год.
Ситуация в сегменте класса «А» с вводом новых объектов к середине 2007 г. будет напоминать текущую ситуацию в Санкт-Петербурге и до этого момента расти весьма умеренными темпами — порядка 7% в год (тем более, что уже в настоящий момент, уровень арендных ставок в классе «А» выше в 1.5-2.4 раза верхней границы уровня арендных ставок в бизнес-центрах классов «В» и «С»).
После середины 2007 г. возможна стабилизация уровня арендных ставок данного сегмента рынка.
Тем не менее, несмотря на значимое для рынка Челябинска увеличение объемов предложения, можно с уверенностью говорить о том, что рынок в ближайшие 2 года не будет насыщен, однако, приблизится к точке насыщения.
На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих бизнес-центров на уровне 98 — 100%.
По оценкам LCMC, 2005-2006 гг. станут переломными в истории развития рынка аренды офисных помещений для г. Челябинска.
На рынке будут появляться все более и более качественные офисные помещения в составе бизнес-центров и торгово-офисных центров, будет наблюдаться тенденция к смещению рынка в сторону более качественных бизнес-центров классов «А» и «В».
Роман Казанцев
Директор по связям с общественностью
London Consulting & Management Company