Прогнозы о будущем квартирного рынка Москвы в последнее время становятся все нерадостнее.
Прогнозы о будущем квартирного рынка Москвы в последнее время становятся все нерадостнее.
Недавно и вовсе пошли разговоры о том, что в перспективе нас ждет очередной двукратный рост цен на квадратные метры (см. «Ваш дом» за 4 сентября). В самом ли деле все так плохо?
Осенью и зимой цены будут расти по чуть-чуть
Сентября все, кто заинтересован в том, чтобы купить или продать квартиру, ждали с немалым содроганием. Рынок оживает после летнего затишья.
А это означает некоторую ясность в вопросе, что будет с ценами на жилье хотя бы в ближайшей перспективе.
Иными словами, если бы платежеспособный спрос на московские квадратные метры был действительно очень высок, это было бы уже заметно.
Сентябрь перевалил через середину, но ничего чрезвычайного пока не произошло. Да, квадратный метр в среднем по городу немного дорожает — аж на 3 — 4 доллара в неделю, а то и меньше.
Но такие цифры в начале «высокого сезона» на рынке недвижимости говорят скорее о стабильности, чем о начале грядущих потрясений. Ведь, помимо всего прочего, цены на квартиры реагируют и на инфляцию — поэтому небольшое подорожание (в рамках 0,1 — 0,2% в месяц) на фоне стабильного рынка выглядит достаточно естественно.
— Окончание стагнации не означает непременно нового витка цен, — утверждает Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». — Речь идет скорее о постепенном оживлении спроса и активности на рынке, о переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.
— Рост цен на недвижимость, скорее всего, будет идти темпами, чуть опережающими темпы инфляции.
Инфляция держится на уровне 9 — 15%. Значит, и рост цен за год составит не менее 15%, — считает Александр МЕЩЕРЯКОВ, генеральный директор ГК «СУ-155».
Сходного мнения придерживается и еще один наш эксперт, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Валерий ФИЛАТОВ:
— До конца года ощутимых изменений в ценах на квартиры не предвидится. Стоимость будет возрастать с учетом инфляции.
Сейчас спрос начал увеличиваться, но к существенному подорожанию квартир это пока не приведет.
К чему готовиться в перспективе
Долго ли, однако, продлится такая стабильность — с «вялотекущим» подорожанием квадратного метра на уровне инфляции или чуть выше?
И не сменится ли она со временем новым витком усиленного роста цен?
Сторонники такого прогноза исходят из «маятниковой» модели развития ситуации: год — полтора цены на квартиры довольно сильно растут, потом с год «отдыхают», и — все по-новой.
По такому сценарию московский рынок недвижимости до сих пор и развивался.
Однако у подобных прогнозов есть и противники. Суть их возражений сводится к тому, что у всего есть предел.
В том числе и цены на столичное жилье не могут вырастать вдвое каждые два-три года до бесконечности.
В качестве естественного предела этого беспредела, по предположению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), должен выступить уровень цен на жилье в крупнейших европейских столицах.
В самом деле, если у человека появляется возможность купить недвижимость в Лондоне или Париже примерно за те же деньги, что и в Москве, будет ли он так уж стремиться обзавестись именно московской квартирой?
Между тем, по подсчетам аналитиков irn.ru, средняя стоимость столичного жилья уже близка к этому потолку: $4 — 5 тыс. за квадратный метр примерно соответствует среднему уровню цен в крупнейших городах Европы и США.
Цены на жилье бизнес-класса у нас дотягиваются до «западных» $7 — 10 тыс./кв. м, а в элитном секторе достигают $50 тыс./кв. м (Остоженка и Манхэттен).
Исходя из этого, может напрашиваться вывод: а не обязаны ли московские цены вообще упасть?
Ведь доходы у большей части москвичей все-таки недотягивают до «среднеевропейских»!
Как показал опыт этого года, такой сценарий также маловероятен — обещанный некоторыми экспертами «обвал» ограничился незначительным снижением цен на квартиры в брежневских панелях и другое жилье не лучшего качества.
— Во-первых, в Москве существует постоянный спрос на жилье как за счет москвичей, так и за счет приезжих — так называемая «шапка спроса», — комментирует ситуацию Александр МЕЩЕРЯКОВ, генеральный директор ГК «СУ-155». — Во-вторых, ставшая более доступной ипотека позволила реализовать так называемый отложенный спрос.
Люди перестали годами копить на квартиру и перешли к более удобной схеме — ежемесячной выплате кредитов.
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ
Валерий ФИЛАТОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
— Решайте свои жилищные вопросы по мере их возникновения.
Сейчас ситуация на рынке располагает к этому, рынок более-менее стабилен и предсказуем.
Еще рекомендация покупателям — получше присмотреться к ипотечным продуктам банков.
Несмотря на кризис на американском рынке ипотечного кредитования, наши банкиры продолжают снижать требования к заемщику.
Сергей АРЗЯНЦЕВ, начальник Управления ипотечного кредитования ОАО «ИНВЕСТСБЕРБАНК»:
— В условиях штиля на рынке недвижимости мы рекомендуем клиентам задуматься над улучшением своих жилищных условий.
Именно в это время можно позволить себе выбирать из широкого спектра предложений. Стабильность цен также способствует и растущему спросу на ипотечные продукты, которые становятся более доступными.
За последнюю неделю средняя цена квадратного метра в столице практически не изменилась. Если же смотреть, что происходит со стоимостью квартир в домах разного типа, то можно сделать выводы и о начале нового роста цен, и об их продолжающемся падении.
Все зависит от того, какое именно жилье вас интересует. Однако все эти «росты» и «падения» по-прежнему укладываются в доли процента. Несмотря на наступившее с началом осени оживление на рынке, глобальных перемен на нем пока не наблюдается.