Потенциальному покупателю недвижимости за границей предстоит столкнуться с запутанными юридическими процедурами и коварными финансовыми ловушками.
При этом большую роль в процессе покупки играют не столько посторонние обстоятельства, сколько поведение самого инвестора, то, насколько он готов к сделке и представляет себе долгий путь к дому своей мечты.
Трудности перевода, юридические препоны, обсчеты при обмене валют и уловки строителей – вот самый краткий список подводных камней, на которые рискует наткнуться недальновидный покупатель. И чтобы в очередной раз не наступить на грабли, подставленные всем тем, кто впервые совершает покупку, стоит ознакомиться с советами профессионалов, которые по просьбе журнала Homes Overseas провели работу над ошибками покупателей и рассказали, как не угодить в расставленные капканы.
Разведка без боя
Для начала задайте себе вопрос: зачем вы покупаете недвижимость за рубежом? Вы просто хотите периодически ездить туда в свободное время? Или речь идет о получении дохода от аренды?
Или ваша цель – выгодно вложить деньги? Как только вы определитесь с ответом, можете заняться и выбором страны, подходящей для достижения поставленной цели.
Эндрю Хокинз из компании Chesterton International рассказывает: «В большинстве случаев в поисках региона люди обращают недостаточно внимания на детали. Хорошенько осмотритесь, убедитесь в том, что необходимая инфраструктура, от которой зависит ваш комфорт, находится в пределах досягаемости.
Найдите время, чтобы изучить все варианты, в том числе районы, о которых вы раньше даже не задумывались: так можно найти место, точь-в-точь как вы хотели, но с более низкими ценами. К примеру, область Абруцци в Италии – это недорогой вариант Тосканы».
Выбрав регион, следует детально его изучить. Чарльз Робертс из компании IRQ Portugal советует побывать на месте будущей покупки в разные сезоны – например, сначала в августе, а потом в январе. Таким образом, станет ясно, что этот район представляет собой на самом деле.
После этого можно заняться поиском подходящего агента. Коммерческий директор компании Titan Properties Майлз Бикрофт советует обратиться к независимому специалисту, который готов предложить все необходимые услуги, и избегать непрофессионалов.
Правильнее всего, по его мнению, будет воспользоваться услугами местного агентства, имеющего офис там, где располагается ваш будущий дом: в этом случае значительно снижается риск, что агент бесследно исчезнет.
Купить и не пожалеть
Следующий шаг – принятие беспристрастного решения о том, какая недвижимость вам нужна и сколько вы готовы за нее отдать. Просматривайте как можно больше предложений, сравнивайте лучшие из них, возвращайтесь к понравившимся вариантам во второй, третий, может быть, и в четвертый раз, объективно оцените ваш выбор и не принимайте поспешных решений в таком важном вопросе, как покупка недвижимости.
Совершая ознакомительную поездку, стоит не ограничиваться предложениями только своего агента, а посмотреть, что выставляют на продажу его коллеги из других компаний.
Не думайте, что риэлтор, который сопровождает вас в поездке, – ваш лучший друг: в конце концов, вы находитесь по разные стороны баррикад.
«Делайте осмысленный выбор и не рискуйте, чтобы не оказаться среди тех многочисленных инвесторов, которые, отдав деньги за дом, поселившись в нем и оглядевшись вокруг, вдруг начинают понимать, что купили не то и не там», – предупреждает Майлз Бикрофт.
С ним согласен представитель компании Robson Barnes Джеймс Барнс, который указывает на типичную ошибку: купить дешевое жилье, а потом кусать локти, обнаруживая все новые недостатки здания или его расположения. Приобретая строящийся объект, нужно особенно тщательно продумывать предстоящие дополнительные расходы на обустройство, уплату налогов и т. д.
Кроме того, по словам Джеймса Барнса, полезно снять розовые очки, занимаясь планированием своего графика пребывания во втором доме. «Не обманывайте себя насчет того, сколько времени вы в действительности сможете здесь проводить. Подумайте о времени на дорогу туда и обратно и посчитайте, что остается на собственно пребывание в новом доме».
Обходя капканы
Иногда оформлять право собственности на недвижимость за рубежом – почти то же самое, что гулять по минному полю. В каждой стране собственная правовая система, которая может быть стандартной, но все же иметь свои нюансы.
Поэтому крайне важно, особенно если вы покупаете не новое, а вторичное жилье через неизвестное вам агентство, нанять на месте независимого юриста, владеющего языком той страны, где заключается сделка.
Пожалуй, это главный совет, который дают все специалисты. «Покупатели часто отказываются от грамотного правового сопровождения сделки и порой страдают от этого, – заявляет Чарльз Робертс. – Следует убедиться, что в юридическом плане вы застрахованы так же, как приобретая жилье в России: нужно точно знать, как вы можете подтвердить свое право собственности и что будет, если строительство объекта не будет закончено в срок. С ним согласен и Майлз Бикрофт, по словам которого, выбирая агента и юриста, стоит убедиться в их честности и компетентности, получить на их счет рекомендации от бывших клиентов.
Эксперт советует: «Оцените, насколько быстро юрист реагирует на ваши запросы и насколько хорошо он знаком с регионом и деятельностью компании-девелопера».
Лучше быть пессимистом
Просчитывая бюджет, не забудьте заложить в него дополнительные расходы, помимо той суммы, которую покупатель передает продавцу.
Это и судебные издержки, и оплата услуг агента, нотариуса и юриста, и налоговые сборы.
Чтобы минимизировать эти траты, многие выбирают такие страны, как ОАЭ и Кипр, где некоторые налоги минимальны или вообще не начисляются.
Майлз Бикрофт дает такой универсальный совет: «Составьте смету максимально возможных трат, включив в нее стоимость жилья, 10% от цены, которые пойдут на оформление сделки, сумму на покрытие ипотечного кредита, стоимость мебели и оборудования и плюс к этому – деньги на текущие расходы».
По словам Чарльза Робертса, типичная ошибка покупателей заключается в том, что они не учитывают колебаний курса валют. Представление о минимальной и максимальной ставках можно получить, ознакомившись с данными ряда агентств, и этот шаг является обязательным в процессе подготовки к покупке.
Не следует обманывать себя и тем, кто планирует сдавать свою зарубежную собственность в аренду. Как отмечает Джеймс Барнс, люди как правило слишком оптимистичны и рассчитывают на меньшие траты и большие доходы от сдачи жилья. «Честно назовите реальную сумму рентного дохода, и будет лучше занизить эту сумму, застраховав себя от разочарований в будущем.
При покупке объекта на стадии строительства имейте в виду, что сроки завершения работ и сдачи объекта часто затягиваются, поэтому не следует рассчитывать на то, что, например, в следующем сезоне вы точно сможете сдавать апартаменты. Как говорит Чарльз Робертс, незавершенные комплексы не подходят тем, кто планирует получать доход от аренды сразу же после того, как получат ключи от дома.
Им придется подождать, пока будет закончен весь жилой комплекс, а не только их собственный объект, ведь вряд ли кто-то захочет снимать отпускное жилье среди стройки. Если же ваша задача – немедленно использовать свою недвижимость, следует выбрать уже сданные или почти готовые курортные проекты».
Надеемся, что эта статья не убьет в вас желание и решимость приобрести дом за рубежом. Да, покупателям порой приходится пережить экстремальные приключения, но их можно избежать, если вовремя учиться на чужих ошибках и подходить к делу ответственно.
Кроме того, это как раз тот случай, когда цель оправдывает многие усилия, ведь покупка дома на другом конце света может стать лучшим шагом в вашей жизни.