Финны говорят: «Хорошо упаковано — наполовину продано». Эта идиома касается любого товара. А применительно к продаже квартир, в Украине сейчас — особенно актуальна.
В том смысле, что неподготовленное к продаже, «убитое» жилье в условиях почти двукратного превышения предложения над спросом залеживается на рынке…
Тем более, что лето — «мертвый сезон», число сделок резко падает: тут нужно уметь с первого взгляда «влюбить» покупателя в вашу квартиру.
Ведь, уплачивая кругленькую сумму за жилье, человек, как правило, рассчитывает сразу в нем поселиться, а не сначала ремонтом заниматься, выкладывая дополнительные деньги.
Но есть ли смысл хозяину делать из продаваемой квартиры «конфетку», взваливая на себя тяготы ремонта?
Как оказалось, смысл есть, да еще и двойной: и продать сумеете побыстрее, да еще и подзаработать на солидном повышении цены. Словом, не зря потратите деньги и силы. Но тут главное — не переусердствовать, иначе вместо финансового «плюса» окажетесь в «минусе».
НЕ СТОИТ «УРОДОВАТЬСЯ»! Опрошенные нами специалисты по недвижимости дружно утверждают, что наличие хотя бы минимального косметического ремонта в квартире — ключевое условие быстрой продажи.
Мол, покупатель пошел капризный, ему сразу подавай комфорт, а не только крышу над головой.
Впрочем, риелторы — в известном смысле люди заинтересованные, ведь чем дороже продается через них квартира, тем больший «навар» (от 2,5 до 5% ее стоимости) они берут с покупателя за услуги по поиску жилья.
А, разумеется, отремонтированное жилье стоит дороже «убитого»! Поэтому «Сегодня» провела собственное исследование рынка столичных квартир и выяснила интересные детали.
Итак, в качестве «подопытных кроликов» мы взяли в газетах объявлений и на интернет-сайтах 1-комнатные квартиры (но «гостинки» сразу исключили) в спальных жилмассивах. Отбор произвели жесткий: общая площадь — 32—38 кв. м, жилая — 18—20 «квадратов», кухня — 6—7.
Притом не рассматривали варианты на 1-м и последнем этажах как заведомо более дешевые и пользующиеся плохим спросом.
Во-первых, оказалось, что предложений жилья с пометкой «требует ремонта» на рынке — менее 10%.
И, связавшись с продавцами, мы выяснили, что оно, как правило, «висит» уже месяц-два, а просмотров крайне мало. Цена таких «единичек» — $87—95 тыс.
Во-вторых, превалирует жилье с элементарной «косметикой», непременно включающей… наличие бронедвери: ее установка входит в число параметров минимального ремонта. Цена квартир, которые хозяева хоть чуть-чуть облагородили, уже на $3—4 тыс. выше, а просмотров и покупок — в 2—3 раза больше, чем у совершенно «неотрихтованных».
Также достаточно активно интересуются и покупают квартиры со «средним» и «богатым» ремонтом. Но при этом финансовый выигрыш их владельцев ненамного выше, чем у тех, кто ограничился ремонтом «бедняцким» (см. ТАБЛИЦУ).
А вот мороки с таким солидным приведением в чувство продажной квартиры — выше крыши. На него уйдет в среднем 2 месяца, немерено сил и нервов в общении с прорабом и его присными, да и денег придется вложить немало.
Выходит, с высококлассным ремонтом вряд ли стоит «уродоваться».
ЧТО НЕ ОКУПИТСЯ. Определенно сработаете себе в убыток, если будете специально под продажу квартиры остеклять балкон/лоджию и обшивать его «вагонкой».
По самым скромным подсчетам, такое удовольствие обойдется вам в $1,2—1,5 тыс. (это при площади балкона/лоджии в 3 кв. м), что сведет к минимуму ожидаемый «навар» от ремонта. Еще печальнее в этом смысле выглядит установка встроенных шкафов.
Далеко не всегда покупателя устроит их расположение, да и само наличие, а вот затраты составят $1,2—1,8 тыс. При этом на повышение цены шкафы почти никак не влияют: считайте, что деньги выброшены на ветер.
То же самое касается установки кондиционеров в комнате и на кухне (затраты — $700—1200). Аналогично, думается, нет смысла менять газовую или электрическую плиту на кухне.
За более-менее приличную технику европейского производства уплатите от $500 до 800, а покупатель воспримет ее наличие как должное — так что оставьте подержанный «очаг» для приготовления пищи.
Итак, если вы понесете упомянутые расходы, чтобы «вылизать» выставленную на продажу квартиру, то не то что в выигрыше — в убытке окажетесь, в сравнении с минимальным ремонтом, и даже отсутствием оного.
НУЖЕН ЛИ РИЕЛТОР? Пожалуй, для продавца — однозначно «да». Главное то, что агентства недвижимости с продавцов не требуют никакой платы за услуги: все расходы по поиску жилья несет покупатель.
При этом риелторы обязуются бесплатно размещать в газетах и в интернете объявления о данной квартире, советуют, как ее подать клиенту, чтобы продать как можно дороже, помогают в скорейшем получении справки-характеристики БТИ и решения опекунского совета (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние).
ФАКТОРЫ «ЗА» И «ПРОТИВ» ЦЕНЫ.
Есть объективные факторы, которые снижают или повышают стоимость жилья.
Снижают:
• 1-й и последний этажи;
• грязный неохраняемый подъезд, запущенная придомовая территория;
• непосредственное соседство ж/д, трамвая или шумной автострады;
• отсутствие балкона или лоджии;
• неработающий лифт;
• неприглядный вид из окна — на мусорку, стену соседнего дома.
Повышают:
• престижность района;
• консьерж или домофон в подъезде;
• близость метро или хорошей транспортной развязки;
• наличие поблизости детсадов, школ, супермаркетов;
• парки и водоемы рядом с домом;
• благоустроенная территория и красивый вид из окна.
СУМЕЙТЕ ОЧАРОВАТЬ КЛИЕНТА.
Не только размер квартиры и уровень ремонта могут «влюбить» в нее покупателя. Здесь важно воздействие на психологию, притом расходы — символические, а эффект — колоссальный.
Фото А. Веретенник
Психологический прием: угостите покупателя чаем, и квартира для него станет домом родным
Подъезд. Как театр начинается с вешалки, так просмотр квартиры — с подъезда и вашей лестничной клетки.
Если они грязные и темные, договоритесь с дворником: пусть наведет марафет. Упорствует — сами возьмитесь за веник и тряпку, вкрутите перегоревшие лампочки.
Уборка.
Сделайте генеральную, вымыв окна, отдраив сантехнику, плиту и до блеска вымыв полы. Ясно, что о грязной посуде в мойке или полном мусорном ведре речи нет — любой беспорядок отвращает покупателя.
Мебель.
Чем ее меньше, тем лучше. Долой на дачу или на свалку громоздкие шкафы, комоды и пр., да и балкон или лоджию полностью освободите от хлама. Покупатель уже мысленно расставляет свою мебель в вашей квартире — не мешайте его воображению!
Дети.
Им, равно как и животным, не место во время просмотра — будут отвлекать, шуметь. Отправьте их гулять или на время пристройте к соседям.
Запахи и звуки. Выключите телевизор, чтобы не отвлекать и не утомлять вашего визави.
Напротив, мягкая лирическая музыка настроит гостя на позитивное восприятие жилища. Внимательно слушайте покупателя, а сами говорите мало — вызовите доверительность. В кухне должно пахнуть не жареной рыбой, а свежесваренным кофе.
Гостеприимство. После просмотра пригласите гостя за стол. Ароматный чай или кофе, свежий домашний пирог позволят ему почувствовать себя почти как дома. Улавливаете?
Он уже почти купил эту уютную квартиру!
ПОКУПАТЕЛИ СОВЕТУЮТ: ВРИТЕ, НО НЕ ЗАВИРАЙТЕСЬ
Безусловно, надо выпячивать достоинства продаваемого жилья и скрывать его недостатки. Но надо и меру знать, не врать напропалую.
Надеемся, сориентироваться вам помогут свидетельства покупателей, вначале «загоревшихся», а затем отказавшихся от сделки.
ГАРАЖ И ПОГРЕБ — «МОГИЛЫ». Елена Мищенко: «Меня заинтересовал дом в Ирпене.
Расписанные природные красоты — сосновый лес, невдалеке — живописное озеро, действительно имелись. А вот разрекламированные гараж и погреб, находящиеся на придомовом участке, привели в ужас.
Мало того, что «гараж» на поверку оказался захламленным сарайчиком: его проржавевшие стены, думаю, и пальцем можно было проткнуть, а крыша могла в любой момент обрушиться на голову. Выходит, я купила бы не место для машины, а проблему: пришлось бы сносить развалюху, платить за вывоз мусора, а затем начинать стройку с нуля.
Еще хуже выглядел погреб, напоминавший сырую могилу, вырытую в холмике поблизости от дома. Я не рискнула спуститься в него по прогнившей лестнице. Словом, этот могильный антураж отвратил меня покупать дом, хотя цена была приемлемая».
СОСЕД-ЗЕК? НИ ЗА ЧТО! Михаил Петровский: «Для меня, на то время бесквартирного, полдома в Ново-Беличах за совсем небольшую цену показались раем земным. Не беда, что вода — в колонке во дворе, водопровод сделать несложно (трубы по улице лежат).
А зато: яблонево-грушевый сад, до метро — 10 минут. Дом не то чтобы ухоженный, но крепкий, надежный. Словом, я «загорелся».
И уже готов был дать задаток хозяину, Николаю Павловичу, но тут мое внимание привлек маленький лоскуток ткани в буфете. Смотрю — нарисованная цветными карандашами на носовом платке Богородица — явный зековский «шедевр».
Тут хозяин «раскололся»: брат сидит за ограбление («брал» вагоны с товаром), но — выписан из дома, сюда не вернется — поедет к матери в деревню. А если приедет и предъявит имущественные претензии на жилье? Или, чего доброго, его «бомбанет»?
Словом, отказался я от покупки».