Соблазниться на предложение вложить деньги в строительство «уютной квартиры с прекрасным видом», зачастую, означает только одно – выкинуть кучу денег на форменного кота в мешке!
Более двух тысяч долгостроев и недостроенных зданий, по неофициальной статистике, в Киеве отражают катастрофическую ситуацию на рынке первичной недвижимости.
Инвесторы и девелоперы на неопределенное время остались в подвешенном состоянии – как первые, так и вторые, рискуют потерять все. И что самое неприятное — независимо от того, насколько четко выписан договор инвестиционного партнерства между сторонами – лишь от желания застройщика или посредника зависит, получит ли мелкий инвестор свои квартиры, или получит только повод помитинговать в знак протеста против «элитных» афер…
Бедному инвестору не приходится и рассчитывать на то, что государственные структуры какого-либо уровня ему помогут! Окажется, что никому нет до вас дела — законодательство Украины не предусматривает надежных гарантий инвесторам строительства.
Даже самые «боевые» юристы склонны в данном вопросе умывать руки. «Люди, инвестирующие в строительство домов, на самом деле покупают не квартиры, а воздух за зелеными заборами, — уверена известный адвокат Татьяна Монтян. — Нужно понимать, что украинское законодательство абсолютно не в состоянии защитить инвесторов строительства. Эти товарищи несут на себе весь риск того, что их стройку заблокируют, а с их деньгами кто-нибудь смоется – как это было с «Элита-центром».
Инвестиционное партнерство – это авантюра на уровне государственного «кидалова»! Почти все политики связанны со строительной сферой, поэтому правовой вакуум, позволяющий «кидать» инвесторов, им выгоден.
Никаких существенных механизмов юридической победы инвесторов не существует, и прецедентов, которые свидетельствовали бы о такой возможности, не существует»…
Воздушные замки застройщиков
Постоянно будоражащие общественность примеры новых «Элита-центров» в столице свидетельствуют о том, что практика «замораживания», а то и просто остановки строительств набирает обороты в Киеве и является совершенно бесконтрольной. Причем страдают как крупные инвесторы домов высокого класса, так и мелкие инвесторы, вложившие деньги в одну-единственную квартиру.
Суд же, пользуясь многочисленными дырами в правовом поле, практически вполне законно «отшивает» любых, даже самых суперпрофессиональных защитников инвестора.
Так, к примеру, сейчас происходит конфликт между застройщиком и инвесторами относительно строительства элитного дома на улице Льва Толстого, 35-39.
Сдача объекта затянулась более чем на полтора года! После того как пришел срок введения дома в эксплуатацию, заказчик строительства – ЗАО «Торговый дом «Интерсервис»» проинформировал инвесторов о том, что характеристики квартир – этажи размещения, площадь планировки, количество комнат – изменились.
В связи с этим компания выдвинула требование доплатить за увеличенную площадь. При этом расценки доплаты были установлены из расчета рыночной стоимости жилья в 2007 году и почти в пять раз превышали цену, предусмотренную договором, который подписывался в 2005 году.
«Стоит учесть, что компания не остановилась на одном этом примере Голосеевского района, — говорит юрист пострадавшего инвестора строительства Владимир Костылев. — «Интерсервисом» были инициированы конфликты с инвесторами в других регионах Украины – Львовской области, Ивано-Франковской области. В этих спорах компания уже не просто предлагала расторгнуть договор, а признавала договоры недействительными в одностороннем порядке.
Причиной называли то, что полномочия руководителя компании, который подписывал инвестдоговора, изменились в сторону сокращения, вследствие изменений в устве компании».
При этом инвестор судился в Голосеевском районном суде с заказчиком уже два раза.
Но, по словам Костылева, оба раза дело – почему-то! — отправляли одной и той же судье! Юрист уверен, что судьей было допущено неполное рассмотрение судом обстоятельств дела, недоказанность обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушение норм материального права.
«Сегодняшнее состояние украинского законодательства и судебной системы таково, что, как бы внимательно ни читал инвестор свой договор с застройщиком или посредником, как бы этот договор ни был выписан, в суде его могут трактовать как угодно», — говорит адвокат инвесторов другого объекта на окраине Киева – «Софии Борщаговской» (ул. Ленина, 46) Ярослав Лукьяненко.
На этом объекте застройщик ООО «Био-Орияна» отказался оформлять право собственности на квартиры, пока инвесторы не оплатят разницы между рыночной стоимостью квартир сегодня и два года назад.
«Затем объект был незаконно сдан в эксплуатацию, «Био-Орияна» при этом скрыла список инвесторов.
Если бы вовремя не был подан судебный иск, застройщик мог бы смело идти в БТИ и регистрировать право собственности. Однако сейчас застройщик все равно не желает отдавать квартиры, имея, очевидно, финансовые рычаги влияния на суд.
Ему оказалось выгодно в индивидуальном порядке предлагать инвесторам отдать необходимую сумму. Получается, что инвесторы дали застройщику беспроцентный кредит!» — возмущается юрист.
К слову, на столичном рынке недорогого жилья это далеко не единственный пример обмана и затягивания строительства. Затягивает, хоть пока что и без претензий к инвесторам, строительство некоторых объектов и корпорация «Киевреконструкция».
Так, некоторые объекты на той же Борщаговке должны были быть сданы в эксплуатацию еще год назад. Однако практически полностью достроенные дома пока пустуют.
Хотя, признаемся, еще в начале февраля «Главред» в кулуарах одной из сессий Киевсовета беседовал на эту тему с руководителем «Киевреконструкции», на тот момент городским депутатом Леонидом Крючковым. И господин Крючков – при свидетелях! – уверял нас, что в мае 2008-го как раз на Борщаговской уже будут новоселья.
Увы!
Коррупцией по квартирам
Стоит учесть, что у застройщиков также есть оправдания своим действиям. Цены на недвижимость за последние пять лет, возросли в несколько раз.
И одна из первых тому причин – коррупция.
Для того чтобы ввести в курс дела читателя, приведем цифры: так называемый индекс восприятия уровня коррупции в Украине составил в 2008 году 2,7 пункта из 10. (0 пунктов – самый высокий, 10 – самый низкий).
По этому показателю наша страна – 118-я из 180 стран мира. Соответствующий рейтинг был составлен Международной общественной организацией по борьбе с коррупцией Transparency International.
Что касается коррупции в сфере строительства и землеотводов, то, согласно исследованию компании Management System International (MSI) в рамках USAID, в среднем процесс получения разрешений с момента подачи заявки на строительство, включая все необходимые этапы, до введения в эксплуатацию занимает существенно больше, чем полгода. При этом, по словам предпочитающих остаться инкогнито девелоперов-заказчиков, на каждом этапе, для того чтобы процесс не затянулся еще дольше, приходится «платить миллионные суммы во все инстанции».
Представитель одной из строительных фирм, тоже не пожелавший назваться, рассказал, что существенные проблемы в Киеве у него начались на этапе получения разрешения на строительство. «А затем, когда здание было построено, меня поставили перед фактом – дом нужно подключить к коммунальной сети и ввести в эксплуатацию. Так как существующая возле дома сеть канализаций устарела и ресурс ее исчерпывается (а об этом даже я не был предупрежден!), то, чтобы все же подключить дом и получить разрешение на эксплуатацию, мне нужно было доплатить сумму с шестью нулями.
Не вдаваясь в подробности цифр, скажу, что у меня получился суммарный пятипроцентный убыток по строительству».
«Согласно исследованию MSI, около 65 процентов строительных компаний сталкиваются с коррупцией при выдаче разрешительных документов на все этапы строительства.
Это приводит к тому, что возрастает количество афер на рынке. При этом подрядчики вынуждены либо существенно задерживать строительство в ходе всяческих проверок и инспекций, либо попадают в круговорот «откатов», — говорит генеральный директор Бюро строительных технологий Наталья Дзюба.
По ее словам, количество простаивающего, «замороженного» жилищного строительства в Киеве составляет более 20% от общего числа строящихся объектов.
Со своей стороны, Украинская строительная ассоциация, которую возглавляет депутат Киевсовета Лев Парцхаладзе, заявляет о том, что по их статистике с начала года количество проданных квартир в новостройках сократилось на 20%, а на сегодняшний день продажи и вовсе практически остановились.
И этому поспособствовали, по мнению экспертов УСА, две основные причины.
Во-первых, произошло существенное удорожание цен на топливно-смазочные материалы, энергоресурсы и основные строительные материалы.
В Минэкономики считают, что это привело к увеличению фактической стоимости строительства и исчерпанию сметного лимита, установленного утвержденной проектной документацией.
Второе, что обусловило кризис, безусловно, резкое сокращение объема выдаваемых ипотечных кредитов в результате жесткой монетарной политики правительства. «Поэтому пока строительный кризис не наступил на горло «украинскому экономическому чуду», нужно принимать меры – собственникам строительных и девелоперских компаний, топ-менеджменту, государству наконец.
От микроуровня в сегодняшней ситуации требуется управленческое мастерство. А от органов госвласти — дальновидность антикризисных менеджеров, способных принимать в том числе и непопулярные решения во имя общего блага», — считают подопечные Парцхаладзе.
Государственная строительно-архитектурная инспекция в городе Киеве , пользуясь несовершенством законов, тоже умывает руки. Ведь действующее законодательство предусматривает лишь понятие «законсервированный объект» — однако официально «законсервированных», до продолжения строительства, зданий в Киеве… нет.
«Понятия «замороженный объект» в законодательстве не существует. У заказчиков могут быть различные причины приостановки строительства – прекращение финансирования, судебные разбирательства, — сообщает «Главреду» источник в киевской архитектурно-строительной инспекции при Госархстройконтроле. — Кто-то, к примеру, написал иск в судебные и следственные органы – и сразу же строительство прекращается.
Таких объектов могут быть тысячи по Киеву! И каждый объект потенциально может оказаться «замороженным» на некоторое время. И, конечно же, есть такие случаи, как «Элита-центр», когда у заказчика заканчиваются деньги, не хватает финансирования.
Их объект стоит сейчас даже не «законсервированным» — не было соответствующей процедуры, а попросту заброшенным. Подобных проблем с финансированием у заказчиков хватает, в связи с постоянно меняющимися условиями рынка.
Поэтому таких «медленных» строительств также могут быть тысячи».
Также нам признались, что в этом управлении нет информации о том, сколько именно сейчас строек в Киеве, которые фактически остановились: «Мы пытаемся сейчас с самостроями как-нибудь разобраться, а проблема простаивающих, брошенных строительств очень размыта, и корень ее – в несовершенном законодательстве».
В Министерстве регионального развития и строительства Украины «Главреду», к сожалению, не смогли дать комментарий специалиста по интересующей нас теме, сославшись на то, что сейчас все заняты ликвидацией последствий трагедии на Западной Украине.
Однако, по словам заместителя председателя Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Юрия Сербина, в министерство направленно обращение с просьбой неотложно заняться регулированием вопросов инвестированного строительства.
Также, по его словам, с прошлой недели Кабинет Министров проводит работу и с Нацбанком, и с коммерческими банками по отработке механизма ипотечного кредитования, с учетом общемировых тенденций в этой сфере. И вот основной механизм, предусмотренный механизмом – это учет всех объектов строительства, ведущегося по схеме инвестиционного партнерства.
«Главное – не поддаваться панике, — говорит Сербин, — и тогда те строительства, которые ведутся в данный момент, и те, которые будут вестись в дальнейшем, могут рассчитывать на стабильность ипотечного кредитования. В то же время инвесторам нужно учитывать, что в последнее время возросли цены на металл, топливо и другие затратные составляющие строительства.
Поэтому следует договариваться с заказчиками строительства и искать приемлемые механизмы решения проблем. В то же время что касается Киева — тут действительно существует большая проблема с коррупцией в сфере строительства.
Но этот вопрос должна решить судебная реформа».
А тем временем украинский строительный рынок, по оценкам экспертов, падает, несмотря на громкие обещания депутатов и министров привлечь миллионные инвестиции и обеспечить реформу ЖКХ и строительства.
Реформа реформой, но страна может и не поднять строительную отрасль, а столица – остаться с множеством недостроев, получив, таким образом, дежавю кризисных 90-х годов.
«Украинский рынок недвижимости лихорадит.
Спад в строительной отрасли за последние полгода составляет 4%. Страшнее то, что темпы роста инвестиций в жилищное строительство в столице упали в восемь раз.
Мега-прибыли застройщиков постепенно снижаются, но финансовое бремя они перекладывают на плечи частных инвесторов», — сетует Дзюба.
Пат между инвестором и законом
При этом отстоять свое право в судах инвесторы практически не могут.
По словам руководителя проекта «Достойная Украина» Юхани Гроссмана, каждый пятый украинец и каждая третья компания, которые обращаются в суды, сталкивались с реальными проявлениями коррупции.
«Эту проблему нужно решать комплексно, — считает Гроссман, — и основными направлениями должны быть ротация судей, случайный выбор судьи под конкретное дело.
Во-вторых, необходимо упорядочивание законодательства — для отсутствия разночтений. В-третьих, нужно ввести государственную программу сертификации судей. Сейчас мы представляем результаты наших исследований и эти предложения в профильные министерства Украины».
А вот по мнению реалиста в данном вопросе Сербина, нужно все же пытаться договориться с застройщиком без судов, иначе можно потерять даже то, что застройщик предлагает в данный момент. «Доведя заказчика строительства до банкротства через суды, инвесторы не получат ничего, кроме пустующего здания, ожидающего других фирм, которые возьмутся его достраивать, — говорит депутат.
Посмотрим, как сложится ситуация со строительством недвижимости до конца года.
За это время профильный комитет Верховной Рады обещает провести через парламент полномасштабную реформу. К тому же есть надежда, что и реформа судебная, которая позволит инвестору быть менее бесправным при выяснении отношений с застройщиком, тоже, судя по обещаниям, не за горами.
Однако пока что, вслед за головной болью незаконных застроек, столицу бьет приступ «элито-центризма» — в виде голых, незаселенных домов и бездомных, мыкающихся в поисках справедливости инвесторов…