Столичные покупатели жилья и его продавцы cловно сошлись в психологической атаке: у кого не выдержат нервы, тот и проиграл. Ситуацию поддерживает государство, «обеспечившее» полную непрозрачность рынка недвижимости.
На рынке жилой недвижимости уже давно вовсю идет информационная война. Строительные компании и риелторы всячески пытаются убедить потенциальных покупателей, что период застоя прошел. Мол, рынок оживает, увеличивается количество сделок, цены вот-вот поползут вверх.
К примеру, по данным SV Realty, за прошлый год в Киеве купили-продали 9,4 тысячи квартир. А в позапрошлом – около 8 тысяч. Правда, в частных беседах, что называется «не под запись», спикеры компаний-оптимистов превращаются в пессимистов.
Под шквал жесткой критики попадают их собственные работодатели, снизившие зарплату в три-четыре раза по сравнению с лучшими временами. А все потому, что покупатели денег не несут…
Самое дешевое жилье в Киеве по состоянию на конец декабря 2010 года:
Комнаты
* Ул. Телиги, 45, 24 м – $30 тыс.
* Ул. Светлицкого, 24, 28 м – $30 тыс.
* Ул.
Маяковского, 64, 27 м – $33 тыс.
1-комнатные квартиры
* Ул. Эдуарда Вильде, 10, 22 м – $37,5 тыс., гостинка
* Ул. Николая Шепелева, 9а, 23 м – $38,5 тыс., гостинка
* Ул.
Кловский спуск, 20, 26 м – $39 тыс., кирпичная гостинка
* Ул. Новополевая, 99, 26 м – $39 тыс., хрущевка
* Пер.
Межевой, 3, 22 м – $39,5 тыс., панельный дом
* Пр-т Космонавта Комарова, 19, 22 м – $40 тыс., гостинка
* Б-р Кольцова, 17г, 22 м – $40 тыс., гостинка
* Ул. Новомостицкая, 4, 27 м – $41 тыс., гостинка
* Ул Попова, 4/2, 27 м – $45 тыс., хрущевка
* Ул.
Петропавловская, 68, 30 м – $45 тыс., хрущевка
2-комнатные квартиры
* Ул. Фрунзе, 170, 33 м – $52, сталинка
* Ул. Леси Украинки, 15а, 42 м – $55 тыс., двухэтажка
* Ул.
Ивана Сергиенко, 17, 44 м – $55 тыс., хрущевка
* Б-р Верховного Совета, 27б, 42 м – $56 тыс., хрущевка
* Ул. Алма-Атинская, 56, 46 м – $57 тыс., хрущевка
* Ул. Доковская, 27, 44 м – $58 тыс., хрущевка
3-комнатные квартиры
* Ул.
Академика Курчатова, 18, 57 м – $66 тыс.,чешский проект
* Ул. Космонавта Волкова, 2, 60 м – $69 тыс., панельный дом
* Ул. Василия Кучера, 10, 61 м – $70 тыс., кирпичный дом
* Б-р Перова, 13, 56 м – $70 тыс., чешский проект
* Ул.
Зодчих, 4, 60 м – $71 тыс., панельный дом
Источник: данные «Газеты…», АН «Благовест»
Новострои, введенные в эксплуатацию
Дарницкий район, ул. Дяченко, 20б, 20в (застройщик: Житло-Инвест)
Цена за м2: 7000 и 7800 грн.
Деснянский район, пересечение ул. O. Бальзака и М. Цветаевой, ж/д №10 (застройщик: Киевгорстрой)
Цена за м2: от 9045 грн, (в продаже 3-, 4-комнатные квартиры)
Святошинский район, ул. Олевская, 5, секция №1 (застройщик: Сосновый Бор)
Цена за м2: от 9500 грн.
Источник: ИАП «Столичная недвижимость»
Новострои, не введенные в эксплуатацию
Днепровский район, ул. Лохвицкая, жилой комплекс «Стародарницкий» (застройщик: Капитал Риэлти)
Цена за м2: от 6500 грн.
Срок сдачи: III квартал 2012 года
Святошинский район, ул. Олевская, 11, секция №4 (застройщик: Сосновый Бор)
Цена за м2: от 7000 грн.
Срок сдачи: ІV квартал 2012 года
Дарницкий район, ул. Ленина, 47–59, блоки А, В (застройщик: Житло-Инвест)
Цена за м2: от 7200* грн.
Срок сдачи: ІІ квартал 2011 года
* Акция с 01.09.2010 по 31.12.2010 г.
Деснянский район, ул. Милославская, №9 (застройщик: Ковальская)
Цена за м2: от 7470 грн.
Срок сдачи: III квартал 2011 года
Деснянский район, микрорайон Троещина, с/п №12, жилой комплекс «Милославичи»
(застройщик: Домостроительный комбинат №4). Цена за м2: от 7500 грн.
Срок сдачи: ІV квартал 2011 года
Днепровский район, ул. Алма-Атинская, 109б (застройщик: Киевгорстрой)
Цена за м2: от 7900 грн.
Срок сдачи: ІV квартал 2011 года
Святошинский район, ул.
Олевская, 11, секция №4 (застройщик: Сосновый Бор)
Цена за м2: от 7000 грн.
Срок сдачи: ІV квартал 2012 года
Источник: ИАП «Столичная недвижимость»
Государство скрывает сделки с недвижимостью
Игроки рынка традиционно расходятся в прогнозах. К примеру, гендиректор агентства недвижимости «Благовест» Ирина Луханина ожидает, что спросом будут пользоваться преимущественно дорогие квартиры. И не только.
– К окончанию 2010 года рынок недвижимости показал оживление. А это позволяет нам несколько повысить ожидания от рынка на следующий год, – предсказывает Луханина.
Диаметрально противоположное мнение у эксперта по недвижимости Александра Рубанова: жилье будет дешеветь. В первую очередь это коснется дорогостоящих квартир, так как не осталось главного покупателя такого жилья – представителей среднего класса.
– К весне 2011-го следует ожидать снижения процента на два цен на жилую недвижимость по всем сегментам. И еще будет дешеветь, – говорит Рубанов.
Есть и третье мнение.
Президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич считает, что существенных колебаний цен в ближайшие полгода не предвидится – нет предпосылок. К тому же по его данным, на фоне прошлого года в 2010-м количество сделок с жилой недвижимостью увеличилось на 10–20 %.
И тут мы подходим к самому главному. Анализ любого рынка – это не гадание на кофейной гуще. Анализ должен опираться на конкретные цифры, взятые при этом не из газеты бесплатных объявлений.
Объективную оценку состоянию рынка недвижимости можно дать, зная реальное количество сделок. Такой информацией должны владеть БТИ и Минюст. Однако в этих государственных органах даже на официальные запросы прессы отвечают молчанием.
И это при том, что они сами, без напоминаний должны бы периодически выдавать такую информацию. 29 ноября журналисты ряда СМИ обратились с коллективным обращением дать информацию о количестве договоров купли-продажи квартир, оформлений свидетельств о праве собственности и прочие сведения.
Месяц (а почему, кстати, так ДОЛГО?!), предусмотренный законом на рассмотрение запроса, прошел – ответа нет.
Отсутствие регулярной информации чиновники объясняют сугубо техническими проблемами: отсутствует электронная система данных.
А подготовка данных вручную – работа кропотливая, что зачастую не свойственно госструктурам. Честно говоря, смешно это слышать в 1011 году.
Цена 3-комнатной квартиры в Киеве уже ниже, чем у хрущевки-однушки в 2008 году
Итак, что же все-таки можно узнать из массивов объявлений о продаже, из разговоров рядовых риелторов? Что запрашивают?
Риелторы говорят, что среди предложений на вторичном рынке уже встречаются и комнаты за $22 тысячи, и гостинки за $30 тысяч.
Были зафиксированы продажи двушек по $50 тысяч, а трешек – по $65 тысяч. Для сравнения, в начале 2008-го за однокомнатную хрущевку на окраине просили $95 тысяч.
Понятно, что такие квартиры находятся в запущенном состоянии, и ремонт, как минимум, на $5 тысяч по ним плачет горькими слезами. В то же время они, из-за привлекательной цены, на рынке не задерживаются.
Дешевизной отличаются и новостройки со сроком сдачи в 2011–2012 гг.
Застройщики завлекают покупателей всевозможными акциями, предлагая квартиры по $800–1000 за квадратный метр. Однако эксперты не советуют торопиться с вкладом в недострои.
– Даже в лучшие времена срок реальной сдачи в эксплуатацию жилого дома относительно заявленной даты опаздывал на 3–6 месяцев. Сегодня же дом могут сдать с опозданием от года до пяти лет, а может, и больше, – прикидывает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
Что касается дешевого жилья в новостройках, уже сданных в эксплуатацию – стоимость квадратного метра стартует от $1150. В результате самая скромная однокомнатная квартира в таких домах стоит не дешевле $60–65 тысяч.