Продолжающийся экономический кризис привел к тому, что остается все меньше людей, способных изыскать средства для того, чтобы приобрести квартиру в Киеве или областных центрах.
И если в 90-х годах минувшего века цены на квартиры «держались» благодаря тому, что имелись представители малого и среднего бизнеса со значительными валютными сбережениями, а в начале нынешнего века — благодаря наличию платежеспособных высокооплачиваемых «менеджеров» предприятий и организаций «новой экономики» и благодаря развитию ипотечного кредитования, то сегодня нет ни первого, ни второго, ни третьего.
Сегодня «среднестатистический» покупатель недвижимости — это человек, который продает или уже продал имеющуюся в его собственности жилплощадь (т.е. уже самим фактом продажи собственного жилья увеличил предложение на рынке недвижимости). Поэтому совершенно неудивительно, что сегодня предложения на рынке квартир в Киеве и областных центрах превышают спрос в разы.
Резкое повышение тарифов на коммунальные услуги — еще один повод для многих граждан, чтобы «избавиться» от «лишней» жилплощади. Ведь большинство пустующих сегодня квартир счетчиками воды, газа и тепла не оборудованы, но в этих квартирах часто прописаны их хозяева, поэтому их владельцам приходят довольно солидные счета.
Кроме того, даже если из квартиры будут «все выписаны» или поставлены счетчики на все, что можно, все равно «пустующая квартира» из-за удорожания других коммунальных услуг обходится хозяевам «в копеечку». В итоге обладание «лишней» недвижимостью становится дополнительным фактором обнищания определенных категорией населения.
Сдача квартир в аренду тоже выходом не является — из-за резкого уменьшения возможностей арендателей сегодня сдать даже приличную однокомнатную квартиру в Киеве за цену намного большую $200, а в областном центре даже за $100 — трудновато, причем, как правило, уплату коммунальных услуг (за исключением «показаний счетчиков») сегодня берет на себя хозяин, в связи с чем доходы арендодателей резко упали.
Поэтому совсем не удивительно то, что несмотря на то, что летом из-за сезонного затишья падение слегка замедлилось, с сентября 2009 г. цены на рынке недвижимости Украины вновь начали идти на спад во все более ускоряющемся темпе.
При этом, несмотря на мизерный платежеспособный спрос и нежелание покупателей платить за квартиры по «заявленным» расценкам, цены на продажу жилья искусственно удерживаются. С одной стороны, их удерживают продавцы, которые ранее покупали недвижимость в расчете на ее удорожание, причем зачастую по более высокой цене, чем сегодня сложилась на рынке.
Оживление рынка в мае — начале июня 2009 г. вселило в них надежду, что возможно вот-вот повторится новый рост цен на недвижимость, поэтому такие продавцы «держат цены». Однако если в конце весны — начале лета на рынок недвижимости «выплеснулись» деньги, «спасенные» населением с депозитов, то в ближайшее время подобного «источника оживления рынка недвижимости не предвидится».
Надеяться на то, что будет возобновлено в достаточном объеме ипотечное кредитование, тоже нельзя, и, тем более, масштабы ипотеки уже никогда не достигнут уровня 2006-2007 гг. Таким образом, продавцы, которые приобрели квартиры в расчете на их рост, вынуждены будут либо согласиться расстаться с недвижимостью по более низким, чем они рассчитывают, ценам, либо нести расходы на коммунальные платежи, которые изо дня в день будут расти, либо сдавать их в аренду за «символическую цену».
К слову, на рынке аренды жилья арендаторы стали «привередливыми»: сдать «пустую» квартиру без мебели и ремонта сегодня практически невозможно даже по минимальным расценкам. Поэтому владельцам недвижимости, рассчитывающим на определенный доход от ее сдачи в аренду, придется вначале «потратиться» на приобретение минимальной мебели и «косметический ремонт» своих апартаментов.
При этом то, что пока квартиры дешевеют медленно, связано и с тем, что риелтеры откровенно «держат» цены. Так, к примеру, хотя в августе 2009 г. сделок на рынке квартир в Киеве и других крупных городах было мало и активность была на уровне января-февраля 2009 г. (т.е. несколько десятков сделок на многомиллионный мегаполис), риелтеры активно имитировали «возникновение спроса» — вплоть до того, что размещали фиктивные объявления о покупке жилья.
Однако «фокусы» не удались, долго имитировать «возобновление спроса» не удалось, тем более, что с началом девальвации гривни интерес к вложению резко подорожавших долларов и евро в недвижимость у населения быстро пропал.
Ситуация складывается таким образом, что обвал цен на рынке недвижимости в Украине в ближайшее время будет почти неизбежным.
Весь вопрос только в том, до какого уровня упадут цены. По мнению экспертом, «локальным дном» для ноября-декабря 2009 г. можно считать средний уровень цен на рынке вторичного жилья около $1000 за м2 для Киева и около $500 за м2 для областных центров.
На практике это означает, что в Киеве к концу нынешнего года можно будет без труда купить приличную однокомнатную квартиру за $30 тыс., а в областных центрах — за $15 тыс. Самые же дешевые варианты «единичек», а также «гостинки» и «хрущевки» будут котироваться на уровне $20 тыс. и $10 тыс. соответственно. Таким образом, после очередного обвала цен недвижимость вернется к уровню, на котором она была до 2002 г., когда на киевском рынке начался спровоцированный ипотечным кредитованием и «наплывом» с периферии богатых приезжих