Спрос на новостройки в пригороде значительно превысил аналогичные показатели в самой столице. Слишком высокие цены вынуждают молодые семьи отказаться от планов по приобретению жилья в Киеве и покупать малометражные квартиры в близлежащих городах.
Грибы после дождя
В конце февраля стройкомпании, работающие в пригороде столицы, «выбросили» на рынок более трех десятков новых объектов, среди которых оказались квартиры по рекордно низким для нынешнего времени ценам: однокомнатные по $50-60 тыс. и двухкомнатные по $70-80 тыс. Часть домов обещают сдать уже в следующем году, остальные — в 2010-м.
Таким образом, застройщики увеличили свое предложение вдвое. Если в октябре 2007 г. в городах-сателлитах (и более мелких населенных пунктах) продавались квартиры в 30 новостройках, то сегодня их количество приблизилось к 60.
В продажу поступили как дома в малоосвоенных строительными компаниями Богуславе, Бузовой и Кагарлыке, так и в пользующихся популярностью Борисполе, Вишневом и др. Новые объекты на продажу появились в Вышгороде и Ворзеле, где еще полгода назад такое предложение практически отсутствовало.
Диапазон цен также весьма широк: от $700/кв. м до $2200/кв. м.
Столь значительное предложение нового жилья эксперты объясняют тем, что в последние годы пригород ринулись осваивать киевские компании, озадаченные неимоверной столичной бюрократией и постоянно растущей стоимостью строительных работ.
По словам начальника отдела инвестиций компании «Новобудова» Дмитрия Колисныка, небольшие фирмы не выдерживают конкуренции в Киеве с крупными участниками рынка, располагающими значительно большим финансовым потенциалом и необходимыми связями среди чиновников.
Возведение новостроек в пригороде оказалось довольно выгодным делом — такое жилье гораздо дешевле столичного. Эксперты сходятся во мнении, что себестоимость строительства новых объектов за городом в среднем на 30–100% меньше, чем в Киеве.
Кроме того, как сказал г-н Колиснык, договориться в сельсовете и утвердить проект жилого дома в несколько раз дешевле и быстрее. Сами по себе пригородные проекты (обычно это жилые комплексы не выше девяти этажей) также требуют меньше инвестиций, чем 20-этажные монолитно-каркасные комплексы в столице.
В свою очередь более низкая цена привлекает большое количество покупателей прежде всего в сегменте жилья стоимостью $700–1,4 тыс. за кв. м. По словам девелоперов, сейчас спрос на квартиры в Киевской области в два-три раза выше, чем в столице, поскольку можно экономить как на разнице в их цене (минимальная стоимость «квадрата» в новостройке в Киеве составляет сегодня $1,6 тыс.), так и на меньших размерах домов, возводимых в пригороде (метраж «единички» может составлять 35–40 кв. м, в то время как в столице — как минимум 50 кв. м).
По мнению участников рынка, в ближайшие два месяца предложение новостроек за пределами Киева продолжит расти — к маю количество объектов, выставленных на продажу, увеличится еще как минимум на 20–30%.
Как сказал директор компании «Линк Девелопмент» Ярослав Цуканов, существенное пополнение ожидается прежде всего на южных окраинах столицы и в городах-спутниках, расположенных на правом берегу. «Помимо этого, застройщики предложат покупателям много комплексов в небольших населенных пунктах и селах, таких как Бузовая или Барышевка. В них активно готовятся к выходу новые проекты», — говорит он.
Это связано с тем, что себестоимость жилья в поселках на 30–40% меньше, чем в относительно крупных городах-сателлитах.
Села приютят горожан
Обилие нового предложения, по словам экспертов, не привело к падению средних цен на пригородные новостройки.
Они примерно соответствуют уровню конца прошлого года. По мнению Ярослава Цуканова, это связано с динамично растущим спросом. «Все больше покупателей, рассчитывавших ранее приобрести новое жилье в столице, вынуждены отказаться от своих планов и обратить внимание на более дешевые объекты в городах-спутниках», — отмечает он.
Это подтверждает и Дмитрий Колиснык, добавляя, что количество клиентов у пригородных застройщиков растет как снежный ком, поэтому резкое увеличение предложения не сказывается на ценах. «Еще три года назад для киевлянина было дикостью купить квартиру, например, в Броварах или Вишневом. Это означало полностью расстаться с цивилизацией.
Сегодня 60–70% покупателей нового жилья в Броварах составляют жители столицы. Эти населенные пункты уже весьма условно можно назвать окраиной», — считает эксперт.
По словам специалистов, аналогичная ситуация складывается и в менее раскрученных Гостомеле, Ирпене, Вышгороде, Ворзеле. Операторы рынка утверждают, что около 30–40% квартир здесь выкупают киевляне.
«Основные покупатели жилья в малых населенных пунктах, таких как Бузовая или Барышевка, — это приехавшие в Киев регионалы», — говорит Дмитрий Колиснык. Как правило, это люди, недавно обосновавшиеся в столице и располагающие ежемесячным доходом порядка $1–1,5 тыс. в месяц на семью.
По мнению генерального директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, для приезжих из регионов на втором месте после Бузовой и Барышевки находятся самые дорогие города-сателлиты — Бровары, Вишневое, Вышгород, а далее следуют Борисполь, Ирпень, Ворзель и Гостомель.
Наибольший спрос на самое дешевое, хотя и наиболее отдаленное жилье в «нецивилизованных» населенных пунктах, считают операторы, неудивителен, поскольку оно вполне доступно как для приезжих, так и для молодых семей киевлян.
Покупку «единички», например, в Бузовой при первоначальном взносе в $20 тыс. можно оформить в кредит на 10 лет с ежемесячными выплатами в $300. «Двушка» там же обойдется в $28 тыс. первоначального взноса и $450 ежемесячных выплат на протяжении 10 лет. Еще дешевле квартиры в Барышевке — однокомнатная в среднем оценивается в $30 тыс. ($15 тыс. — первый взнос и $250 в месяц в течение 10 лет), двухкомнатная — в $40 тыс. ($20 тыс. первого взноса и $380 в месяц на протяжении 10 лет). «Такое жилье доступно даже приезжим с доходом порядка $1 тыс. в месяц и позволяет экономить на его аренде в столице», — говорит Дмитрий Колиснык.
Довольно активно приобретают подобные новостройки и спекулянты. По словам экспертов, их доля на рынке самого дешевого пригородного жилья сегодня составляет около 10–20% против 5–10% год назад.
Андрей Сокур считает, что интерес к этим квартирам у перекупщиков пробудили непомерно высокие цены и слишком малая рентабельность спекуляций новостроек в Киеве. Кроме того, инвесторы рассчитывают на приближающийся Евро-2012. «Это мероприятие за год-два до своего проведения привлечет в столицу новую волну мигрантов, и инвесторы прогнозируют, что даже самый малоизвестный пригород Киева к тому времени значительно прибавит в цене», — отмечает Андрей Сокур.
Несмотря на подобные перспективы, до лета стоимость жилья, по мнению экспертов, не изменится.