Сейчас под видом элитных квартир (цена — до 15 тысяч долларов за квадратный метр) продается обычное жилье. «То, что сегодня причисляют к сегменту элитной недвижимости, по одному, двум и более параметрам не соответствует принятой классификации», — утверждает Владислав Баденко, директор девелоперской компании Ukrainian Development Group. Согласно классификатору жилья, введенного в 2006 году Украинской строительной ассоциацией, оно делится на классы: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.
Именно последние два относятся к сегменту элитной недвижимости. Но, к сожалению, такого жилья в Украине, по данным экспертов рынка, нет.
В классификаторе каждое жилье имеет около 100 обязательных параметров — начиная от требований к отделочным материалам и заканчивая территориальным расположением.
На практике чаще всего застройщиками не соблюдается практически главное требование — месторасположение, которым для элитного дома может быть только центр города.
В случае столицы это могут быть улицы Крещатик, Богдана Хмельницкого, Липки, Прорезная, Городецкого, Грушевского. Из-за сложности разрешительных процедур, а также дефицита земельных участков выполнить это требование становиться все сложнее.
Поэтому новостройки, которые возводятся в прицентральных районах, или даже в районах приближенных к промзонам, застройщики уверенно позиционируют как апартаменты класса премиум и де-люкс.
Второй по сложности соблюдения параметр элитности — наличие достаточного числа стоянок для автомобилей.
По классификатору на одну квартиру в обоих классах должно быть предусмотрено два и более машиноместа. Как говорят специалисты, этому требованию не соответствует ни одно здание в Киеве, позиционируемое как элитное жилье.
На практике этот показатель в лучшем случае равен 1-1,5 машино-места.
Элит-класс по-украински
Застройщики нарушают и другие условия классификатора.
Например, классы премиум и де-люкс предполагают площадь квартир от 120 квадратных метров, высоту потолков 3 квадратных метра, среднюю площадь комнат от 20 квадратных метров, кухни — от 15 до 25. Кроме того, в таких квартирах должен быть большой холл, зимний сад или терраса.
Инвестиционные договоры предполагают возможность перепланировки, возможность строительства двух санузлов. В таких домах застройщики предусматривают единую социальную среду жильцов, клубный закрытый тип здания, ограниченное количество квартир (до 50), максимум 7 этажей, индивидуальные системы энергообеспечения, очистки воды, бесшумные лифты и т.п.
Большинство реализованных проектов так называемого элитного жилья и близко не соответствует таким требованиям.
Элитарность, притянутая за уши
Аналитик одной из крупных строительно-инвестиционных компаний Киева объясняет, что на практике все аспекты соблюсти очень сложно.
Он признал, что застройщики «буквально за уши притягивают» статус своего к «элитному», при этом некоторые не скрывают, что дом не соответствует заявленной в рекламе классификации.
Выход из сложившегося положения маркетологи стройкомпаний нашли быстро.
На рынке появился такой себе промежуточный класс — бизнес-плюс. Как говорят специалисты, это «премиум-класс, в котором чего-то не хватает».
Участники рынка называют и другие причины практического отсутствия элитного жилья. «Самая главная причина, что называется «в головах», — это отсутствие культуры и дисциплины качества на всех этапах реализации проекта (от создания концепции до проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию и эксплуатации объекта)», — говорит эксперт рынка недвижимости Сергей Панченко. По его мнению, дело не только в застройщиках, но и в самих потребителях.
Эксперт уверен, что именно низкий уровень «культуры потребления» способствует продажам объектов ненадлежащего качества.
Что касается спроса на дорогое жилье, то он сосредоточен, конечно, в центре столицы.
Квартиры в таких новостройках зачастую раскупаются еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Сегодня — это апартаменты площадью от 150 до 200 квадратных метров.
По информации компании Ukrainian Development Group, такие площади наиболее востребованы покупателями, на что, соответственно, и реагирует застройщик. Эти квартиры составляют до 40-60% от общего числа апартаментов в доме.
Стоимость квадратного метра в зависимости от расположения дома и других характеристик, перечисленных выше, колеблется от 5 до 10 тысяч долларов за квадратный метр. Есть объекты, где стоимость превышает и 15 тысяч долларов.
При этом аналитики отмечают, что это самый стабильный сегмент недвижимости, которого практически не касаются общие колебания рынка, скачкообразное повышение цены, падение или стагнация. «Ситуацию можно охарактеризовать как стабильный небольшой рост», — говорит Владислав Баденко. Разные источники озвучивают данные, по которым ежегодный рост стоимости составляет от 5 до 15% в год.
При этом эксперты прогнозируют, что качество элитного жилья будет улучшаться. Если еще несколько лет назад любая новостройка с более-менее развитой инфраструктурой в произвольном порядке причислялась к элитному жилью, то сегодня для такой характеристики необходимо все больше параметров. «Девелоперы стараются следить за запросами потенциальных покупателей и вносить корректировки в свои новые проекты», — объясняет Панченко. Например, клиенты все чаще готовы покупать полностью меблированные и оборудованные апартаменты с оригинальным авторским дизайном.