Начальник отдела аналитических исследований Украинской национальной ипотечной ассоциации Ирина Ковалишин знает, когда наступит идеальный момент для покупки подешевевшего жилья.
Можно ли считать, что высокая стоимость на жилье, крайне дорогие кредиты и сворачивание многими банками ипотечных программ — предвестники кризиса?
— То, что мы сейчас наблюдаем на рынке ипотеки, — это временная заминка, временное снижение оборотов. О кризисе говорить преждевременно. В среднем ставки по кредитам на жилье во втором квартале выросли в гривне на 4% до 22,5%, в евро и долларах — на 1% до 17,7% и 17,4% соответственно.
— Увеличивается ли доля неплатежей по ипотечным кредитам в связи с удорожанием ипотеки?
— Наше последнее исследование показало, что уровень дефолта по ипотеке составляет 0,5 — 0,6% от ипотечного портфеля. Это очень мало даже для стран с хорошо развитой экономикой.
Уровень дефолта, т. е. неплатежей, растет скорее по потребительским кредитам украинцев. При этом, утверждая, что растут риски заемщика, нельзя сказать, что не растут его доходы. Согласно официальной статистике, уровень инфляции за 6 мес. — 15%, темпы роста доходов — 16%.
— Известны ли вам случаи, когда заемщик по причине неплатежеспособности оставался без квартиры?
— Нет, такого еще в Украине не было. Конституция Украины провозглашает право гражданина на жилье. И к ней нужно апеллировать, если складывается неблагоприятная ситуация.
Теоретически, если нет возможности выплачивать ипотечный займ, накопилась приличная сумма долга, банк может потребовать залог — квартиру. При этом проживающим в ней должно быть предоставлено так называемое социальное жилье.
Но практически программа социального жилья у нас не работает, потому этим теоретическим постулатом тяжело воспользоваться. Пока что в Украине не известны случаи, чтобы людей выселял банк из квартиры за невыплату по ипотечному кредиту.
— Украинцы по-прежнему активно занимают деньги на жилье?
— В 2007 году порядка 70% сделок на вторичном рынке недвижимости осуществлялись с помощью ипотечного кредита. Сейчас эта цифра снизилась почти вдвое.
И это при том, что сейчас стоимость жилья настолько высока, что купить его без помощи заемных средств практически невозможно.
— В таких случаях обычно продавец снижает цену. Следовательно, цена на жилье упадет?!
— Говорить о резком обвале цен, например, на 20 — 30%, не приходится. Такая уж специфика нашего рынка. Спрос в 2 — 3 раза превышает предложение. Хотя в случае застоя не миновать коррекции цен.
Стоимость квадратного метра снизится максимум на 5 — 10%.
Причем подешевеет жилье, качество которого не соответствовало цене. Например, у потенциального покупателя имеется $40 тыс., но этой суммы недостаточно для покупки квартиры.
Но как только начнется снижение цен, а, в первую очередь, это коснется хрущевок, гостинок, малометражек, покупатель обязательно купит такое жилье. Даже я выжидаю этот момент, чтобы купить квартиру.
А поскольку наш огромный потенциальный спрос неудовлетворен, то, как только начнут покупать подешевевшие квартиры, цены снова пойдут вверх.
— Каковы ваши прогнозы по стоимости ипотеки через год, через три, через пять лет?
— Несомненно, стоимость кредитов будет снижаться.
Ипотека не останется на сегодняшнем уровне. Снижение кредитных ставок начнется уже в следующем году, когда ситуация на рынке стабилизируется.
Говорить о резком обвале цен, например, на 20 — 30%, не приходится.
Спрос в 2 — 3 раза превышает предложение. Стоимость квадратного метра снизится максимум на 5 — 10%
Полагаю, что в 2009 году процентные ставки вернутся на уровень 2007 года: в гривне — 16 — 17%, в долларах — 12 — 13%.
А как будет развиваться ситуация в дальнейшем спрогнозировать сложно. Но если ставки по кредитам на жилье в гривне уже были на уровне 13% (по программе рефинансирования ГИУ), то года через три они могут быть на уровне 11%, при условии, что инфляция не выйдет за этот же уровень.
— Тогда наиболее вероятно, что снова более две трети покупателей квартир будут прибегать к кредитам. Насколько мы рискуем в таком случае повторить путь американцев, переживающих сейчас ипотечный кризис?
— Кризис наступает тогда, когда можно констатировать высокий уровень неплатежей по кредитам. В США один заемщик пользуется одновременно 3 — 5 кредитами: на дом, на машину, другими потребительскими кредитами.
Причина кризиса в США в том, что стали кредитовать неплатежеспособных заемщиков. У нас нет ни того, ни другого.