Японский рынок недвижимости – поле, совершенно неизвестное для российских покупателей. Вот уже больше десятилетия он находится в затяжном кризисе, что, впрочем, не сделало японскую недвижимость более доступной для покупки.
Ипотечные кредиты сроком на сто лет, крошечные квартиры, безумно дорогая земля, отсутствие центрального отопления и кризис длиной в десять лет – это реалии японского рынка недвижимости.
От расцвета до заката
Одна из особенностей местного рынка в том, что динамику цен в Японии измеряют, исходя из колебаний стоимости земли, так как цены на жилье в точности повторяют эти взлеты и падения.
Известное на весь мир «японское экономическое чудо», во второй половине XX в. сделавшее страну одной из супердержав, отразилось и на национальном рынке недвижимости.
Вплоть до 1990-х гг. цены росли очень активно. Так, с 1970 по 1980 г. стоимость земли увеличилась более чем на 210% в шести крупнейших городах и на 178% в целом по стране. За последующее десятилетие земля в Японии подорожала еще более чем вдвое.
В 1991 г. разразился кризис, который повлек за собой огромное количество банкротств и привел к бегству иностранных инвесторов из страны. Одним из следствий стало резкое падение цен на недвижимость.
Они снова начали понемногу расти в 2005 г., когда экономика окончательно стабилизировалась. В 2006 г. рост стоимости земельных участков составил 2,8%, в 2007-м – 8,1%, а в 2008-м – 1,1%.
Однако из-за мирового кризиса 2008 г. цены снова просели: по данным Экономического института недвижимого имущества Японии, за 2009 г. средняя стоимость новых апартаментов в крупных городах упала на 5%. В Токио коррекция оказалась еще более значительной.
О банкротстве заявили сотни компаний, работавших в сфере недвижимости, в том числе крупные японские застройщики.
Правительство попыталось решить проблемы традиционно – денежными вливаниями.
В 2009 г. Государственный банк развития Японии учредил фонд по финансированию сделок купли-продажи недвижимости инвестиционными трастами недвижимого имущества (J-REITs). Также средства были выделены на поддержку застройщиков, сектора ипотечного кредитования, проектов редевелопмента городских территорий.
Судя по последним новостям, самый трудный для японского рынка период остался позади. Так, в I квартале 2010 г. японские инвестиционные трасты вложили вдвое больше средств в недвижимость, чем за тот же период 2009 г.
Упадочный, но дорогой
Несмотря на все сложности, недвижимость Японии остается дорогой и не вполне доступной для иностранных покупателей. Даже после 5%-ного падения цен, в начале этого года, новые апартаменты в Японии стоили в среднем $510 000.
В центральном Токио цены на квартиры, которые могли бы заинтересовать иностранных покупателей, варьируются от $7500 до $15 000 за 1 кв. м при средней площади около 70 кв. м. Отремонтированные апартаменты площадью 83 кв. м с двумя спальнями и одной ванной в центре столицы продаются примерно за $740 000. Элитное жилье оценивается примерно вдвое дороже – от $15 000 до $20 000 за 1 кв. м.
Объясняется такая дороговизна просто. Япония с плотностью населения 337 человек на 1 кв. км входит в число самых густонаселенных стран мира.
При этом количество пригодной для строительства земли весьма ограничено из-за сложного ландшафта, и архитекторы вынуждены проектировать фантастические высокие и узкие здания на маленьких клочках земли. Более того, из-за сейсмической активности строительство ведется по особым стандартам и обходится дороже обычного.
Под крылом риэлтора
Формально в Японии любой иностранец может покупать и арендовать недвижимость. Однако для этого требуется либо наличие вида на жительство, либо поручительство гражданина Японии.
На тех же условиях иностранный покупатель может оформить ипотечный кредит в японском банке, хотя период одобрения, особенно для нерезидентов, может затянуться.
Ставки по ипотеке низкие – от 1,5 до 2,75% годовых.
Стандартные сроки кредитования – 40–50 лет, в отдельных случаях можно оформить кредит и на 100 лет, переложив окончательную обязанность рассчитаться с банком на детей и внуков.
Сделка купли-продажи проходит при участии риэлторов, чья деятельность регламентирована законом – вплоть до размеров вознаграждения.
Каждое агентство недвижимости работает в строго определенном районе города, поэтому конкуренции и борьбы за клиентов у них нет.
Многоквартирные дома, как правило, делятся на те, где апартаменты выставляются на продажу, и те, где жилье сдается.
Апартаменты для аренды маленькие и не очень качественные, такие дома строятся без утепления, а двери квартир выходят часто сразу на улицу – есть только внешняя лестница, пристроенная к фасаду. Это жилье ориентировано на студентов, молодые бездетные пары, одиночек-служащих.
В аренду обычно сдаются квартиры площадью 15, а часто и 10 кв. м, месячная плата составляет $500-800 и выше. Сдаются квартиры, как правило, с минимальным набором бытовой техники, но без мебели.
Рассчитывая на аренду, следует приготовить еще три суммы: комиссию агентству недвижимости, залог и «рейкин». Это своего рода «подарок» владельцу квартиры, который вручается при заполнении контракта и не возвращается.
В домах на продажу апартаменты рассчитаны скорее на семьи. Впрочем, центрального отопления и горячего водоснабжения здесь тоже нет: вода нагревается газом, в квартирах стоят индивидуальные обогреватели.
Кто из иностранцев и с какой целью покупает жилье в Японии?
Апартаменты в Токио приносят неплохой по европейским меркам доход – от 4,5% от стоимости в год. Однако рента здесь чаще всего – полноценный бизнес: арендодатель может владеть целым зданием с несколькими десятками квартир.
Как правило, нерезиденты, подыскивающие себе недвижимость в Токио, – это экспаты из США, Германии, Франции, Британии. В последние годы здесь стало больше покупателей из Китая.
В Японии существуют сделки freehold и leasehold.
Как и в Великобритании, при freehold владелец вместе с квартирой получает часть земли, на которой стоит здание, при leasehold в собственность переходит только квартира. Иностранцы предпочитают именно freehold, и, если речь идет о квартире в старом доме, то цена на землю может составлять до 90% от всей цены сделки.
При leasehold за те же деньги покупатель получает более просторное жилье, при этом аренда на землю оформляется на срок 50–60 лет. В некоторых новых проектах предусмотрена возобновляемая аренда.
Дополнительные расходы при покупке:
— налог на приобретение недвижимости – до 3%,
— вознаграждение агенту – 3,15% от стоимости плюс 63 000 иен (около $650),
— регистрационный сбор – до 2%,
— нотариальный сбор – до 0,3%,
— гербовый сбор – до 0,15% в зависимости от площади жилья.