Какую перепланировку можно сделать в своей квартире? С кем по этому вопросу можно посоветоваться? Кто должен решать что сделать можно, а чего делать категорически нельзя?
Значительная часть приватизированного жилья — квартиры в городских многоэтажных домах.
Естественно, что став хозяином квартиры, каждый хочет сделать ее поудобнее: хорошо бы, например, перенести дверь, а проход сделать пошире. Как правило, такие мечты мечтами и остаются. Однако некоторые все же ищут пути реализации своих планов.
Согласно мнению Верушкина В. И. — заместителя председателя комиссии по рассмотрению жалоб населения при строительстве в г. Москве, входящей в состав Комитета перспективного развития города, в настоящее время главной проблемой является отсутствие в России единой законодательной базы по вопросам переоборудования и перепланировки жилых помещений. Вот почему в Москве распоряжением мэра N166/1-РМ от 31.07.96 г. «Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы» определены юридические и технические правила внесения возможных изменений в жилые помещения.
В приложении к этому распоряжению перечислены виды работ, на которые необходимо получить разрешение:
— устройство и переоборудование туалетов и ванных комнат;
— перенос и разборка перегородок;
— перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
— перенос и устройство дверных проемов;
— устройство и переоборудование тамбуров;
— остекление балконов и лоджий.
Переоборудование и перепланировку помещений в жилых домах разрешается производить только после рассмотрения и утверждения соответствующей межведомственной комиссией (районной, муниципального округа или городской) проекта, подготовленного специализированной проектной организацией и согласованного с организациями, несущими ответственность за безопасность и сохранность жилья: с балансодержателем или собственником дома, органом Госпожнадзора, Центром Госсанэпиднадзора, управлением окружного архитектора, органом Государственной жилищной инспекции Москвы и эксплуатирующими органами.
_______________________________________________________
Оборудование и инструмент
Не всякой пилой можно разрезать толстый бетон, армированный стальными стержнями диаметром 4-12 мм. Для этого используют диски с алмазоносными сегментами, приводимые в действие специальным гидроприводом.
При «тяжелом» бетоне (на основе цемента марки выше М400) выпиливание производят в два приема: сначала на глубину 140 мм, а затем — насквозь. Стену толщиной свыше 300 мм приходится пилить с двух сторон.
И гидропривод, и сама пила для выполнения таких работ довольно дороги и вряд ли окупятся в домашних условиях, поэтому делать такой проем самому экономически невыгодно.
_______________________________________________________
Проектная организация несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение, выполненные расчеты, экономические показатели и соответствие требованиям тех организаций, с которыми проект должен быть согласован. Эти разделы проекта специальной экспертизы в межведомственной комиссии не проходят.
Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, не позднее, чем в течение месяца принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение межведомственной комиссии района утверждается супрефектом, комиссии муниципального округа — префектом, городской межведомственной комиссии — комитетом муниципального жилья.
В протоколе указывается срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения.
После завершения работ и измерения новых размеров помещений работниками бюро технической инвентаризации (БТИ) вносятся соответствующие изменения в технический паспорт на строение.
Переоборудование и перепланировка жилых помещений должны производиться под руководством квалифицированного ответственного специалиста, имеющего профессиональный опыт и специальные, как правило, дорогостоящие инструменты.
На примере изготовления дверного проема в железобетонной панельной стене квартиры многоэтажного дома рассмотрим необходимую последовательность действий заказчика.
Предположим, вы хотите сделать проход из комнаты в кухню, а сэкономленную таким образом площадь коридора присоединить к санузлу, чтобы установить душевую кабину с гидромассажем.
_______________________________________________________
Рекомендации по выбору места и размеров дверного проема
Проем следует располагать в середине стеновой панели на расстоянии, как правило, не менее 600 мм от внешней стены квартиры.
В квартирах, расположенных на нижних этажах зданий (обычно, с 1-го по 4-й), ширину проема не следует делать более 900 мм, поскольку ее превышение может вызвать необходимость установки дополнительных укреплений, что резко повысит стоимость работ.
Дверную коробку желательно приобрести перед выпиливанием проема, — это позволит выполнить работу более аккуратно и точно.
_______________________________________________________
Процесс выпиливания проема в капитальной стене напоминает перенос дверного проема в межкомнатной перегородке, о котором мы рассказывали в N 3(5) нашего журнала, но это — значительно более ответственная операция, которая может привести к снижению несущей способности стены здания.
Все этапы работы — проектный, юридический и непосредственно строительный — занимают приблизительно 3 месяца.
Для начала необходимо сделать эскизный проект с указанием желаемых изменений на плане своей квартиры. Если это для вас слишком сложно, может помочь какая-либо дизайнерская фирма.
С готовым эскизным проектом вы должны обратиться в специализированную проектную организацию, а лучше всего — в тот проектный институт, где разработана данная серия домов. Уж там-то точно знают теоретический запас прочности и допустимые изменения в конструкции здания!
— Сначала на стене размечают контуры будущего дверного проема.
— В стеновой панели дисковой пилой диаметром 400 мм делают контурный рез на глубину 140 мм.
— Горизонтальный рез приходится выполнять вдвоем.
— При втором проходе дисковой пилой диаметром 350 мм по тому же контуру выпиливают проем на всю толщину стеновой панели.
— Охлаждающая вода отводится таким образом, чтобы она не проникала под плинтусы пола.
— Выпиленная часть стеновой панели немного наклоняется, после чего на то место, куда она должна упасть, кладут старые автопокрышки.
— Подготовка швеллеров обрамляющего каркаса к сварке.
— Монтаж обрамляющего каркаса.
— Вот он — проем, о котором вы мечтали!
До представления в межведомственную комиссию составленный проект необходимо утвердить во всех вышеперечисленных инстанциях. Привлечение к этой процедуре специализированной юридической фирмы значительно сократит сроки согласований.
Она же возьмет на себя ответственность за внесение возможных изменений в проект в процессе согласования. Естественно, ваши расходы на перепланировку квартиры при этом увеличатся.
Наконец, проект утвержден и можно приступать непосредственно к перепланировке.
После окончания перепланировки специалисты из БТИ выдадут вам новую «выкопировку» из поэтажного плана дома, которая может быть использована в качестве официального документа при написании завещания, при обмене или дарении. Но, что еще важнее — прочностные расчеты для возможных проектов на перепланировку квартир других жильцов вашего подъезда будут выполняться уже с учетом вашего нового дверного проема.
Эскизный проект должен содержать план квартиры с указанием вносимых при перепланировке изменений. В данном проекте расстояние дверного проема до внешней стены квартиры меньше 600 мм, поскольку часть стеновой панели выходит на улицу, являясь наружной стеной дома.
Железобетонная или кирпичная капитальная стена в вашей квартире имеет толщину от 120 до 400 мм, из нее официально разрешено удалить «кусочек» от 700 мм до 2000 мм в ширину и 2100 мм в высоту. Теперь необходимо решить: выпиливать проем самостоятельно или обратиться к специалистам.
Желающих «попробовать самому» во все времена было с избытком, но чтобы энтузиасты представили воочию что их ожидает, советуем внимательно ознакомиться с этапами выпиливания стены на приведенных фотографиях: от разметки на стене контуров будущего проема до его обрамления металлическим каркасом.
В Москве найдется несколько десятков фирм, которые возьмутся за выпиливание проема стандартных размеров (900 × 2100 мм) и сделают это аккуратно и быстро, за один рабочий день.
Условие для заключения договора — наличие у вас согласованного проекта и разрешения межведомственной комиссии. После подачи заявки ждать мастеров обычно приходится не более недели.
По завершении работы специалисты фирмы не только вынесут тяжелую отпиленную часть стены, но и позаботятся о восстановлении первоначальной чистоты в квартире.
_______________________________________________________
Внимание!
Перед подписанием договора с фирмой, осуществляющей выпиливание дверного проема, следует ознакомиться с ее лицензией на проведение такого вида работ.
Выпиливание фрагмента стены обычно производится с обильной подачей воды (около 5-8 литров в минуту), поэтому часть паркетного пола, которая прилегает к будущему проему, лучше снять.
Перед выпиливанием проема из помещений лучше вынести мебель или, по крайней мере, отодвинуть ее на расстояние не менее 2,5 м.
_______________________________________________________
Специалисты, как правило, выполняют эту работу отбойным молотком или дрелью с перфораторной насадкой, и лишь единицы выпиливают проем дисковой фрезой c алмазоносными сегментами.
Согласно исследованиям, проведенным в ЦНИИЭП жилища, по словам его директора по научной деятельности Ю. Г. Граника, ударные и импульсные динамические методы могут привести к образованию трещин в железобетонных стеновых панелях, поэтому фрагмент несущей стены должен быть именно выпилен. Только в этом случае процесс будет полностью безопасен для здания.