Можно купить хоть весь этаж в строящемся доме и не получить ни одной квартиры.И если вы собираетесь отдать сотню-две тысяч долларов за это удовольствие, тогда советы «Контрактов» обязательно вам пригодятся.
Схема ФФС
Говорят, что самый безопасный вариант инвестирования в первичный рынок — участие в фонде финансирования строительства. «Это законный и наиболее защищенный вариант покупки жилья, — комментирует юрист Виктор Генин, — так как при регистрации правила фонда согласуются в Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг, и государство в некоторой степени является гарантом сделки».
Недостаток такой схемы в том, что выбор банков для получения кредита ограничен.
Кроме того, все чаще управителем ФФС выступает дочерняя инвест-компания застройщика или банк, входящий в один холдинг со строительной компанией. «Предпочтительнее, чтобы управителем был банк или неаффилированный управляющий, — комментирует Виктор Генин, — децентрализация управления средствами позволяет контролировать их целевое использование на конкретный объект и снизить риски потерь».
Очень важно уточнить условия выхода из фонда.
Нередко при возврате средств с инвестора взимают 2 — 10% суммы и уже, конечно, никто не индексирует стоимость квадратного метра. Бывают и особо тяжелые случаи, когда из фонда вообще выйти невозможно.
Облигационная схема
Самая популярная схема, поскольку наиболее выгодна застройщику и менее всего — покупателю. В этом случае придется вчитываться в два договора — договор о бронировании квартиры и договор о приобретении лота облигаций, обеспечением которых являются квадратные метры площади объекта строительства.
С договором о бронировании для твоего юриста все просто. Сложнее со второй бумажкой. Договор о покупке облигаций наверняка придется изучить несколько раз перед подписанием, так как придется выяснить,
кто является эмитенто облигаций,
какой кредитный рейтинг присвоен облигациям (это прямо пропорционально возможностям застройщика выполнить свои обязательства),
являются ли облигации целевыми, процентными или беспроцентными (боле всего рискуешь, если облигации беспроцентные),
насколько срок действия облигаций превышает сроки окончания строительства (желательно, чтобы на год, так как сроки сдачи дома обычно сдвигаются застройщиком минимум на полгода, а после окончания срока действия облигаций уже никто не обязан «гасить» их квадратными метрами).
С одной стороны, облигационная схема выгодна уже тем, что есть возможность растянуть свой платеж на время строительства дома, а также вероятна в ряде случаев возможность уступить свои права на квартиру, еще не владея полным пакетом облигаций, закрепленным за ней. Но с другой стороны, высок риск финансовых потерь.
Во-первых, за переуступку прав на квартиру штраф-неустойка составит 10 — 20% в пользу застройщика (разве что эту потерю удастся переложить на карман покупателя), штрафов не избежать и при отказе от инвестирования.
А во-вторых, если застройщик и обязуется по договору предложить денежную компенсацию инвестору при срыве сроков строительства, то, естественно, в размере номинальной стоимости облигаций, а не реальной стоимости квадратного метра.