Презентации разработанных девелоперами поправок к известному федеральному закону (ФЗ) № 214, регулирующему отношения между застройщиками и вкладывающими деньги в строительство жилья гражданами, было посвящено прошедшее во вторник открытое совещание в Думе. Если поправки будут приняты, девелоперы обещают неукоснительно соблюдать закон при работе с гражданами.
Как известно, история российского долевого строительства — по сути история «серых» схем. Какие бы законы ни действовали, застройщики и продавцы строящегося жилья находили возможность его продавать в обход: по договорам переуступки прав собственности, по договорам с отсрочкой, по вексельным схемам, по договорам предварительного характера и т. д. Выгодно это было всем, потому что покупатель, вложившийся в жилье на нулевом цикле строительства, платил за него значительно меньше; при этом, крупные компании, как правило, обязательства свои выполняли, а вот остальные — как получится.
Естественно, тогда за все расплачивался покупатель.
Вот только один пример. Компания «Облстройинвест» в августе 2006 года продала физлицам несколько квартир в строящемся доме в городе Ивантеевка Московской области, по улице Колхозная, дом 9. И для них использование «серой» схемы обернулось настоящей катастрофой.
Они не могут привлечь к ответственности ни «Облстройинвест», который не выполнил своих обязательств, ни нового застройщика, одну из «дочек» «Реновы» — «Ренова-СтройГруп». Срок сдачи дома согласно договору — декабрь 2006 года.
Но «Ренова» судится с продавцом и выставляет претензии на квартиры дольщиков. Пока идет судебное разбирательство, компания не спешит сдавать дом в эксплуатацию. Естественно, ни о какой неустойке за более чем двухгодовую просрочку речи даже не идет.
Равно как нет возможности расторгнуть договор, чтобы вернуть хотя бы часть денег.
«Мы продали свою старую квартиру и вложили деньги в новостройку, — рассказывает BFM.ru один из частных инвесторов. — За два с половиной года вопрос не сдвинулся с мертвой точки, мы не можем получить свои квартиры, не можем получить прописку и жилье.
За это время сыну исполнилось 14 лет, и он не может получить паспорт, потому что документы выдаются по месту прописки родителей, а на стройке у нас, как известно, никого не прописывают. Хозяин «Реновы» может покупать на аукционах яйца Фаберже, дарить их публично, а за наши несчастные «квадраты» в суде стоит насмерть.
А фирма, которая продавала квартиры, собирает с нас еще по 60 тысяч рублей за услуги адвоката».
Девелоперы осознали, что сейчас покупатели будут и вовсе шарахаться от таких «серых» схем.
Время, когда верили «честному слову», репутации и т. п., прошло, сделок по продаже строящегося жилья практически не заключается. Аналитик компании «ЮниКредит Атон» Роман Громов резюмирует: «В этих схемах нечетко обозначались сроки сдачи жилья, и всегда страдал покупатель.
Сейчас кризис, и человек, который хотя бы раз совершал операцию покупки недвижимости, понимает, чем рискует, веря компании и заключая сделку в обход закона».
Девелоперы решили изменить ситуацию, и прежде всего закон так, чтобы «защитить права участников долевого строительства».
На совещании было признано, что, с одной стороны, средства участников долевого строительства — это «основной финансовый инструмент для экономики строительной отрасли», а с другой — закон № 214, принятый в 2004 году и довольно жестко защищающий интересы таких инвесторов, девелоперы практически не соблюдают. На совещании прозвучали такие цифры: в среднем по стране 50% долевых продаж жилья осуществлялись в обход закона, а в некоторых регионах этот показатель доходил до 90%.
Винят в этом девелоперы не себя и не покупателей, а закон: мол, плохо защищает их, девелоперов, интересы. Вот теперь и предлагается «улучшить» его так, чтобы девелоперы его соблюдали, а покупатели чувствовали себя законодательно защищенными.
Суть поправок, которые могут быть приняты уже на весенней сессии Госдумы, в следующем. Прежде всего, предлагается отменить залог.
Согласно ФЗ №214, у застройщика, который собирает на строительство средства граждан, обязано быть в залоге некое имущество, чтобы в случае неисполнения обязательств он мог вернуть средства дольщикам. Так вот, этот пункт девелоперы предлагают приостановить до полной стабилизации ситуации на финансовом рынке (например, до 2011 года) или существенно изменить его, разрешив, например, не закладывая земли и строительство, а страховать риски дольщиков в страховых компаниях.
Далее девелоперы требуют еще ряда послаблений. Например, у дольщика фактически хотят забрать право расторгать договор в случае просрочки (согласно поправкам, просрочка должна составлять не менее 180 дней, чтобы участник долевого строительства мог требовать возврата денег); кроме того, срок внесения платежа сокращается с трех месяцев до 30 дней; с другой стороны, предлагается в случае нарушения договора не по вине застройщика освободить его от уплаты пени (сегодня в любом случае застройщик платит неустойку).
Плюс к тому девелоперы предлагают снизить гарантийный срок с пяти лет до двух.
Таким образом, очевидно, что застройщики добиваются для себя значительных преференций. А что в обмен?
В обмен они обещают не нарушать закон в новой редакции. Для нарушителей даже предлагается ввести штрафные санкции — от 500 тысяч до 1 миллиона рублей за каждый факт договора, заключенного в обход закона.
Крупнейшие компании-застройщики, представители которых приняли участие в совещании, в историях с обманутыми дольщиками, как уже говорилось, замечены не были. Будут ли остальные участники рынка соблюдать закон в новой редакции? Это большой вопрос.
Тем более что «риски» вроде 1 миллиона рублей штрафа всегда можно заложить в стоимость очередной «схемы».