Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно.
В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций.
Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы.
Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет.
Несколько лет назад для российских и украинских девелоперов и инвесторов такая цифра могла бы показаться катастрофической.
Как в России, так и в Украине ситуация в розничной торговле и на рынке недвижимости позволяет создавать и реализовывать сверхсрочные проекты. Однако насыщенность рынка увеличивается с каждым годом, растет конкуренция, ужесточаются требования к объектам торговых центров, и через несколько лет в некоторых городах Украины можно ожидать некоторое снижение арендных ставок.
Что касается рынка торговых центров России, то он остается одним из самых перспективных, однако со временем его ожидает снижение доходности, что объясняется, прежде всего, усилением конкуренции и запуском новых масштабных проектов, и, таким образом, приводит к увеличению сроков окупаемости новых проектов.
В лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата за квадратный метр составляет от $140 до $180 (данные Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko).
Доходность московских торговых центров составляет 10-12%, а доходность от проектов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 % (данные «ДиалСтройИнвеста»).
Развитие рынка торговых центров Украины происходит высокими темпами.
В регионах Украины максимальные ставки аренды достигают $100, а в некоторых случаях – и $150, что подтверждает тенденцию к росту ставок в 2006 году (по данным Украинской Торговой Гильдии)
Киевские торговые центры в 2006 году составили минимальную долю – около 2% площадей – построенной в прошлом году недвижимости (жилой, гостиничной, офисной, складской). Прирост площадей в торговых центрах, как и ожидалось, составил 41 тыс. кв. м (или 14%).
Однако уже в 2007 году прирост площадей может составить порядка 90 тыс. кв.м., а в 2008 году – около 174 тыс. кв. м. По состоянию на начало 2007 года в Киеве действует 31 торговый центр, 5 из которых было введено в эксплуатацию в 2006 году (Украинская Торговая Гильдия, «Обзор рынка недвижимости Украины-2006», выпуск 4, 2007 год).
Наполняемость торговых центров Киева остается такой же высокой, как и в 2006 году, и достигает уровня 90-100%.
Доля свободных помещений составляет порядка 1%. Пустующие помещения остаются в ряде неудачных проектов.
По словам генерального директора компании Украинская Торговая Гильдия Вадима Непоседова, ставка доходности объектов торговой недвижимости Киева составляет около 10%.
В дальнейшем Украина будет приближаться к показателям ближневосточной Европы. Срок окупаемости торговых центров Украины составляет 5-7 лет.
Тем не менее, на сегодняшний день украинские проекты являются для инвесторов наиболее интересными и привлекательными.
Несмотря на обратную зависимость между доходностью торгового центра и количеством площадей в ТЦ страны, арендные ставки в течение нескольких последующих лет будут расти, принимая во внимание постоянный рост себестоимости строительства объектов.
Доходность торгового центра в долгосрочной перспективе следует рассматривать с точки зрения последующей продажи объекта.
Западноевропейские девелоперы строят торговый центр, развивают его, выводят на проектную мощность и затем продают институционному инвестору, в роли которого могут выступать инвестиционные фонды, страховые компании, пенсионные фонды, аккумулирующие в процессе своей деятельности огромные средства. Такие инвесторы чаще всего даже не управляют своими активами (для этого существуют специализированные компании), а лишь получают текущий доход.
До недавнего времени украинские и российские девелоперы, в силу целого ряда исторических причин, ориентировались лишь на текущую доходность торгового центра, и основным критерием при планировании ТЦ рассматривался только размер арендного дохода в краткосрочной перспективе. То есть, украинских девелоперов интересовало, какой доход принесет торговый центр через год после открытия, в то время как европейских девелоперов — за сколько может быть продан торговый центр через пять или десять лет после вывода его на проектную мощность.
На сегодняшний день приоритеты постепенно меняются, и отечественные девелоперы начинают ориентироваться на продажу объекта после вывода его на проектную мощность. Связано это, опять же, со снижением доходности торговых центров.
Поэтому в Украине доход от продажи ТЦ может быть гораздо интересней, чем от его эксплуатации.
Ставки капитализации по торговым центрам на российском рынке на конец 2006 года установились на уровне 11,5% (данные инвестиционной компании Fleming Family & Partners Real Estate Adviser Holdings Ltd.), ставки капитализации объектов торговых центров Украины составляют 10-11% (данные Украинской Торговой Гильдии).