В структуре предложения первичного рынка жилой недвижимости Киева доля эконом-класса на сегодняшний день составляет всего чуть более 40% объектов. Такие пропорции выглядели бы довольно необычно даже для гораздо более богатой страны, чем Украина.
Для наших же реалий объем предложений эконом-класса выглядит катастрофически заниженным, а более дорогих классов, соответственно, – опасно завышенным.
Налицо дисбаланс
Согласно результатам исследования рынка, проведенного аналитическим отделом строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест», на первичном рынке столицы из 134 продаваемых в марте объектов-новостроек 58 относятся к эконом-классу, 55 – к бизнес-классу, 20 — к классу премиум, 1 объект — к «де-люкс».
По словам руководителя отдела маркетинга и РR компании «Київ Житло-Iнвест» Владимира Германова, «Киев становится городом для богатых. Строят именно для них».
Даже если не вдаваться в подробности классификации жилья, невооруженным глазом заметна нехватка наиболее востребованных относительно недорогих квартир. Как отмечается в обзоре рынка жилой недвижимости Киева, опубликованном аналитическим отделом группы компаний «Планета Оболонь», наиболее ходовые малогабаритные квартиры по-прежнему в дефиците.
Увлечение строителей объектами более дорогих классов и больших площадей, обещающими повышенные прибыли, вполне объяснимо. Но оно не только серьезно усложняет решение жилищной проблемы для многих тысяч киевлян, оно также таит в себе определенные риски и для самих строительных компаний.
«При активном развитии и строительстве коттеджей в окрестностях Киева, — считает Владимир Германов, — а также развитии кредитования покупки загородного дома, сегмент жилья бизнес-класса может ожидать сложный период, связанный с проблемами при продаже». Действительно, указывает специалист, средняя стоимость коттеджа "под ключ" площадью 200 кв. м на сегодняшний день в 1,5 раза ниже, чем стоимость 2-х комнатной квартиры бизнес-класса (площадью около 100 кв. м.), расположенного в 3-й зоне, и 2-2,5 раза, чем стоимость аналогичной квартиры во 2-й зоне.
К значительно более низкой стоимости коттеджей стоит добавить еще и традиционные преимущества жизни за городом, как то – свежий воздух, своя земля, больше простора и ощущения свободы. Так что довольно скоро строителям, предлагающим квартиры в городских ульях бизнес-класса, действительно будет значительно сложнее объяснять покупателям, за какие такие блага они просят такие деньги.
Завтра будет лучше, чем вчера
Впрочем, справедливости ради, стоит отметить, что ситуация сегодня все-таки относительно лучше той, что была еще примерно год назад. По словам исполнительного директора группы компаний "Планета Оболонь" председателя комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Алексея Котенко, строители все чаще начинают строить относительно малогабаритные квартиры.
Согласно исследованиям компании «Київ Житло-Iнвест», в мае прошлого года продажи велись в 123 объектах: 45 – эконом-класса, 56 – бизнес-класса, 10- класса «бизнес+», 12 – премиум-класса. Таким образом, на эконом-класс весной прошлого года приходилось около 37% объектов.
С другой стороны, в октябре 2006 г. продажи велись в 60 объектах эконом-класса. Следствием снижения числа объектов эконом-класса и еще большего искажения рыночных пропорций стали заметные отличия в ценовой динамике недвижимости разных классов.
Так, согласно данным аналитиков компании «Київ Житло-Iнвест», с апреля 2006 года по апрель 2007 года средняя стоимость 1 кв. м в эконом- и бизнес-классе повысилась соответственно на 47,3% и 33,3%.
В мае 2007 г. по сравнению с апрелем средняя стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса на первичном рынке увеличилась на 2,7%, а средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса снизилась в среднем на 0,8%.
Более того, прошлой весной в бизнес-классе и эконом-классе сложились прямо противоположные ситуации. Компании, которые в мае начали продажи объектов эконом-класса, установили стартовые цены на однокомнатные квартиры на 16-22% выше апрельской средней цены по аналогичному типу жилья.
А компании, которые начинали реализовывать однокомнатные квартиры бизнес-класса, устанавливали на них цены на 15-30% ниже среднерыночных.
По мнению Владимира Германова, подобная ситуация явилась признаком ужесточения конкуренции между строительными компаниями, предлагающими жилье бизнес-класса.
Кроме того, она иллюстрировала ощутимую нехватку предложения жилья эконом-класса.
Этой весной, правда, более резкую ценовую динамику демонстрируют объекты бизнес-класса.
Так, по данным компании «Київ Житло-Iнвест», стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц увеличилась в среднем на 10%. В тоже время в марте удорожание 1 кв. м жилья эконом-класса составило в среднем 0,9%.
Правда, специалисты считают, что мартовское изменение цены, в особенности на жилье бизнес-класса, не является реакцией рынка на существующий спрос: в данном случае компании-застройщики осуществляют попытку сохранения объема ожидаемой прибыли за счет изменения конечной цены для покупателя.
Аналитики считают, что причиной роста цен на первичном рынке жилья, кроме снижения курса доллара относительно евро, также является то, что в 74-х из 134-х объектов ведется, так называемая, «третья стадия» строительства.
А разница в цене на различных стадиях строительства жилья часто составляет до 25%: квартиры в построенных домах практически на треть дороже, чем в домах на стадии котлована.
Не все то золото…
Впрочем, природа дисбаланса в структуре предложения может быть в реальности несколько иной.
Просто не все то, что объявляется объектом «бизнес-класса» или класса «премиум», таковым и является.
Как говорит директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый, очень многие объекты, которые позиционируются как «бизнес-класс», и по своему качеству, и по местоположению соответствуют именно эконом-классу.
Как следует из исследования компании «Київ Житло-Iнвест», значительная часть объектов так называемого бизнес-класса расположена в 4-й зоне, то есть там, где объекты бизнес-класса располагаться не должны. То же самое касается объектов класса «премиум», расположенных в 3-й зоне.
По словам Руслана Безуглого, объекты, которые заявляются как «элитные комплексы», но квартиры в которых сдаются без отделки, или сами они расположены на окраине города, зачастую, строго говоря, не соответствуют даже требованиям, предъявляемым к жилью бизнес-класса.
Так что, вполне возможно, что основная часть жилья, возводимого застройщиками в Киеве, как и положено, представляет собой обыкновенное жилье эконом-класса, искусственно позиционируемое в более высоких классах исключительно ради обоснования высоких цен.