Когда продается Ваша ипотека?
Ваш старый заимодавец должен отправить вам последнее письмо не позднее, чем за 15 дней до того, как вашим первым взносом займется новый кредитор. В свою очередь, новый кредитор должен отправить вам первое письмо в течение 15 дней после передачи ему данных.
В извещении должны быть указаны дата вступления в силу передачи, а также имена, адреса и номера телефонов, разговоры по которому оплачиваются клиентом, для обоих учреждений.
В течение 60 дней после этого на вас не может быть наложена пеня, если вы отправили взнос первому кредитору до даты платежа (может понадобиться подтверждение этой даты).
Если новый кредитор не идет на уступки, то к платежу может начисляться до $1,000 плюс неустойка и оплата работы поверенных. Вы не имеете права остановить этот процесс, так как подписали отказ от такого права при подписи ваших документов по займу.
Условия займа не могут меняться. Если у нового заимодавца есть предложения по изменениям, которые он хочет внести, спросите его о причине этих нововведений и впишите его ответ в соответствующую графу.
В случае, если вы получаете письмо-приветствие от нового кредитора без последнего письма от старого, будьте настороже, так как это может быть мошенничеством; в любом случае следует сделать несколько звонков, чтобы убедиться, что ваш заем уже продан.
АЛФАВИТНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ КРЕДИТОРОВ: Возможно, вы не знали, но залоговые кредиторы обычно обозначают вас в своей документации как A, B, C или даже D. Если вы четко придерживаетесь графика выплат, то вы относитесь, скорее всего, к категории А. Если вы пропустили выплаты за последние 12 месяцев, то вас могут понизить до категории В. Если же у вас были существенные проблемы, но вы не являетесь злостным неплательщиком (например, по причине увольнения и тому подобное), то, возможно, вы попали в категорию C. Тем не менее, заимодавцы еще дают кредиты людям из этой категории, так как понимают, что выплаты могут не зависеть непосредственно от них.
Следует отметить, что в условиях андеррайтинга больше гибкости, чем в стандартном займе Федерального жилищного управления (ФЖУ), но в любом случае всегда и везде ищите возможность получить маленький заем на выгодных условиях. Словом, сначала стоит присмотреться.
СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ: (Хроники Сан-Франциско, 12/94) Чем больше вы вносите в первый раз, тем меньше будет сумма страхования ипотеки (ССИ). При выплате 90-95 процентов общей суммы ССИ составит приблизительно 1.3% от суммы займа.
При 85-90% ССИ составит в течение первого года около 55%, при 80-85 % — около 43 процентов. В последующих годах ССИ составит от 40 до 55% от суммы ссуды. Кредиторы обычно требуют выплату страховки за первый год вперед.
Возможно, вам не потребуется выплачивать ССИ, если продавец предоставит вам второй экземпляр TD. Большинство кредиторов не требует ССИ, если вы внесете больше 20% от общей суммы. Вы можете включить ССИ в ссудный процент, и таким образом получится франшиза.
Но с другой стороны, тогда не будет никакой возможности впоследствии аннулировать ССИ, что не очень хорошо, ведь большинство людей стараются погасить ссуду как можно быстрее. Многие кредиторы позволяют обойтись без ССИ, если вы выплачиваете ссуду от двух до пяти лет.
У других заимодавцев нет требований к срокам, они просто хотят, чтобы на момент окончания ССИ было выплачено минимум 80 %.
Ипотечные пропорции: На данный момент существует так называемый стандартное соотношение, принятое ФЖУ для получения кредита на жилье. 29% относится к ежемесячным тратам на содержание дома как части ежемесячного дохода.
41% касается стоимости жилищного строительства плюс другие выплаты, например, выплата кредита за автомобиль, обозначенные как часть вашего ежемесячного дохода. Раньше менеджеры по кредитам вряд ли могли предоставить заем, если картина доходов клиента не соответствовала этим директивам.
Однако после изменений, которые были внесены ФЖУ, директивы стали более гибкими, что позволило большему количеству людей не попадать под риск неплатежа.
ПОНИЖЕНИЕ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ПРИ ДОЛГОСРОЧНОЙ ИПОТЕКЕ: 44% преимуществ такой услуги получают только 5% домовладельцев.
Отказ от понижения процентной ставки при долгосрочной ипотеке принесло бы $51 миллиард, и, вероятно, повсеместно сократил бы процентные ставки, так как домовладельцы отказались бы принять такие условия. Они очень упрямы в этом вопросе, так как существуют разумные налоговые льготы.
Процент дотаций от совокупного дохода домовладельцев
До $9,999 18.4 ——
10,000- 19,999 19.1 ——
20,000- 29,999 15.8 1.5
30,000- 39,999 12.2 3.8
40,000- 49,999 9.1 6.3
50,000- 74,999 13.7 22.0
75,000- 99,999 5.7 21.9
100,000- 199,999 4.1 27.6
200,000+ 1.1 16.5
Некоторые говорят, что отсутствие процентов удержания нанесло бы ощутимый удар по рынку домовладельства, соответственно, меньшее количество людей имело бы собственные дома. Может, и так, но давайте взглянем на картину домовладельства в международном масштабе.
% домовладельства с выплатами процентов за удержание:
Объединенное Королевство 68%
США 64%
Франция 54%
Нидерланды 47%
% домовладельства без выплат процентов за удержание:
Австралия 72%
Канада 63%
Япония 62%
Германия 39%
БОЛЬШАЯ ИПОТЕКА: (1996) Итак, у вас уже есть дом, и вы хотите приобрести второй. Вы узнаете, что банк не сможет ссудить вам больше 80-95 % от цены дома.
А что, если вы хотите получить от 125% до 150% суммы, нужной для покупки? Думаете, это невозможно? Скорее всего, нет. По крайней мере, если у вас имеются другие средства — акции, фонд взаимных инвестиций и тому подобное.
Кредитор пишет документ на недвижимость и на персональный заем. Тариф в таком случае обычно повышенный, возможен еще денежный сбор, составляющий 2% от общей суммы. Заключение, скорее всего, будет готово быстро — за две недели.
Ходатайство в таком случае обычно сопровождается выгодными условиями. Поскольку ссуда дается под недвижимость и персональный заем, налоговая служба может расценить часть процентов за удержание как личный интерес.
Другие процентные займы выдаются полностью тем клиентам, которые планируют купить участок земли и построить на нем дом. По условиям одной программы они должны внести $5,000 или $10,000 — и лишь потом банк предоставляет всю ссуду полностью.
Тариф на краткосрочный заем обычно составляет банковский сбор плюс 1%. После того, как здание построено, бессрочная ссуда полностью покрывает расходы.
Наконец, существует уникальный кредит для бизнесменов, которые не хотят посвящать банк в обстоятельства своей личной и финансовой сторон, что является необходимым условием почти во всех случаях. При таком кредите — от $203,000 до $1,000,000 — бизнесмен, по сути, ничего не предоставляет.
Единственным препятствием для получения кредита в таком случае может стать то, что максимальная ссуда составляет 60% от общей суммы, а имущество будет оцениваться дважды. К тому же, покупатель платит на 3/4% ссудных процентов больше.
ФРЕДДИ МАК: (Хроники Сан-Франциско) 12 июля 1995 года Фредди Maк (ежегодно его компания скупает миллиарды ипотек от учреждений), сменил свой взгляд на ваши финансы в отношении получения кредита на жилье. По сути, это должно намекнуть всем продавцам на то, что все они должны использовать кредитные баллы, разработанные службами FICO (Финансирующей Корпорации) или MDS.
Используя проверенные формулы, программы сокращают все ваши личные данные и историю кредита до цифровой отметки (балла). Скорее всего, вам потребуется всего 660 баллов по системе FICO, чтобы вас квалифицировали как могущего получить кредит, но лучше получить 700 или 800 баллов (вообще баллов может быть от 400 до 900; что касается MDS, то разброс по баллам там другой: заработав от 1 до 1,300 баллов, вы получаете самую низкую оценку).
Если по системе FICO вы получаете больше 660 баллов, кредитору остается сделать лишь основной андеррайтинг. При количестве баллов от 620 до 660 Фредди Мак потребует более развернутой работы над вашей историей кредитования.
А если вы получили меньше 620 баллов, вам лучше забыть о кредите на жилье и купить палатку.
ФЖУ: Кредиты Федерального Жилищного Управления чуть сложнее получить, чем обычные, но первоначальный взнос там довольно низок, да и ссуду можно выплачивать дольше.
При обычном займе ваш процент от дохода, который можно потратить на жилье, составляет 28%; а при займе ФЖУ — 29%. При обычном займе процент вашего дохода, который может быть потрачен на все ссуды, составляет 36%, при ФЖУ – 41%. Это БОЛЬШАЯ разница.
Кроме того, по системе ФЖУ первоначальный взнос может быть от 3%, причем вносить его можно как подарок от члена семьи или друга. ФЖУ больше не требует включения трат на содержание ребенка в вычисления ежемесячных выплат; а в апреле 1994 года сократило страховку с 3% до 2.25% от общей суммы кредита.
Если же вы выплачиваете страховой взнос, то он составит 0.5% от общей суммы займа.
Ипотека на недвижимость: (1997) Как упоминалось выше, заемщики делятся на категории А, В, С, чем отображают свою кредитоспособность.
А — это категория заемщиков, у которых не возникало проблем с выплатами, в категорию В попадают люди, опоздавшие с выплатами на 60 дней за последние 12 месяцев, или те, чья задолженность составляет более 40% от общей суммы заема. Им часто начисляют на один процент ипотечных выплат больше, чем заемщикам из категории А. Заемщики категории С, которые опоздали с выплатами кредита на жилье на 30 дней дважды или трижды, а также с перечислениями на кредитную карту на 60 дней, облагаются дополнительными 2.5% выплат.
Заемщики категории D выплачивают самые большие ипотечные проценты – при условии, если они вообще получают кредит. Фредди Мак и Фанни Мэй обычно предпочитают иметь дело только с заемщиками категории А. Тем не менее, сейчас Фредди Мак собирается скупить кредитных займов на сумму вплоть до $2.5 миллиардов Это немного уменьшит процентные ставки для заемщиков категорий B и C. Такое стало возможным благодаря индикаторам оценки риска, которые были разработаны за прошедшие несколько лет.
Они направлены на категории В и С с целью предупреждения дальнейших проблем.
ПОЛУЧЕНИЕ КРЕДИТА НА НЕДВИЖИМОСТЬ: (1999) Обратите внимание на свои баллы по системе FICO. Таких баллов у вас может быть от 300 (самая низкая оценка) до 850 (наивысший балл).
680 баллов по системе FICO – хорошая оценка, при наличии которой никакой менеджер по кредитованию не станет требовать от вас дополнительной информации. А при условии предоставления такой информации есть возможность получения кредита категории А при оценке 630 по системе FICO.
Некоторые заимодавцы предлагают лучшие условия кредитования при оценке в 700 или 740 баллов.
"Почему ипотечные кредиторы придают такое значение этим баллам? (LePre) Все очень просто: один шанс из восьми, что заемщик с оценкой FICO ниже 600 может оказаться злостным неплательщиком, либо не выполняющим условия кредитования. быть или строго правонарушитель, или невыполнивший условия займа.
И только 1 шанс из 1,300, что у заемщика с оценкой выше 800 баллов возникнут подобные проблемы."
Условия понижения процентных выплат по кредиту (WSJ 2002) Суть – вы можете понизить процент выплат по всем пунктам, которые вы оплатили, пока действуете в соответствии с условиями предоставления кредита, например, если осуда была получена под залог вашого дома и вы тратите ее на покупку или строительства дома. Дополнительную информацию вы сможете найти в IRS Publication 936, где на шестой странице помещена удобная краткая инструкция.
Но вы вовсе не обязаны постоянно следовать этому правилу. Иногда, даже если вы собрались понижать процентные выплаты, возможно, лучше распределить налоговое изъятие на весь период кредита, советует Мартина Ниссенбаум, директор отдела национального и личного планирования в Ernst & Young.
Представим: супружеская пара выплатила определенный процент (1.25) за получение кредита на покупку дома. Однако, как большинство налогоплательщиков, вскоре она обнаружила, что вместо регулярных выплат им более выгодно стандартное понижение процентов. (Стандартное понижение процентных выплат обычно основывается на вашем статусе заемщика) Соответственно, пары предпочитают получить стандартное понижение процентных выплат и распределяют кредит на максимально долгий срок.
Это правильно, считают специалисты IRS.
Достаточно отважный выбор – постоянно помнить о семи из десяти федеральных налогах, положение о которых распространяется на понижение процентных выплат, вместо того, чтобы оплачивать это все по пунктам.
Помните: если вы хотите получить стандартное понижение Помните, что если вы берете стандартное удержание, вы не может удерживать ваши выгодные затраты в течение того года.
Возьмем пример с Ernst & Young.
Предположим, что 1 января этого года вы взяли кредит на 15 лет и уже выплатили $2,700 процентов. Кроме того, давайте предположим, что выгоднее получить стандартное понижение процентных выплат, чем выплачивать все по пунктам.
В 2003 году, выплачивая процентные ставки, вы могли бы ежегодно экономить $180 за каждый год до окончания срока кредита. «Когда вы выплачиваете или рефинансируете кредит, то можете претендовать на снижение процентных выплат, если таковые остаются за текущий год», добавляет он.
Что касается кредита на улучшение жилищных условий… Специалисты IRS говорят, что вам, возможно, удастся понизить процентные выплаты, если вы пройдете тесты, перечисленные в Publication 936.
Для выплаты кредита на второй дом правила несколько другие. В этом случае вы удерживаете проценты в течение всего срока кредитования.
То же самое касается и рефинансирования. Суть в том, что вы не можете снизить те проценты, которые уже выплатили.
Распределите их по всему сроку кредитования.
Тем не менее, возможны исключения из правил. Если вы используете часть рефинансирования на улучшение жилищных условий и соответствуете критериям, перечисленным в IRS Publication 936, то вполне можете понизить процентные выплаты по пунктам, связанным именно с этой статьей расходов.
Что касается остальных пунктов, то процентные выплаты по ним нужно будет осуществлять в течение всего срока кредитования.
Например, если половина кредита уходит на улучшение жилищных условий, то по половине пунктов процентные выплаты могут быть сокращены, считает г-н Ниссенбаум из Ernst & Young.
Бухгалтера утверждают, что люди, занимаясь рефинансированием, совершают ошибку, которая дорого им обходится. Предположим, что вы делаете это во второй, третий или даже четвертый раз. В таком случае убедитесь, что вы погасили все свои предыдущие задолженности.
То же самое касается ситуации, когда вы продаете свой дом и вносите деньги за ипотеку.
Существует еще одно препятствие.
Агенты по недвижимости утверждают, что иногда продавцы берут на себя обязанность выплачивать проценты за покупателей, чтобы способствовать заключению соглашения. В подобных случаях покупатель вносит меньший первоначальный взнос — за счет оплачиваемых продавцом процентов – а потом клиент указывает на эти пункты, как на оплаченные.
Продавец не может сократить процентные выплаты, но они проходят в документах как «коммерческие расходы, которые осуществляются продавцом», заявляет IRS.
Кредит: (2002) Кредитоспособными считаются заемщики с отметкой в 850 баллов, средней кредитоспособности — с отметкой около 640 баллов.
Фаир Исаак использует язык чисел, чтобы определить ваше положение, учитывая при этом своевременность платежей в прошлом (35%), количество и виды ваших задолженностей (30%), продолжительность истории вашего кредитования (15%), количество и виды недавно открытых вами счетов (10%) и смешанные счета, например, в отделах продаж, компаниях по кредитным картам и банковским ссудам (10%).
Потери прав на выкуп заложенного имущества: (NY FED 2003) "Анализ повышения уровня потери прав на выкуп заложенного имущества», авторы — Ричард Дайц и Раймон Гарсиа (в формате pdf).
Хотя общенациональное домовладельство достигло рекордного уровня, проблема потери прав на выкуп заложенного имущества все еще актуальна. Упомянутая статья анализирует условия потери прав на выкуп залога как часть экономики США, что, возможно, поможет справиться с этим явлением.
Кроме того, в статье приводится анализ условий потери прав на выкуп залога в штате Нью-Йорк и его крупных городах.
Ипотека: (NY Times 2003) В течение 2000года рынок Казначейства США был самым большим и самым непостоянным в мире.
Сегодня же он находится в тени рынка ипотеки. Казначейства и корпорационные облигации составляют около 22 процентов по системе коэффициентов Lehman Brothers United States Aggregate, а ипотека – почти 35 процентов.
Стоимость ценных бумаг под обеспечение закладных сильно зависит от ставок процента. Когда ставки падают и домовладельцы берут дополнительный кредит, банки, хеджевые фонды и владельцы ипотек извлекают из этого выгоду.
Баланс в таком случае достигается покупкой казначейских краткосрочных векселей. Подобные приобретения помогают снизить процентные ставки до их первоначальных размеров.
Когда ставки поднимаются, а рефинансирование падает, ипотека среднего уровня процветает.
Тогда наступает время для продажи краткосрочных векселей казначейства. Продажа приводит к продаже, а процентные ставки тем временем снижаются.
«Еще в 1996 году рынок ипотек составлял половину рынка Казначейства, а сейчас — все 125 процентов.»