В Киеве нет предпосылок к дальнейшему подорожанию жилья. Цены реальных сделок намного ниже заявленных в объявлениях. Дождавшись осени, риелторы тут же затрубили об «оживлении рынка, увеличении числа сделок и росте цен на столичное жилье».
Однако, как признаются специалисты, число реальных сделок пока увеличилось не существенно. Есть спрос, есть покупатели, но они не готовы приобретать жилье по предложенным продавцами ценам. Квартиры, которые в прошлом году продавались за неделю-две, теперь могут находиться в базах месяц и более. «Продавцы за последние несколько лет привыкли к росту стоимости на жилье, и потому продолжают повышать цены на квартиры по инерции, — объясняет Артур Пилипчук, директор агентства недвижимости «Валион», — но покупатель уже не готов приобретать жилье за любую назначенную стоимость. Уровень доходов этого не позволяет».
При этом спрос остается практически на одном и том же уровне, а предложение продолжает расти. Одни риелторы говорят о том, что баланс между спросом и предложением сформирован, другие — о том, что предложение превышает спрос, и у покупателя сейчас достаточно широкий выбор.
«Начиная с конца лета, предложение увеличилось процентов на сорок, — рассказывает Татьяна Соболева, заместитель директора агентства недвижимости «Татьяна», — выбор квартир достаточно большой, он пополнился и за счет тех квартир, которые были сняты с продажи летом, в период стагнации». За 2007 год существенно сократилась доля спекулятивных сделок, квартиры с целью перепродажи не покупались, а те, что были приобретены предпринимателями ранее, сейчас в спешном порядке выставляются на продажу.
Такое пополнение предложения также существенно увеличивает выбор покупателя и не дает осеннему оживлению превратиться в ажиотаж.
Квартиры за 70 тысяч
«Объем сделок на сегодня вырос не сильно, потому как рост цен имеет совсем другую природу, чем в последние несколько лет, — объясняет Александр Андреев, директор агентства недвижимости «Апартамент» — Если раньше это был острый дефицит и ажиотаж, то сегодня это просто сезонный спрос».
Сейчас у покупателя есть достаточно широкий выбор, при этом минимальная стоимость квартир, которые реально продаются, — 70-80 тысяч долларов. В объявлениях встречалось пару объектов и по 60, даже по 55 тысяч.
Но такие апартаменты либо оказывались уже проданными и нам предлагали «оставить заявку и подыскать что-то еще», либо на звонки в агентстве просто не отвечали. В сегменте недорогих квартир до 120 тысяч больше всего квартир от 35 до 45 квадратных метров, с кухней от 6 квадратных метров до 8,5.
Такие квартиры преимущественно находятся в панельных домах. Квартиры самого низкого сегмента — до 80 тысяч — это в основном «гостинки» в отдаленных районах.
При этом риелторы отмечают, что такие квартиры чаще всего продаются только за счет низкой цены, и спрос на них невелик. А что касается стоимости, то старый жилищный фонд и малогабаритные квартиры сейчас в цене практически не растут и в будущем, скорее всего, будут «проседать».
Спрос на бизнес-класс
«В первую очередь, спросом пользуются квартиры бизнес-класса в ценовом сегменте от 120 до 250 тысяч, их в предложении больше всего», — говорит Татьяна Соболева.
«Рост цены предложения выше роста цены реальных сделок, который очень незначителен и связан, скорее, с сезонным оживлением, — говорит Артур Пилипчук — Если цена предложения квартир, например, с конца лета выросла на 10%, то цена реально совершаемых сделок — не более чем на 5%».
В озвучивании цифр роста цен риелторы расходятся. Кто-то говорит, что рост составил 5%, кто-кто называет более существенные цифры.
Однако все оговаривают, что уровень стоимости завышен искусственно. «Стоимость квартиры, снятой с продажи летом, к осени повышалась владельцем примерно на 20%, хотя реально ее цена на сегодня выросла на 10-15%, — говорит Татьяна Соболева, — нам иногда уже в процессе продажи приходится убеждать владельцев в том, что стоимость нужно снижать, иначе квартира может находиться в базах неопределенное время».
В одном из агентств недвижимости нам рассказали, что реально в процессе переговоров сегодня получить скидку до 5% от заявленной стоимости.
Хотя также величина скидки зависит от того, насколько была завышена стоимость продавцом.
«Около месяца у нас в базах была однокомнатная квартира, расположенная между метро Святошино и станцией метро Житомирская, — рассказывает риелтор одного из агентств недвижимости, — хозяева выставили ее за 95 тысяч, но в процессе просмотра им пришлось снизить стоимость до 90 тысяч, и эта квартира была куплена».
Брокеры агентств рассказывают о таких скидках нередко.
Еще один объект, трехкомнатная хрущевка в отдаленном районе, была выставлена продавцом за 160 тысяч, хотя риелторы объясняли, что рыночная стоимость ее не превышает 145 тысяч. «После того, как квартира не продавалась несколько месяцев, хозяин согласился снизить ее стоимость — через две недели она уже была продана», — рассказал частный брокер.
Такое противостояние продавцов и покупателей вполне оправданно — одни привыкли к росту, другие не могут позволить себе жилье по завышенным ценам. Но при этом предложение квартир все-таки растет, оно пополняется и вводимым в эксплуатацию новым жильем.
Кроме того, у покупателей, при такой высокой стоимости жилья, появилась альтернатива — загородные коттеджи, которые иногда сравнимы по цене с квартирой.
Начало «мертвого сезона»
«Ценам на жилье сегодня уже некуда идти вверх, — заключает Александр Андреев, — осенний ажиотаж рано или поздно закончится, и с середины декабря начнется мертвый сезон на рынке недвижимости.
Думаю, вполне возможно, что в этот период цены снова несколько снизятся». Согласен с коллегой и Артур Пилипчук: «Я не вижу ни одного аргумента к продолжению удорожания жилья в Киеве».
Что касается искусственного завышения цен, то вряд ли такая практика себя оправдает. В прошлые годы срабатывала цепная реакция, и одни продавцы тянулись за другими, постоянно прибавляя к средней цене объявлений 5-10 тысяч для своей квартиры.
Но тогда был спрос, который в несколько раз превышал предложение, и ажиотаж, подогреваемый постоянным ростом цен до 5-10% в месяц. Сейчас, как показывает практика, продавцы хоть и неохотно, но уступают и снижают цены, хотя и не открыто, а в процессе переговоров с покупателем. Если же цена завышена существенно, то квартира просто «висит в базах», потому что выбор на сегодня достаточно существенный и покупатель может позволить себе «посмотреть еще, подумать и подыскать другой вариант».