Сдать в аренду квартиру с хорошим ремонтом и мебелью можно на 30% дороже, чем без них. «Деньги» подсчитали: затраты на ремонт и обстановку окупаются за год.
С начала сентября арендные ставки в Киеве выросли на 2—2,5%. Эксперты рынка недвижимости объясняют повышение ставок не только оживлением деловой активности, но и ростом стоимости самого жилья. Дескать, чтобы там ни говорили о стагнации рынка, квартиры все равно не очень доступны, поэтому те инвесторы, которые зарабатывают на сдаче купленного жилья в аренду, стремятся «отбить» его как можно скорее.
Считается, что среднестатистическая квартира, сдаваемая внаем, должна окупаться за 10 лет, иначе просто нет смысла приобретать жилье с такой целью. Однако при нынешних ценах на квартиры пропорция сильно нарушается.
Например, однокомнатная квартира в нормальном доме на "недалекой" окраине города сейчас стоит примерно $100 тыс. Если сдавать ее за $500 в месяц без перерывов, чего, в принципе, не бывает, окупиться она сможет более чем за 16 лет.
Не получается "нужного" срока окупаемости и в том случае, если сдавать квартиру посуточно каждый день в течение 12 месяцев. Что-то должно случиться: либо ценам на недвижимость придется упасть, либо арендным ставкам подрасти.
Киев
Рост арендных ставок на квартиры, который начался еще в августе, по убеждениям риелторов, продолжается. Увеличивается и спрос на аренду.
Как рассказали "Деньгам" в агентстве недвижимости "МС-Мастер" (Киев), найти хорошую квартиру недалеко от метро и при этом не за баснословную цену очень трудно. Просят минимум $400 в месяц плюс коммунальные платежи, хотя такое жилье найти практически нереально.
Например, IT-специалист Руслан почти месяц искал однокомнатную квартиру за $400—450. Но, увы, за эти деньги снять ничего не удалось. "Хотелось, чтобы квартира была в хорошем состоянии, а за такую сумму предлагали ну очень "убитое" жилье", — сетует он.
Квартиру Руслан все же арендовал, правда, уже за $500 в месяц.
Конечно, теоретически встречаются варианты, например, за $380 в месяц плюс коммунальные платежи, но, как правило, такие квартиры расположены довольно далеко от метро и требуют ремонта.
Позвонив по нескольким объявлениям, корреспондент "Денег" тоже не смог найти квартиру за $400 в месяц. Объявления были, а квартир не было.
Чаще всего можно было услышать: "Ее уже сняли, но есть в соседнем доме за $500, а дешевле ничего нет и не будет — сами понимаете, спрос большой, цены растут как на дрожжах. Смотреть будете?" (Подробнее о том, как бороться с напористостью риелторов, см. "Деньги" № 38, от 27.09.2007, доступно на www.dengi-ua.com).
Регионы
Другие города Украины не отстают от столицы. Например, в Донецке стоимость аренды однокомнатной квартиры сейчас стартует с $250 в месяц. Но, как утверждают местные риелторы, найти такое жилье трудно. Все размели еще в августе, перед началом учебного года.
Есть, конечно, и дешевое жилье — до $200 в месяц, но, как правило, такие квартиры расположены в непривлекательных районах "с видом" на живописные терриконы.
В отличие от киевских агентств недвижимости, в донецких, не скрывая, говорят, что арендные ставки на квартиры в некоторых случаях завышены.
Вот и выходит, что желающих расставаться с $400 ежемесячно, пускай даже за хорошую квартиру, немного. А значит, через некоторое время следует ожидать некоторого снижения арендных ставок.
Предположительно "неходовые" квартиры могут подешеветь на 10—15%, то есть буквально настолько, насколько выросли цены с августа.
В Харькове также говорят о повышении стоимости аренды. Тем не менее, предложений по сдаче квартир за $80—100 в месяц можно найти немало.
Арендовать неплохую однокомнатную квартиру с необходимым набором мебели и бытовой техники в первой столице Украины можно за $150 в месяц.
Подорожала аренда на 10—15% и в Днепропетровске. Сейчас арендные ставки на "единички" в среднем составляют $250.
Однако, отмечают в днепропетровском отделении Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, несмотря на то, что спрос на жилье в аренду почти в два раза превышает предложение, говорить о дефиците самого востребованного жилья — однокомнатных квартир — не приходится. Дескать, "единичек" в базах все еще достаточно.
Одесса по стоимости аренды практически догнала Киев. Все чаще встречаются объявления о сдаче квартиры за $400—500. Реже — по $250—350.
Весьма дешевое жилье, по столичным меркам, во Львове.
В несколько отдаленных от центра районах однокомнатные квартиры сдают по $150—170 в месяц. Рядом с центром и в центре — от $200.
Снять "единичку" в Харькове можно за $80—150 в месяц
С мебелью или без
Изучая объявления об аренде, "Деньги" обратили внимание на то, что квартир без мебели предлагается очень мало. Специалист АН "МС-Мастер" Оксана объяснила, что арендаторы предпочитают снимать уже меблированные апартаменты.
Особенно те, которые рассчитывают на столичные квартиры по цене до $600. К тому же желающих снять или сдать пустую квартиру не так и много. При этом где-то 80% квартир, сдаваемых внаем на длительный срок, обставлены, мягко говоря, бедновато.
Как правило, под "необходимой мебелью" подразумевается диван не первой свежести, шкаф и кухонный гарнитур, а также неновые телевизор и холодильник. Такие квартиры сейчас сдаются за $400—500 в месяц.
Судя по объявлениям о сдаче жилья, стоимость аренды пустой и слегка меблированной квартир практически не отличаются. Можно, например, встретить объявления, в которых жилье без мебели предлагается примерно за $400 в месяц, а с мебелью в том же районе — за $450. Разница — $600 в год.
Вместе с тем, как рассказали "Деньгам" в агентстве "Донецкая недвижимость", квартиры, хозяева которых перед сдачей потратились на свежий ремонт и хорошую обстановку, сдаются минимум на $100—150 дороже.
Расходы владельца жилья на ремонт и мебель, по самым скромным подсчетам, составят не менее $5 тыс. (подробнее о том, сколько денег надо на ремонт см. "Деньги" №51, от 20.09.2007, доступно на www.dengi-ua.com).
Получается, что ремонт окупится за 9—10 месяцев. Так что за первый год прибыль квартировладельца составит в среднем около $1 тыс. Прямо скажем, негусто.
Но при благоприятных для арендодателя условиях, то есть если цены на аренду снижаться не будут, в последующие годы он неплохо заработает — примерно $6—7 тыс. за год, что на 30% больше, чем при сдаче квартиры со старой мебелью и несвежим ремонтом.
Что же касается арендаторов, получается, что им выгодно снимать квартиру без мебели только в том случае, если они уверены в длительности отношений с арендодателем.
А это случается, увы, нечасто.
Владелец "единички" с хорошим ремонтом зарабатывает на ней $6—7 тыс. за год
Посуточно или длительно
Если владельцам квартир, которые сдаются на длительный срок, "крутостью" ремонта можно и не озадачиваться, то жилье, сдаваемое посуточно, требует приличных затрат.
Иначе особой отдачи от недвижимости не будет. В столице квартиры, предназначенные для краткосрочной аренды, предлагаются в центре и рядом с ним. И цены здесь составляют от $40 до $200 в сутки.
В таких квартирах, как правило, есть все необходимое для комфортного проживания. Встречаются, конечно, варианты и на окраинах, но их поменьше и цены там пониже — $20—30 в сутки.
Риелторы утверждают, что, сдавая квартиру посуточно, можно получить большую прибыль, чем при долгосрочной аренде, особенно если квартира расположена в центральных районах города. Однако не стоит забывать, что затраты времени, сил, средств на рекламу и поддержание квартиры в должном состоянии будут намного выше.
Не так давно автор познакомился с милым человеком по имени Андрей, который занимается тем, что сдает квартиру в центральной части Киева посуточно за $60 в сутки. Изюминка ситуации в том, что эта квартира ему не принадлежит.
Андрей сам ее арендует, правда долгосрочно — за $700 в месяц. Первое время молодой человек вкладывал в свой маленький бизнес довольно много сил. "Мне приходилось даже на вокзале стоять с табличкой "Квартира", однако через полгода образовалась своя клиентура и теперь арендаторы сами меня находят", — рассказывает он.
К сожалению, даже при идеально сложившихся обстоятельствах, когда квартира "работает" 30 дней в месяц (чего практически не случается), Андрей может положить в карман не больше $1 тыс. По словам директора АН "С.I. Т." Эдурда Бразаса, хорошая прибыль от сдачи жилья на короткое время может быть получена только при наличии нескольких квартир, а одну квартиру проще сдавать долгосрочно.