Соорудить «пентхаус» своими руками могут только владельцы тех квартир, которые расположены на последних этажах домов. Однако получение многочисленных согласований и разрешений, оформление необходимой документации и, наконец, собственно переустройство нежилого чердака в часть квартиры — процесс долгий и трудоемкий.
Облегчить сбор документов могут товарищества собственников жилья, а также частные компании, которые возьмут за свои услуги от 2000 долларов.
Наибольшей популярностью у тех, кто собрался присоединить к своей квартире чердачное помещение, пользуются дореволюционные дома в центре, а также сталинские многоэтажки.
Помимо того, что они расположены в центре столицы, старые московские дома привлекают потенциальных ‘передельщиков’ отсутствием крупных инженерных коммуникаций, что существенно упрощает процесс перепланировки.
Дизайнеры, как и риелторы, отмечают, что на такие глобальные переделки чаще всего идут клиенты «постстуденческого» возраста или приверженцы европейских представлений о комфорте. «Большим спросом у наших соотечественников такое жилье не пользуется — эти квартиры считаются более дешевыми, чем современные квартиры с присоединенной крышей.
Полезная площадь в мансардных квартирах значительно меньше, чем в новых домах и тем более пентхаусах», — рассказал ГАЗЕТЕ директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость» Кайдо Каарма.
Что такое чердак
Перед тем как начинать присоединение, следует убедиться наверняка, что нежилая площадь сверху является именно чердаком, а не техническим этажом.
Во втором случае о мансарде можно забыть. Определить чердачное помещение достаточно просто: по СНиПу (строительные нормы и правила) это пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа.
Необходимо также убедиться, что в доме не организован кондоминиум, поскольку тогда оформить чердачное помещение в собственность невозможно. Все общие площади в таком доме являются собственностью кондоминиума и отчуждению не подлежат.
Процедурный тупик
Если никаких препятствий для осуществления проекта нет, можно начать оформлять чердак в собственность.
Идея оформления чердачного помещения в собственность для дальнейшего его присоединения закрепилась юридически еще в 1996-1998 годах распоряжениями мэра об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в Москве.
Данные документы определяют порядок проведения работ и устанавливают последовательность перевода помещений в собственность. Первичный пакет документов носит разрешительный характер: разрешение на оборудование чердака под жилье от организации-балансодержателя (как правило, это дирекция единого заказчика).
В ответе на запрос будет два пункта. Во-первых, вас известят, имеется ли техническая возможность по обустройству.
Во-вторых, на вас наложат ‘добровольное обременение’, то есть список работ, которые потенциальный владелец импровизированного ‘пентхауса’ может сделать на пользу всего дома. В спектр таких полудобровольных работ входит, например, ремонт фасада, кровли или благоустройство детской площадки.
Получив предварительные разрешения, можно начинать собирать основные документы (пакет из БТИ, ДЕЗа).
Кроме того, вам понадобятся бумаги, подтверждающие права собственности на квартиру, находящуюся под чердаком.
В случае если площадь чердака превышает площадь квартиры инвестора, необходимо нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних граждан, проживающих в соседних квартирах, на обустройство помещения. Однако если границы квартиры и чердака совпадают, такого согласия не потребуется.
Когда разрешительная документация подготовлена, можно приступать к сбору архитектурно-технических документов: технических заключений (ТЗК) о состоянии конструкций перекрытий чердака и последнего этажа, готовить эскизный проект помещения и согласовывать его в Москомархитектуре, управлении по охране памятников, СЭС, пожнадзоре, организации-балансодержателе, МосжилНИИпроекте.
Далее все собранные документы представляются конкурсной комиссии.
К этому моменту следует оповестить всех жильцов дома о грядущих работах. В случае положительной реакции можно приступать к реализации задуманного.
2000 долларов за сбор документов
Таким образом, на практике процедура получается долгой и путаной.
Как рассказал ГАЗЕТЕ директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, «сейчас процедура получения разрешений и согласований слишком запутанна, а в некоторых случаях попросту невозможна, поскольку не определены ставки, по которым чердачное помещение продается в собственность».
Собрать внушительный пакет документов, получить все справки и разрешения самостоятельно практически невозможно.
Некоторые документы имеют ограниченный срок действия (например, экспликация действует 1 месяц, поэтажный план здания действителен в течение года). Так что пока вы собираете одни документы, срок действия других может просто закончиться.
Помочь столичным мечтателям о собственном чердачке могут товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также частные компании, которые готовят документы за солидное вознаграждение. Комиссионные посреднику зависят от сложности конкретного объекта и составляют минимум 2000 долларов.
Занимается подготовкой документации практически любая из заинтересованных сторон: некоторые агентства недвижимости, архитектурные и дизайн-бюро, а также несчетное количество ООО и просто частных посредников, дающих объявления в Интернете.
«За разработку проекта и его утверждение возьмут еще порядка 5 тысяч у.е. Это базовая ставка, в действительности цена объекта решается в каждом конкретном случае индивидуально, причем сумма может доходить до 60 тысяч, если заказчик хочет поднять стены, увеличив полезное пространство чердака», — рассказала ГАЗЕТЕ заместитель гендиректора компании «ДизайнPRJ» Анна Замохина.
‘Чердачные’ документы
Перечень документов первого этапа присоединения чердака.
Документы, необходимые на комиссию по продаже объектов нежилого фонда на территории Москвы:
1. Заявление в комиссию по продаже объектов нежилого фонда на территории административного округа;
2. Документы БТИ, необходимые для расчета стоимости прав инвестирования;
3. Заключение эксплуатирующей организации (балансодержателя) о том, что обустройство объекта не будет препятствовать эксплуатации дома в целом;
4. Справки из уполномоченных органов о том, что данное чердачное (подвальное) помещение не обременено другими обязательствами.
Документы, необходимые на конкурсную комиссию:
1. Согласие собственников (нанимателей) помещений, непосредственно примыкающих к чердаку;
2. Копии правоустанавливающих документов собственников помещений, расположенных под чердаком;
3. Выписка из протокола заседания комиссии по продаже объектов нежилого фонда на территории административного округа с указанием цены продажи прав инвестирования;
4. Выписка из технического паспорта на дом;
5. Справка о техническом состоянии строения;
6. Выписка из домовой книги по квартирам последнего этажа, расположенным непосредственно под чердаком;
7. Поэтажные планы и экспликации квартир;
8. Техническое заключение МосжилНИИпроекта;
9. Заключение органов госпожнадзора;
10.
Заключение органов госсанэпиднадзора;
11. Эскизный архитектурный проект на обустройство чердака (обязательно — проведение герметизации от подтопления, замена коммуникаций, устройство вентиляции, прокладка отопления, устройство отдельного выхода и т.д.), согласованный в установленном порядке;
12.
Справка из уполномоченного органа о том, что данное чердачное помещение не обременено другими обязательствами.
Документы для представления в департамент имущества г. Москвы (для рассмотрения вопроса об оформлении имущественных отношений):
1. Выписка из протокола заседания комиссии по продаже объектов нежилого фонда с указанием формы оформления имущественных отношений;
2. Договор о закреплении прав инвестирования;
3. Акт приемки помещений (чердаков, мансард) в эксплуатацию;
4. Распоряжение об утверждении акта приемки помещения;
5. Комплект документов БТИ, описывающий характеристики созданного помещения;
6. Акт реализации договора о закреплении прав инвестирования.
После сбора всех этих документов исполнитель должен будет провести ремонт данного чердака в 6-месячный срок, сдать квартиру госкомиссии и получить новое свидетельство о собственности.
Елена Прогонова